70大中城市房价未来下行预期大

三线城市商品住宅销售价格有所上涨

初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3％，涨幅比上月扩大0.1个百分点；其中，广州环比上涨0.9％，位居一线城市之首；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3％，涨幅比上月扩大0.2个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0％，涨幅比上月扩大0.5个百分点；70个城市中，环比涨幅超过3％的城市有无锡环比上涨3.4％、徐州3.3％、北海3.1％、西安3.0％，而唐山、呼和浩特、襄阳的环比涨幅也接近3％，可以说，8月份中国楼市以三线城市领涨的格局依旧延续。

中国指数研究院指数研究总监白彦君：三线城市相对这个涨幅比一二线城市多一点，但我们认为这只是一个市场轮动周期下，三线城市它还有一定的运行周期，对整个政策的反映还有一个滞后效应。

业内人士表示，目前楼市调控仍在加码，未来房价运行稳中趋缓的预期加大，从中国指数研究院提供的1到8月份300个地级以上城市土地成交价格看，均低于去年同期，特别值得关注的是300个城市的土地流拍比例占推出土地的6％左右，创出8年新高。

中国指数研究院指数研究总监白彦君：从整个土地流拍的情况来看，开发商一方面对于市场预期有所转化，所以拍地更加谨慎，未来房价的趋势是继续调整继续降温。

北京限竞房项目扎堆打折拼业绩

从刚才的数据中我们看到，今年8月份，一二三线城市新建商品住宅销售价格的涨幅均有不同程度的扩大，不过，在北京，一些正在销售的新楼盘却在打折促销，整套让利幅度甚至达到了20万元，这些楼盘究竟是什么项目？又是为什么急着降价呢？

位于北京大兴区的一个限竞房项目，从9月份开始，他们就打出了每平方米“降价6000元”的口号，来吸引购房者，销售人员表示，目前的降价只是定价策略，未来的均价一定会涨起来。在房山区正在销售的另一个限竞房项目，整体的售价也比政府规定的要低。

北京市房山区某限竞房项目置业顾问称，我们（项目）政府定的均价是38994（元/平方米）那一期开盘是低于均价来卖的，等二期的话它的均价肯定会把销售均价平均上去。

采取类似“降价”策略的并不止记者走访的这两家，位于大兴区的另外一个项目在开盘当天，对所有选房的客户都给出了总房款1％的折扣优惠，并在此基础上再优惠1万元，购房人若购买一套90平方米的小户型，整体的让利幅度在5万元以上；而位于经济技术开发区的另一个项目也在政府53000元/平方米的限价基础上，把某些楼栋的销售均价整体下调至50000元，若购买一套90平方米的小户型，让利幅度达到了20万元以上。那么，这些限竞房项目为什么要急着降价呢？

和硕机构首席分析师郭毅：限竞房的可开发规模应该在600万平方米，大概可开发60000-70000套限竞房，但是北京一年新房市场的成交量（不含保障房）一年就是20000多套，限竞商品房集中上市使得市场在短周期内出现了供过于求的局面。

由于限竞房的价格上限已被锁定，购房人不担心房价上涨，购房时更加从容和慎重，决策周期更长。在多个热点区域内，限竞房项目集中上市，分流了购房需求，销售速度进一步放慢。根据中原地产研究中心的数据，从7月上旬首批限竞房项目取证入市到9月上旬，16个项目9038套可售房源，已网签的不到1100套（1089套），占比仅12％，算上缴纳定金的情况，整体销售去化率也不超过4成。即便是相对好卖的90平米以下中小户型，个别项目开盘两月，网签比例不到20％。销售业绩不理想的项目为了回款，选择打折、降价，而尚未入市的项目闻风而动，也选择提前打折来吸引客户。

明年北京限竞房房价还要再降？

数据显示，今年6月至今，北京限竞房的供应数量占到普通商品房的一半以上，尽管面临销售压力，但众多集中上市的限竞房依然成为近期北京新房交易市场的主力。而作为房地产开发的基础，未来北京的土地供应会有怎样的变化？又将给房地产交易带来哪些影响呢？

9月12日，北京市规划国土委挂出通知：表示近期将供应66宗住宅类用地，规划建筑面积合计达481公顷，全部用来建设限竞房和共有产权住房，这让沉寂了一段时间的北京土地市场重新热闹起来。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东称，今年已经成交了25宗住宅类土地，其中18宗都是在1-2月份在之后的6个月基本上土地（供应）出来的速度是特别慢的，截止到今年8月底土地供应量仅为去年同期的60％。

按计划，北京今年将供应650公顷商品住宅用地，此次新增的供应，就是为了完成今年的供地目标。戴德梁行北中国区研究部主管魏东称，如果完成今年的供应目标的话，肯定（明年）限竞房的房价还要再降。

但业内人士也表示：今年上半年，土地市场流拍就时有发生。此次入市的66宗住宅用地有多少能够最终成交，又会对新房市场带来怎样的影响，仍需进一步观察。而与此同时，作为存量市场的二手房交易，整体也显得非常冷清。8月份，北京二手房网签量为1.5万套，环比基本持平；北京最大的中介机构链家的数据显示：6-8月二手房实时成交量持续明显下滑，8月降幅达20.9％；与今年5月的峰值相比下滑46.2％，业内人士预计，9月份二手房的网签量很有可能进一步下滑。