袁Sir在9月和10月分别都写了关于小产权房的文章，大家有兴趣可以在我主页里面查看。本来不想再多讲这个话题，但是网友们的问题中总是会有涉及到小产权房的事情，因此我把这名网友一些具有代表性的问题解答下，以便能够让更多网友解惑。

一、小产权房的房产证到底能不能办？

我们都知道，五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证）不齐全的房子，就属于小产权房，所以小产权房包括农民房，村委房，集资房等证件不齐全的房子。

房产证全称是房屋所有权证，也就是俗称的大红本，有了这个本子才是真正受法律保护，可以按照法律规定进行转让买卖的。而办理下来这个房产证的要求就是五证齐全，中央部门也早就明文宣告小产权房不可能转正，所以小产权房在法律上来说是拿不到这个大红本的。

二、竟然办理不下来，那些有证的小产权房是从何而来

由于这些种类的房子在历史上产生的原因都不同，所以他们并不一定就没有证，有些房子因为历史原因是有办理下来了“房产证”的，在此我们分为几个情况探讨：

（一）整栋楼有证，但是单间无证

这种常见于集资房，以前在没有商品房的年代，流行集资建房。公司、单位甚至是几家人，凑钱买地然后请施工队来建房，这种集资房由于在那个年代比较常见，通过单位的出面沟通，是能够以整栋楼的名义办理下来房产证的，但是具体里面的一户户确不能办理，也就是俗称的“大红本房”。

（二）证不是房屋所有权证，而是乡产权证

要知道，房屋所有权证的颁发只能是由房地产主管机关发放，小产权房是不可能办理下来真正的房产证的。但是在旺盛的市场需求下，小产权房在进行买卖时，是需要有相关证明的，所以在有些地方，就出了另外一种“房产证”，对比正规的房产证，是不一样的，上面绝对不会有建设部统一印制的字样。颁发这种“房产证”的来源五花八门，有可能是当地村委会盖个章，也有可能是当地乡镇颁发的。从法律上来说仅能起到证明的作用，不具有法律效力的。

三、小产权房能不能落户读书呢？

很多老百姓买房其实主要就是为了小孩读书落户用的，小产权房看上去“物美价廉”，那到底能不能落户读书想必是很多人关心的话题。袁Sir的小孩也是快到读小学的年纪，所以近期对小学招考公告看的比较多，据我了解，小产权房现在很多地方都是将其划入其他住房类，基本上是跟租住房子划到同一档次，只有在满足了商品房的业主学位需求之后，才会排到后面的这个档次，所以小产权房在很多地方是不能被满足落户读书的要求的。这点需要格外注意。如果想让自家的小孩能够上个好点的学校，就要在购买时着重考虑清楚。当然也不用过分焦虑，这几年因为放开二胎所以孩子读书时面临学位不够的情况，但是过几年届时会出现学位够学生不够的情况，还是有很大概率能够读到心仪的学校的。

四、小产权房能不能贷款

一般来说小产权房无法办理房贷，但一般可以做商业贷款或消费贷款。袁Sir自家的自建房曾经就拿来做过抵押贷款，亲测是可以的，不过这个是早几年前的事情了，具体有需求的可以咨询银行，在此就不展开讲了，毕竟不擅长这块o(╯□╰)o

五、小产权房买卖到底能不能得到保护

先说结论，如果不碰到拆迁、房子价值暴涨的情况，原来的房东反悔的几率不大，购买的这套小产权房是大概率能够安稳地居住的。由于小产权房买卖不能办理下来房产证，也就办理不了更名，只能通过买卖合同进行约定。

根据民法典规定，当事人订立合同应当有民事行为能力；意思自治；且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗，合同就应认定为有效。在买卖过程中，如果购房者明知房屋是小产权房，并且以低价购买，说明其购买时的合同目的是用来居住；其订立合同的本意就不包含小产权房的变更登记或办理产权证，而只是要求交付使用而已。具体合同的约定可以翻看我9月8日发表的文章，里面有具体的条文需要重点注意，在此不赘述

《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；