此次拍卖的房子，位于东凤镇小沥村。东凤镇是中山市一个与佛山顺德相邻的乡镇，与中山市名镇小榄是邻居，区位优势还是非常好，有广中江高速从镇内经过，距离小榄站也是非常近。拍卖的房子比较特别，是一栋只有一层的房子，而且还是没有房产证的房子，建筑面积196.2平方米。不过有土地使用权证，房子并不是用来住，看图片，应该曾经是一个小作坊之类的厂房。不过这房子的土地规划是用来建住宅用的，土地面积有250平方米，是比较大的一宗宅基地了。这栋房子周边都是自建的民房。

这宗房产的土地存在一定的瑕疵，据《中山市不动产登记资料查询结果》载明上述土地使用面积为250平方米，土地用途为城镇住宅用地，附记显示土地批准用途为商住，土地使用权性质为出让，土地权属性质为国有，土地使用期限至2068年7月24日。据中山市建设项目选址意见书显示，上述土地所在地块初始合同容积率为1.5，建筑高度为24米。但是在《中山市东凤镇小沥片区控制性详细规划北片调整（2016）》中，规划为二类居住用地，用地规划指标为：容积率≤2.5，建筑限高50米。出让约定容积率以出让合同约定为准，没有约定按1.5执行。

如果按照2.5的容积率计算的话，这宗被拍卖的住宅地块，可以建625平方米的房子，但是如果按照1.5的容积率计算，只能建375平方米。从相关规划文件看，最终可以建的建筑面积，应该是可以按照2.5的容积率进行建设的。

所以，从拍卖公告给出的信息来看，这次拍卖的房产，价值不在现在的房子建筑，毕竟建筑是没有房产证的，价值主要是在这宗土地的使用权。而拍卖的起拍价只有93.786万元。如果能以起拍价拿下250平方米的住宅用地使用权确实便宜，也怪不得这次拍卖，吸引了多达14人报名竞拍。