面对深圳日益高涨的房价，十年“深飘”的王芳（化名）将目光转向沙井共和社区内的共和花园。

《中国经营报》记者现场了解到，在工厂与城中村交错的沙井，共和花园的外形设计和园林，都堪称小产权房中的“精品”。而且当地的房产中介告诉记者，由于村里使用的建筑材料较好，虽然经过10年左右时间的洗礼，这个楼盘从外观上看依旧很新。

值得一提的是，相较于沙井片区4.7万?4.9万元／平方米的商品房，共和花园大约1万元／平方米的价格对于王芳而言，可谓相当有吸引力。不过，当王芳把这个想法告诉周围的朋友时，得到的却是另一番建议。“买小产权房还不如买商住性质的，万一到时强拆了还拿不到补偿。”

和王芳一样，不少人之所以有想法买小产权房，除了价格的因素之外，还有就是关注到最近深圳出台的文件。

近日，深圳市规划和国土资源委员会会同法制办共同起草了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”），将公共配套类、生产经营性和商业办公类历史违建作为优先处理类别，小产权性质的厂房、仓库与商铺、写字楼有望通过补缴地价的方式“转正”。

这份意见稿虽然尚未涉及住宅类小产权房，但依然被不少人视为住宅类小产权转正的探路之举，从而引发了讨论：继产业类和公共配套类历史违建的“放开”，体量庞大的小产权住宅是否也将迎来春天？答案显然不是想象中的简单。

征求意见本月底截止

深圳在历史违建的处理上，小心翼翼地撕开了一道口子。

根据意见稿，对产业类和公共配套类历史违建做出明确的定义。

产业类历史违建，包括生产经营性和商业、办公类历史违建。其中，生产经营性历史违建，是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。商业、办公类历史违建，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。

而公配类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

一方面，在产业类历史违建上，意见稿将生产经营性历史违建办理商品性质房地产的补缴地价标准，由市场评估地价调整为市场评估地价的50%，以进一步激励当事人申请办理，盘活实体产业。同时，产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质房地产。

另一方面，为鼓励处理公共配套类历史违建，除免缴地价和罚款的政策优惠之外，意见稿对确认给原村集体和市、区政府或者其指定机构的公共配套类历史违建，还允许不扣减相应的非农建设用地指标，以吸引当事人申请处理；为确保相关建筑的公益属性，同时规定其仅能确认为非商品性质房地产。

深圳市规划和国土资源委员会相关负责人告诉《中国经营报》记者：“按照国家法律法规的要求，在正式发布文件之前，要征求社会公众的意见，我们现在正在履行征求意见的阶段。”

按照其说法，其实在制定征求意见稿的过程中，已经多次和相关部门内部进行讨论。这份征求意见稿大约到8月27日截止，从程序上来讲，接下来还会对征求意见稿进行修改，然后按程序进行报批，印发文件。而在征求意见期间，市里没有做大范围的宣传，只是做一个内容上的发布。只有在文件正式发布之后，才会传达到区级、街道等层级。

此前，记者从深圳市沙井街道办宣传部了解到，目前并没有接到这方面的文件通知。

而针对现在小产权房里很多都是商业住宅工厂混在一起，应如何划分，对此，上述相关负责人表示，根据当事人当时申报的情况，规划国土部门进行下一步核查，才能判定是否符合这次处理的范围。

住宅类小产权房仍是改造关键

为何此次先从处理产业类与公共配套类历史违建着手？

业内的看法是，相较于住宅类历史违建，产业类和公共配套类历史违建主体比较集中，处理意愿普遍较强，预计可以达到理想的处理效果。同时，两类历史违建的处理又与城中村城市建设和经济发展息息相关，可以拓展产业发展空间、支持实体经济发展，并进一步完善城中村基础设施和公共服务设施，补齐民生短板。

众所周知，深圳是中国最早的特区，早期经济发展快，规划、用地等方面，因为“深圳速度”，所以十分粗放。而且，最初的深圳，城市面积非常小，经济快速崛起之后，大量工商企业在农村集体土地上兴办，并且成规模的发展，最终形成了今天在深圳的“城中村”，其总量之大、产权之复杂，恐怕全国没有出其右者。这就为当下深圳进一步经济发展的制约，埋下了伏笔。

2016年6月，深圳住建局房改处处长刘逸群在一场以“共享深圳”为主题的论坛上透露，在深圳的住房结构中，手续完善的住房只占37%，历史违法建筑、法外建筑比例高达63%。

与此同时，近年深圳市规划国土发展研究中心发布“珠江三角洲全域规划项目”研究报告称，在珠三角城市国土开发强度上，深圳以接近50%位居四个一线城市之首，远超30%的国际警戒线。

眼下，在没有增量土地的情况下，只能把目光转向存量土地。最大的存量土地来源，就是在飞速经济发展过程中出现的体量巨大的城中村，也就是“历史遗留问题形成的违章建筑”。

不过，广东省房地产研究会副会长韩世同认为，其实小产权房最大的问题还是住宅类的，而不是产业类和公共配套类的，因为只有住宅类的小产权房才会跟商品房构成冲突。小产权房建成后拿来出租，政府基本就是不管了，只是不允许出售、流通。

他指出，其实现在都是人为设限，这些小产权房都在城里，有些甚至在城市中心，如果不让它们“转正”，或者变成合法化，就不能被变更、重建、改造。地方应该有权限让小产权房“转正”。

补偿和法制需匹配

实际上，早在1992年，深圳便完成了特区内土地国有化转制。2004年深圳以城市规划“全覆盖”的方式，将特区外260平方公里土地转为国有。至此，深圳市成为了国内没有农村建制的城市。

从2009年开始，深圳着手全面推进农村城市化历史违法建筑的处理。2009年6月，深圳就公布了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，正式提出了对小产权房“转正”补缴地价的规则。但实施效果却有限，小产权持有人主动进行违法建筑申报登记的数量不足1/10。

此后的2014年4月，深圳从全市推进改为试点实施，选择12个社区和1个街道开展为期一年的历史遗留违法建筑分类处理试点工作。根据试点实施办法，原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分，可在有限确权后，补缴地价申请转为商品性质，进入市场流通。

韩世同对记者表示，他并不是很明白住宅类小产权房转正的难度何在。十多年前深圳改造，渔村几十层楼高炸掉的都有过。深圳号称是不存在集体用地了，但是又没有让住宅类小产权房获得合法身份，能够转让，所以作用不是很大。