该拍卖物性质为集资房，该房产无抵押，无房产证，起拍价为人民币210.4万元，保证金21万元。

为何一套无房产证的集资房的使用权，会引得21人超423次出价竞拍？

“无证”集资房拍出两倍成交价

据竞买须知介绍，申请执行人李某与被执行人郑某、孔某因借款合同纠纷，拍卖被执行人郑某名下的深圳市南山区近海路78号蛇口招商社区服务大厦南座6F房产的使用权，建筑面积65.48平方米，为三房二厅一厨一卫一阳台格局；房屋评估总价为300.5万元。

值得注意的是，标的物详情中明确提出，该房产无抵押，无房产证，按合同规定购买方只拥有使用权，南山区人民法院负责清场交付。

即便这样，竞拍过程仍大出意外。经过两天共423次出价，该套房源以总价458万元成交，折合单价为7万元/平方米。

拍卖详情中提到的集资房具体是指哪种房子？与市场流通的商品房和小产权房有何区别？深圳小产权综合信息网曾撰文介绍，小产权房、农民房、集资房与商品房同为深圳发展的历史产物，在深圳，集资房是政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金来建造的房屋，也是经济适用房的常见房屋类型。

一位南山区资深经纪人告诉记者，集资房同农民房、小产权房一样，是单位或者村委盖的房子，只有使用权，不能贷款，而深圳有80万套小产权，深圳综合排名最高的小产权留仙居，目前成交价5万元/平方米左右，流通性非常好。

不过该次被拍卖的集资房，申请人李某向法院提供了一份房地产买卖合同，是郑某2001年与南山区招商街道办事处签订的。

博拆迁？

对于为何众多报名者会热衷于仅有使用权的“无证”集资房，一位深耕深圳法拍业务的经纪人曾小路告诉记者，其前期了解过该套房源，最终因客户预算不足而放弃继续追踪，不过，参与竞拍的购房者或与其客户一样，看中了该地段房源的稀缺性。

“很多小产权房，在市场上买不到，所以也刺激了法拍市场。”

中原地产南山区经纪人谭平乐表示，蛇口片区很难没有红本可售房源，这套集资房如果补地价能转红本，就是算便宜了。不办红本，就等拆迁或等一起补地价转红本。综合地段价值来看，能拍这价也情理之中，不过目前该片区并没有明确拆迁的概念。

曾小路也表示，一旦拆迁的话，首先相较周边，这种房子均价可到10万元/平方米甚至更高，而且按照目前市场拆迁赔付面积，有可能是1:1.3，现在是60多平方米，拆迁的话可以得到90多平方米。

记者查阅中介平台成交记录发现，招商社区服务大厦周边二手商品房，诸如宝能太古城、恒裕滨城等是深圳的网红楼盘，去年7月公开成交均价已高达22万元/平方米。

除拆迁概念外，该类房源被好另一个重要原因是可获得官方“确权认可”。曾小路表示，这种法拍房比二手市场买农民房、小产权房更加有保障，因为有法院的法律裁定，此类房子竞买人拿到执行裁定书等于法院给确权了，只是不能够交易而已。