一组扎心的数据显示，有1套商品房以上的人，仅占比7.4%。也就是说，如果你有一套商品房，就已经打败92.6%的深圳人。

相应的，深圳小产权、单位自建房和无房人群约有1850万人，占比84%，大部分的人其实都买不起房，只能无奈选择租住在城市的一隅，漂泊无依。

这些人眼看着深圳房价高不可攀，口口声声喊躺平压根躺不平，回不去的故乡，买不起的大城房，他们安居乐业的出路在哪里？

部分人还沉溺于钱不够的烦恼中，一些聪明的人已经开拓思路，找到了扎根深圳的办法。

在我的一次直播中，一位单身的粉丝H不经意间谈起，他80万不到买入大运某小户型非住宅居所，房子不大但五脏俱全，言语中透露着幸福和满足，还特意邀我去看看。

为了给大家谋福利，刀哥不辞劳苦去看看，总价80万以内的房子到底怎么样？

住宅供应不足

优质的小户型抢手

H在某跨境电商从事运营工作，刚来深圳不到三年，深圳的年轻、高效、有活力让他很快爱上了这座城市，并决心扎根。

目前的情况是，他暂时没有购房名额，手头资金也有限，因此另辟蹊径选择了非住宅产品。按照他的话说“先上车，在这座城市才会有更大的可能”，像他这样买小户型作为过渡的年轻刚需还有很多。

1、深圳只有23.7%人有房，供需矛盾突出。

一句“来了，就是深圳人”，吸引着无数热血青年奔赴深圳打拼。过去五年，每年都有四五十的人来深圳，但深圳实际的管理人口已经超2000万，深圳自有住房率仅有23.7%。

深圳房价之所以高企，与商品房供应太少密切相关，能正常交易的商品房只有190套，住房需求量仍然很大，供需矛盾异常突出。

2、小户型公寓产品，受市场青睐

深圳今年来虽然调控不断加码，二手房指导价将市场冻结了，但我发现优质资产还是很抢手。

据深圳中原研究中心统计，2021年上半年深圳公寓成交面积达43.7万平，同比大幅上涨约90%，是去年全年成交面积的61.15%。成交均价65653元/平，比去年均价上涨了3.64%。

这说明深圳这座城市被买家长期看好，只要是优质的产品就有旺盛的需求排队买入。

归根结底，还是深圳住宅太少，但需求量大，决定了这类非住宅产品具有更大的市场空间。

市面上非住宅产品有很多，但从具体数据来，受欢迎程度依然分化严重，小户型的龙头资产更吃香。

什么样的产品属于龙头资产？

有三大关键因素：核心区位、头部配套、优秀产品。

一言以概之，就是在一个区域的最核心位置，周边拥有顶级的配套，打造出居住舒适且高性价比的产品。

粉丝H的想法很简单，正好手上有些存款，正好想买套房自住兼投资，而大运的仁恒梦公园2期新品，总价不到80万，圆了他定居深圳的梦想。

大运

龙岗最璀璨的明珠

仁恒梦公园2期位于大运片区，是我去到龙岗办事体验感最好的片区，干净整洁的街道、成片的公园，浓郁的人文氛围、云集的大型商业等等，这些都是大运的显著标签。

我们一贯的认知都是，城市发展一路向西，但龙岗大运是个独特的存在。

与香蜜湖、深圳湾、前海、光明科学城和宝安中心区并称为深圳的六大“城市新客厅”，作为东部唯一入选的区域，打破了“唯西部论”，重磅资源都在向大运倾斜。

1、产业和配套全面升级，宜居宜业的胜地

大运从产业、交通、教育和配套资源全面兑现和升级，积淀了强劲的发展实力，是龙岗最耀眼的明珠。

产业是一个区域发展的根基，大运产业规划和落地领先很多片区。现有规模以上企业121家，国家高新技术企业143家，上市公司14家。

还有深港国际中心（整体地标预计2024年建成）、启迪协信科技园、天安数码城（T4预计2023年竣工）、大运中心、回龙埔更新项目等15大重磅产业项目抢先进驻，野心很大，要打造成一个400万平的高科技创新产业航母。

采用“产学研基地+总部功能区”的发展模式，以科技创新为发展引擎，汇聚大量高端产业和高端人才，浓厚的商务氛围将点燃大运区域价值，东部中心CBD即将强势崛。

产业的崛起离不开人才，而大运国际大学城正是培育人才的沃土。目前已经引进香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学等国际知名高校，未来还将引进至少10所高校，产学研的有机循环给大运价值爆发奠定了基础。

交通和配套补齐发力，使得大运的人居价值更上一个台阶。

一般政府想发展哪里，就把大型交通枢纽放置在哪里。大运交通枢纽是重量级的工程，未来有四条地铁线交汇，包括已开通3号线，和在建的14号快线和16号线，开通后12站即可从项目抵达福田中心。

14号线规划图

16号线规划图

如此大型的交通枢纽，目前仅车公庙枢纽能做到，带来的人力物力和资金等资源不可估量。

文体和商业等配套也很亮眼，星河cocopark、山姆会员店、大运体育中心、深港国际演艺中心和展览中心、大运公园等一应俱全，还将新增31万平集中商业（深港国际中心自带），这样成熟且齐全生活配套，才是理想生活该有的样子。

2、楼市表现跑赢大市，价值严重被低估

很多人对东部房价固有印象是常年不涨，远远跑输深圳平均涨幅，大运却一枝独秀，房价涨幅相当惊人。

据相关数据统计，在2014-2018年，大运新城以234.1%的涨幅跑赢深圳各大片区，成为5年时间里，深圳房价涨幅最猛的片区。

如果时间线拉长到十年，有楼盘从8000元/平出头，涨到如今7万+/平，涨幅高达750%。

房价是区域价值最直接的体现，随着更多产业、配套和交通等规划利好的逐步兑现，大运的价值将会呈现出“井喷式”的增长。

但从整体的房价表现来看，大运价值明显被低估了，未来还有巨大的想象空间和价值潜力。

产城综合体封面之作

仁恒梦公园2期

市场已形成一个共识，买房要买头部资产。可以从2方面做判断，一是头部区位、头部配套和头部产品，二是看受市场欢迎的程度，也就是项目的口碑。

仁恒梦公园是仁恒置地在大运打造的百万平产城综合体，旗下项目因其高品质和人性化享誉深圳，获得全国乃至全球业主的高度认可。

仁恒梦公园一期现在几乎是满入住的情况，四成购买都是老业主推荐成交，靠口碑传播赢取客户，好产品才会有这样的号召力。

作为片区的标杆级城市综合体，无论是刚需自住过渡，还是出租投资，都是最优质的选择。

本次推售的二期是仁恒梦公园最有价值的头部资产，涵盖约10万㎡商务写字楼，8万㎡梦中心商业和3万㎡配套宿舍的产城综合体。

目前在售26和41平小户型产品，周边交通、配套和产品均表现不俗，总价80万以内的超高性价比，吸引了不少年轻刚需前来选购。

1、产学研百万综合体，媲美华润城

刚来到项目，周遭城市环境就让我眼前一亮，在这样一个位置，周边没有农民房，还有像天安云谷之类很多新的产业园，这么便宜的价格，却能享受着超百万综合体的配套，实在是很难得。

接着，到了营销中心看完沙盘之后，销售带着我在综合体里逛了一圈。我发现，不管是商业配套还是居住氛围都已相当成熟。

仁恒梦公园所在的回龙埔更新项目总建面约115万㎡，体量类似深港国际中心，是全市少有的百万级别产城综合体项目。

坐拥约50万㎡的产业集群，包括打造的2栋总部基地和深圳科技园龙岗分园（已开园），预计会带来超3万人才来就业，产业带来的大规模人流，会产生旺盛的买房和租房需求。

效果图

集办公、商业、商业街区、公寓、酒店五大业态于一体，业态、配置丰富度堪比南山华润城，要打造成新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区。

届时，仁恒梦公园将汇聚周边产业集群高新技术人才，每天步行上班，享受钱多活少离家近、睡觉睡到自然醒的理想生活。

2、头部配套，居住体验领先市面很多公寓

仁恒梦公园2期作为大运的头部资产，自带的商业、交通和社区园林等配套就能独自C位出道，让人瞬间爱上住在这里的氛围。

仁恒梦公园2期产业配套宿舍共约3万㎡，是全市少有的真正的地铁物业，可通过入户大堂乘坐电梯到商场，再从商场到直连的地铁16号线（在建）回龙埔站，无需绕路，出行快捷更方便。

示意图

而地铁16号线（在建，预计2023年开通）更是贯穿大运核心区域，2站即可抵达大运交通枢纽（在建，预计2022年建成使用），快速换乘地铁3号线、地铁14号线（在建，预计2022年开通）、深大城际（在建），快速通达全城。

大运枢纽地上钢结构“湾区之舞”雨棚效果图

除了自带的地铁上盖的梦中心+仁恒里组成的9万㎡大型商业体量，在项目后边的儿童公园旁还将建造同样规模的shoppingmall。

整体18万㎡的商业规模将超过目前龙岗万科广场+万科里的体量，填补了约50万平产业客群的商业空白，梦中心预计将在明年2022年圣诞节全面开业。

效果图

最后，还是长在公园里的家，周边有回龙埔公园，龙潭公园，龙城公园，大运公园和儿童公园5大公园环绕，都市与自然可随心切换。

一路之隔就是斥巨资打造的儿童乐园（预计2024年开园），四分之三个世界之窗的规模，拥有多主题游乐设施、天文馆、植物馆等各类场馆，是大小孩子肆意撒欢、陶冶情操的玩乐天堂。

百万平的产城综合体地标、成熟配套环伺，抛开投资概念，自住的舒适度和性价比来说确实深受都市白领的喜爱和追捧。

3、26/41㎡实用率高，各个功能齐全

据我了解，买这里的人，要么是龙岗有了房子买来过渡，或纯粹买来收租，要么就是年轻刚需上车自住，毕竟整体性价比较高，最突出的一点还是他们的户型产品。

仁恒梦公园2期主推26/41㎡两种户型，不限购，无需占用名额，自带装修，随时可以拎包入住。

由被誉为“神之手”日本设计师本间贵史执笔设计，整体风格简洁时尚，温馨舒适。每个户型空间利用得淋漓尽致，产品设计非常人性化，尽可能满足业主对家的多样化需求。

26平一房一厅的户型层高有3.9m，方正实用，灵活打造了一层半空间，打造该类产品的先河。床安置在上空，充分腾出下面的空间，厕所还做到了干湿分离，居住环境舒适开阔。

展示空间实景图

而且41平还自带燃气，无论做饭还是洗澡都更加方便，居住属性更强。这样的超高性价比的全景落地窗复式，喜欢精致生活的年轻人住在这里，会十分有幸福感。

楼上休息，楼下创业，这也是很多新潮创业者的理想‘’乌托邦”，生活与工作，得到了完美的平衡。

4、泛会所和园林配置，开启多彩生活

有3个专属的入户大堂，给你满满的归家仪式感和安全感。五楼封闭的多功能泛会所，设置了书吧、水吧、台球室和会客厅等等区域，无论是休闲娱乐、运动健身、还是日常接客，都很合适。

会所实景图

酒店式的专属设施一应俱全，给日后做工作室、民宿或小型酒吧提供了便利条件，方便对外经营。

项目还打造了3个多维度的园林，专属屋顶花园、中心园林和市政园林，让繁华商业和舒适自然同时兼得。

市政花园实景图

大运仁恒梦公园2期26/41平创意空间，总价80万以内，不仅门槛超低、且不限购、不限贷。