先说大背景，两个字：放水。

2月10日，人民银行发布《2022年1月金融统计数据报告》。1月份人民币贷款增加3.98万亿元，为单月统计高点，同比多增3944亿元。

仿佛2008年的4万亿大放水重演，但这一次的目的是：

传导政策信号，以强化市场预期。

说直白点，就是鼓励大家多花钱，提振市场信心，从而刺激经济发展。

进入2022年，刚需贷款，没那么难了，全面放开。

同时，逆回购、降息等金融操作，不断释放货币流动性。

2022年2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，传达一个意思：

如果刚需买的是保障性住房，贷款不纳入集中管理。

明确鼓励银行给真正需要买房的人贷款，也鼓励开发商的产品向保障性住房倾斜。

于是问题来了，4万亿的放水最终会流向楼市，重现2009年后房价大涨的行情吗？

去年12月召开的2022年经济工作会议，官方的表述值得回味：

“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

用《经济日报》的话说，就是要：

“实现房地产行业良性循环，要避免市场大起大落，严防企业经营风险，避免对整个宏观经济造成不利影响，使房地产销售、购地、融资等环节处于正常运行状态。”

其实间接回答了：救不救？救谁？如何保刚需？

救市，目的是避免风险，防止引发连锁反应。引导房地产合理发展，不能误伤刚需。从贷款、拿地、保障性住房方面救刚需。

目前大行情是稳楼市，释放流动性，楼市大行情很可能会在年中出现回暖迹象，但想恢复到上一个地产周期的火爆，没有可能，想重现2009年4万亿后的疯狂，没可能。

02

说完大环境，我们看具体城市。

风向标：郑州、洛阳

郑州2021年三次卖地，溢价率一次比一次低，这也说明了郑州楼市的颓势难挡。

去年12月27日，郑州第三次集中土拍，结果在拍卖前据传闻是因为没有房企报名，原计划集中出让的25宗土地，锐减至14宗，经开区7宗净地全部终止，金水区3宗城改后续地块、郑东北龙湖1宗净地也同时终止。

郑州第三次土拍遇冷，25宗地，11宗终止。

到了2022年春节返乡置业，由于连续雨雪天气和疫情返乡政策，造成了郑州楼市异常冰冷。

郑州楼市的基本面是什么？是作为河南首府，地市人口不断流入带来的巨大红利。

在2021年以前，这个基本面没有人怀疑。

然而，到了2022年，这个基本面面临着新的挑战：

当浙江率先喊出“大学生如果创业失败，贷款10万以下的由政府代偿”这样的口号，新的抢人大战，已经开启。

在政策方面，郑州在在2022年经济工作会议中说：

“坚持‘房住不炒’，加快发展长租房市场，筹集保障性租赁住房7万套，建成交付棚改安置房20万套，有效满足新市民、青年人住房需求，努力让城市更美好、让人民更安居。”

2022年，尽管一线回暖，放款加速、利率下调、带看增多……郑州二线城市依然躺平。

不过郑州也在努力释放利好救市。2月15日，郑州代市长何雄在经济工作会议中重点提到了郑州的房地产：

“郑州计划降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。如纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额和契税额，要把这一政策利用好。”

据传，郑州或取消20%的差额税，以刺激二手房市场。

再说洛阳。

作为河南最宜居的旅游城市，也作为与南阳并列的副中心城市，洛阳楼市去年底的统计中，去化周期达到3年零4个月，排名全国第二，可见洛阳楼市比郑州还差。

03

第七次人口普查，南阳10年间人口流失50多万。

关于人口流出，南阳人无数吐槽，在此略去不说。

但是同样不能忽略农村向县城，县城向市区的人口流动。

决定南阳房价的，永远是有购买力的南阳人。

他们是在南阳的本地刚需，是那些虽然在外打工，但目标是在家乡有套房的南阳人。

以笔者的表叔为例，唐河人，在外打工十多年，最终在南阳买房，家里人从唐河人变成了南阳市人。表叔用十多年的辛苦，为孩子挣到了买房钱，张罗了子女的婚事。

这样的例子，在南阳并不少见。

所以，如果你站在县城的角度去看经十路，杜诗路、中州西路的刚需盘，对于片区人口和周边临近县的刚需客来说，就非常有吸引力。

结论一：南阳市区对各县区人口的吸纳，是南阳楼市健康发展的长期动力。

开春第一拍，一中隔壁的地王窝。

G2021—71地块最终由南阳宛宏城开实业有限公司以总价17580万元竞得，折合单价817万/亩，楼面价3956元/平方米，综合溢价率47.97%。

相比于两年前东青、华清源每亩过千万的价格，显然地价降了。但每亩817万的单价，在当前行情下，依然价格不低。

一个片区的房价，要参考该片区最近的土拍价格。

同样以G2021—71地块儿为例，3900多的楼面价，建安成本以4000计算，那么开发商至少卖9000左右，才够本儿，如果考虑到营销成本、借贷成本，再加一点利润，房价卖到1到1.1万才合理。

同理，如果建设西路中梁遗留的A2地块儿，在下个月能拍到3893元/㎡的楼面价，那这个地段8000+的房价，勉强也能守住。

结论二：南阳土拍决定了南阳房价的底。

04

在河南，棚改依然在有序推进。

1月7日，河南省财政厅通知，发行2022年河南省政府专项债券（一至九期），期限5年至30年不等，总规模382亿元，包括城乡发展专项债、社会事业专项债、棚改专项债，涉及440个项目。

其中南阳一期申请到本期债券额度为4.11亿元，二期申请到额度10.44亿元，仅一二期棚改就合计发债约14.5亿，在全河南省的棚改力度中，仅次于郑州。

我们在2022年“南阳市十件重点民生实事”中，也可看出端倪，排在前两位的都跟房子有关：

一是实施问题楼盘化解行动，确保纳入整改台账的项目6月底前化解到位；

二是实施保障性住房建设工程，开工棚户区改造保障性住房3.8万套。

问题楼盘的化解，3.8万套保障性住房的改造，势必影响南阳楼市未来至少2年的行情。

南阳市区的棚改补偿标准，分为货币补偿和产权调换。

货币补偿就是直接拿钱给你，你再去买新房，其实质是帮助南阳楼市去库存。

产权调换的话，安置面积有时候不一定刚好凑够，有些拆迁户，想趁着拆迁改善，小套换大套，也会带来购买需求。

结论三：四改一治的力度，决定了南阳楼市后劲儿有多大。

总而言之，房地产大环境虽然仍旧阴云密布，但已经躺平的南阳楼市，2022年并非没有翻身的机会。

副中心城市的高歌猛进，必然会带来大规模的基建狂潮。

四改一治的持续推进，也意味着城市更新和人居更新的脚步不会停止。

市场好或者坏，都会继续向前走。