天津和郑州，抱着能称哥俩，喝个小酒，得比惨整宿。

说得夸张点：

跟天津人谈买房赚钱，大多数天津人会觉得你比他还会讲笑话。

跟郑州人谈买房赚钱，大多数郑州人会实在地告诉你要买现房。

说个扎心点的数据：

现在，天津房价已经回到2016年。

郑州房价已经回到2015年。

请注意，今年是2023年。

今年，高层出台救市政策，允许商品房价格同比环比数据连续3月下跌的城市，首套首贷房贷利率突破最低下限。

郑州和天津，凭着房价连跌的优势，房贷利率大幅下调，目前天津首套房贷利率仅有3.9%，郑州更低3.8%。

房产圈有句话，叫做利空出尽即是利好！

终于终于，今年，这两座城市有明显回暖了。

没想到，天津才是2月最猛的城市。

最近，天津楼市，回暖非常迅猛。

二手成交量突然激增。

1月，贝壳找房数据显示全月成交4000多套，到了2月，成交量突然猛涨，光是贝壳渠道2月已经连续3周成交超2000套了。

要知道天津二手市场周成交1000套就已经算得上景气，单周1300套成交已经非常难得。

连续3周成交超2千，在天津楼市已是多年未见。

新房市场也是一片火热。

售楼处几乎都是人从众。

根据克而瑞数据显示，2月首周全市项目共接待客户25303组，全市热销项目共计认购2078套。

这几天，朋友圈几乎都是中介喜报在刷屏。

铂悦公望单周销售额破亿；金地万悦城单日成交15套，绿城桂语听蘭单日成交破千万，海教园龙湖天璞、龙湖樘樾，5天卖了50套房......

不过，这都不算什么。

真正让人惊叹的，还是天津的学区房。

最近这几周，和平区学区房已经开始飙涨，卖到癫狂。

最近，西安道成交一套房子，房屋产权只有6.18平，成交总价却高达193万，折合单价每平去到30w+。

说天价，绝不是夸张。

至于原因，没别的，就是学区够牛。

这套房子划片在和平区一片，对口的小学是耀华小学，初中摇号派位对应的是耀华、二南开、汇文和十九中。

个顶个都是天津的牛校！

193万，买的是在全国都算顶级的学区入学资格，这么看是不是有觉得值得了呢？

这就是和平区的学区房。

这些年，虽然天津的房价一直在阴跌，但和平区靠着密集优质的学区资源，房价还是在涨，现在均价已经杀到6.5万。

和平区本身属于历史文化老区，空地很少，供应不多。

再加上去年和平区出台了831政策，小升初转学要求拥有3年和平区的房产，进一步加长了学区房的占有时间。

并且，每年的小阳春都是有娃家庭不得不出动买房的最后时机。

种种都导致，今年天津和平区的学区房比往年更加火爆。

从上上周开始，和平区的学区房基本靠抢，低价房源正在迅速被消耗，没有产权证的小面积公产房拆间，单价卖到17w都不稀奇。

学区房的火热还在持续蔓延，最近河西区一片二片重点学区房也开始疯涨，不少业主一夜之间跳价20万。

天津，这些年虽然经济增长不再是优势，但是凭着优质的教育、医疗资源，在整个北方还是有号召力的。

天津楼市，靠北方孩子，这个说法真不为过。

在天津买房投资，我向来只建议学区房，考虑自住和保值，改善版块勉强能达到要求。

但是还是要提醒大家，买只有学区的房子，政策风险很大，非必要不建议贸然入场。

再来说说郑州。

郑州今年，回温同样很明显。

现在2月数据还未出炉，但周成交数据已经非常有亮点：

上上周，郑州周二手房成交高达2557套，同比翻了近2倍；二手房单周成交1341套，同比翻了一倍。

2月以来，贝壳单日成交已经稳定在百套以上。

新房市场回暖更加明显，成交量大幅回暖。

二七的万科大都会+都会天际，一周内就卖了100套；

经开滨河国际新城的华发峰景湾，成交量突破160套；

高新区谦祥万华城+云栖单日成交88套；

管南的龙湖熙上，单周卖了75套；

不仅是成交量涨了，郑州一批开发商已经开始向上调价。

华润旗下在售项目，2月26日进行价格上调5个点；

龙湖熙上去年1.1w还有得选，今年新开楼栋均价1.3w，价格上涨600-1000元/㎡；

佳田·未来新城从2月27日起，在售房源价格全线上调1%；

富田城·九鼎公馆将于3月1日，在售房源价格上调2%；

二七区的佳源名门橙邦，也涨了500-1000元/平；

还没彻底回暖，开发商就开始涨价，这在全国楼市来看，都是独树一帜。

为何开发商现在就开始涨价？

我推测有两个方面的原因：

一方面市场回暖，开发商也乐于小涨造势去库存。

另一方面是郑州今年，4环内好点的板块，靠谱的新房确实不多。

比如老经开区，保利天汇彻底清盘，有货量的只剩下金茂未来府。

比如管南，现在除了新城、龙湖熙上外，其他要么暴雷、要么施工不正常、要么停工；

据郑州楼市统计，截止1月末4环内能让人放心购买的项目库存大概也就3.2万套。

对于郑州这样月去化近7000套的城市来说，大概4个月就能将这些库存消耗殆尽。

要知道郑州向来以高供应著，可眼下因为烂尾等等因素，眼下靠谱的新房还真的不多了。

再加上去年郑州城投拿地比较多，这地块入市速度会比较慢，这使得郑州下半年入市的项目相比往年大幅下降。

高新区也就2个项目，金水也就2个项目，经开滨湖也就中建云熙府，龙子湖也就兰溪上苑。

所以，郑州今年的回暖势头我是看好的。

有需要的刚需，可以尽快行动了。

郑州新房价格已经在涨，根据之前的政策规定，新建商品房要连续3个月环比同比同时下跌，才能取消首套住房贷款利率下限。

3.8%的房贷利率可能很快就取消了。