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提问：新人首问：广叔你好，我手里目前有子弹60，29岁单身，名下有一套房，现在每月还贷六千，年收入大概三十到四十万，因为以后可能会在东莞发展所以想在东莞买个二手的小户型作为过渡和投资使用，现在有几个问题，望解答：1.目前看了厚街东逸翠苑和大朗的新世纪美好家园，五十平左右一房一厅的总价大概在八十多九十万左右，想问下哪个楼盘潜力大一些？2.我目前没有东莞的房票，从现在开始买社保要一年后才有购房资格，所以我想买在朋友的名下，但买来后最少要两年才可以卖出，所以问下未来的这一年多东莞房价还会涨多少呢？是买在朋友名下好还是等一年后我有购房资格了直接买到自己名下？朋友名下也已经有一套房子。3.大朗碧桂园天汇有一套六十多平总价190万左右的两房，首付加手续费税可以做到六十万，是否是比东逸翠苑和美好家园更好的选择？4.有没有更好的资产配置？或者有更适合的楼盘推荐？期待广叔分析，谢谢！

回答：你好。1、东逸翠苑近地铁珊美站，旁边有个凤山公园，楼龄在2004年左右，生活还算方便；新世纪美好家园，一楼底商，地铁1号线在建，能买到复式2-3房，也可考虑。1房的话缺少居住舒适度，建议考虑后者2房，地铁开通还有一定利好。

2、目前东莞楼市短期可能会横。其实跌的概率不大，就怕一年后大家都有社保，房价涨的概率很大，建议借朋友名额先上车，以防涨价。

3、碧桂园天汇主要是楼龄较新，不过离地铁不是很近，如果对地铁出行没有太大要求，可以考虑的。是比前两者好很多。

4、这个总价还是比较难选的，1房是好选，不过建议买个2房；短期的自住+投资选新世纪美好家园，博地铁利好，开通后出手。

提问：广叔你好，看中寮步万科金域东方的小三房，纯投资怎样？有好的盘推介一下，谢谢

回答：你好。万科金域东方位于寮步中心区，旁边是湿地公园，可以考虑。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好，新人首问，50万子弹，松山湖上班，看中横沥碧桂园，出勤25-30分钟，地段一般，横沥中学在旁边，小三房，90平，南北朝向，12楼，业主170万不降价，才挂出不久，目前已婚未育，夫妻年收入16万，考虑自住为主投资为辅，希望跑赢东莞平均水平，烦请广叔指点江山，或有更佳投资居住的小区请赐教，谢谢！

回答：你好。横沥碧桂园自住还可以，视野较好，靠近横沥中学体育场的房子噪音会非常大，不要选靠近操场的房子。东部产业园区，整体涨得较慢，空地多较多，未来供应可能比较大，又缺少购买力。所以如果投资，不如选择环松山湖的地铁沿线布局的大2房，未来还好出手。东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好广叔，我目前的状况是，凑到一个80平米两室1厅的首付，大约三十万左右，到处了解了一下，目前在考虑是买惠州海景房还是买靠近学校分布集中地段的房子？房子十年后什么地段的升值最多？还有哪些我凭自己想不到的好处或者坏处？第二个问题是，惠州楼盘较多，如果以在深圳工作在惠州居住的情况为前提，现在地铁还没建好，如何去预估交通状况？虽然地铁很便利，但交通状况不同地段还是有区别的，我应该如何去思考，预估和选择？第三个问题是，我对惠州的开发商不了解，有些看中的楼盘还没建好，要明年下半年才交房，那么如何去了解房产的品质和质量？

回答：你好，1、如果是放长远投资，考虑10年后，主要还是交通。一个城市最大的福利，除了基础设施，就是医疗教育配套。学校面临政策变化以及学校教育质量的变化，像北京深圳等城市已经开始调整学区了，10年变数太大，不好预料。医疗是面对整个城市的，同一个城市不同区域对这个不是特别敏感。除了交通，就是城市发展规划方向，我觉得惠州将来要走与深圳一体化的方向，那么靠向深圳就会好一些。还有就是经济发展水平，惠州现在主要承接深圳外溢的产业，所以，也是离深圳近会好一些。因为这些地方会吸引人口聚集，这是房地产发展长远看最大的支撑。

2、沿着地铁选。深圳工作惠州居住，还是要尽量离深圳近一点。对于地铁沿线楼盘来说，有几个选择：离站点近，最好步行10分钟以内；如果离中转枢纽近更好。

3、现在新盘基本是期房，买期房只能从开发商以往开发的楼盘中了解它的产品质量，另外就是价格便宜但土地并不便宜的楼盘，一般质量都不会太好。剩下的就只能是看运气了。

提问：你好广叔，家里人喜欢次新房，就是不喜欢楼龄旧的，看来看去，只有奶厂和黄埔区府，请问您推荐哪个？从住的层面讲，区府好像还更方便，奶厂一片荒芜。持有5年，请教买哪个好？有sfsd资格，上班无所谓哪里，小孩已经在黄埔入读。谢谢

回答：你好，两个板块各有千秋吧，整体感觉就是奶厂的交通和配套被人诟病，区府的贵和成长性存在不确定性价格上，区府的价格梯度：3.8-4.3万\/平，牛奶厂5.0万左右（大部分不过两年，除了龙湖1期），尽管牛奶厂是5.0，但从区位和价格梯度上看，其实区府的价格是偏贵的交通和配套上，牛奶厂的最大问题在于公共交通的完善需要时间（地铁+市政道路），以及商业配套完善需要时日，片区的成数真的需要时间发酵

提问：你好广叔，我和老公都是深户，刚需！想打新清平华府，这个盘怎么样丫。还想知道年底和明年初哪些又有新盘值得买？打新好难，之前打中海和电建都没中，我们子弹不多想还是想三成首付，但老公他外地有一套房贷，现在是不是只有去办真离婚以我名义买才可以三成？如果不打新，首付200万内买哪里二手房比较好呢？我老公在梅林上班我在园岭上班。感谢解惑

回答：你好，清平华府这个楼盘中规中矩，对口学校还行，户型紧凑，北面临外环高速有噪音影响。如果没有抢到沙井的网红新盘，清平华府可以做个备选盘，但是尽量避免靠近高速的楼栋和朝向。老公外地有贷款，建议离婚后用你的sfsd购买。工作在福田，考虑自住可以关注景田皇岗板块。

提问：广叔你好，我小孩后年要上小学，有中介推荐我们买福田碧海云天的210平房子，不知道他们的学位明德实验碧海校区怎么样？学位加自住值不值得入手？未来的增长空间怎么样？

回答：你好，碧海云天环境还不错。明德碧海，2015年接管碧海小学；2016年才设立初中部，2019年第一届中考，成绩看还不错。但论绝对值，还并不是特别起眼。不过和明德香蜜校区是统一管理，师资也互通，未来看是有潜力的。

提问：你好广叔，我买了华晖瑞禧的新房还未交房，最近才知道房子楼层正好位于避难层下面，不知道避难层会不会兼做设备层，有没有噪音污染等问题？买房时不懂这个，好担心啊！

回答：你好，避难层没什么问题，放什么设备那倒不会，一般会建成公共活动空间，种点花花草草，偶尔会有小孩打闹，噪音不大，不影响。

提问：广叔您好，刚需，住沙井2年，自己开小公司，公司后续可随居住地随迁，但在西部来说可能更方便些，从事产业类型西部分布相对更多些。目前纠结两种买房方案。1、在沙井购买小产权自住，100w上下，或者光明宏发上域大单间，200w多一点，以求资金保值。光明宏发上域目前单价已经6万多，这个价格是不是已经算是透支了？，未来还有升值的空间吗？2、在东部直接购入300w两房，例如中海康城，龙城华府，东方明珠城等。从自住+保值两方面来说，哪个更值得买入？请广叔帮忙理性分析指点，谢谢！

回答：你好，1、资金有限买个小产权自住，可以的，但小产权的金融属性极差。光明宏发上域大单间，附近配套成熟，生活便利，近地铁，也可以考虑，但单间在光明这边价值一般。6万多是透支了点，短期很大可能会横，自住长期当然还有空间，光明的房子需要持有5-8年。2、两者没有可比性。西部价值高，但是你买的产品不行。东部短期有潜力，但是远，又住不上。

解决方法：1、感觉你对西部有很大的执念。投资是看自己手上有多少资金，去选择和匹配能买到的最佳区域，而不是先框定区域。虽然西部价值大，但是你在西部买个老破小楼梯房，一样会跑输，就是这么个道理。而且你是什么都想要，即要能升值，投资回报大，还要自住。这就太纠结了，如果想要投资大，当前可以考虑买广州做一个短线；2、投住分离，暂时买东部，努力赚钱，后截断东部DY买西部；3、小产权+光明大单间。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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