见圳客户端·深圳新闻网2019年7月28日讯（见圳客户端、深圳新闻网记者张玲）你也许听说过有投资客一次性购买20套二手房去博取旧改的传闻。如果你不差钱，你也愿意这样做吗？在深圳，土地资源相对紧张，通过旧改拓展土地空间资源就成为一个好办法。不论是投资客，还是刚需人群，旧改都是人们津津乐道的话题。

关于旧改，你有了解多少？在旧改背景下投资二手房是否真的是稳赚不赔的生意？旧改二手房买卖双方各自又有哪些风险？回迁房是否是不限购不限贷的笋货？所谓的小产权房又是否能有朝一日成功转正？

今天的张玲说法，我们请广东诚公律师事务所诚至成团队合伙人张旗律师和程庭刚律师，一起聊聊旧改二手房纠纷那些事。

记者问：旧改二手房如何定义？

根据目前政策规定，深圳对于存量住宅的改造有三种方式，一是开发商主导的城市更新，二是政府主导国企实施的棚户区改造，三是村股份公司主导的土地整备利益统筹。上述三种方式操作流程有相近之处，也有各自差别。（很多人更倾向于用“旧改”指代“城市更新”，本文中所指的旧改也主要指城市更新。）

那么二手房的种类有哪些呢？程庭刚律师介绍说，二手房包括老旧小区商品住宅红本房、住房制度改革前的福利性质非商品绿本房、历史遗留违法建筑“两规”“三规”绿本房、历史遗留违法建筑中仅有“两证一书”的无本房，以及无任何报建手续的无本房等等。前面两种房屋主要在大家常说的“小区房”，后三种类型的房屋，就是大家常说的“城中村”“农民房”。曾有官方统计数据，深圳存量住房有1065余万套，其中一半以上在城中村。

二手房参与旧改，城市更新的产权调换比例一般在建筑面积1:1-1:1.3之间，棚户区的产权调换比例一般为套内面积1:1或者建筑面积1:1.2，额外可优惠价格增购少量面积。

旧改二手房私下交易容易因监管空白而导致各类纠纷，加上城市更新周期比较漫长，“里面回迁利益巨大，在利益驱使以及大家维权意识的提高，无法避免旧产生了各类二手房法律纠纷，主要包括房屋买卖、确权和租赁等各类纠纷”，程庭刚律师表示。

记者问：参与旧改的二手房都能获得房地产证的红本吗？

城市更新旧改项目主要流程有：城市更新单元计划申报、更新单元专项规划报批、项目实施主体确认、土地出让合同签订以及回迁安置房建设和回迁。

张旗律师告诉记者，通常情形下，开发商征集业主意愿后开展城市更新单元计划申报和专项规划报批工作，对二手房业主而言，需要与开发商签订搬迁补偿安置协议，开发商完成100%业主签约并报送更新局备案后就可以申请确认为项目实施主体，进而继续走下一个流程，直到最后的回迁房入伙、办证。

红色房产证简称“红本”，是房产所有权和土地所有权合二为一的一个证。业主拥有完整的房屋所有权，这个房子除了可以居住，还具有依法转让，抵押贷款等交易的权利。

但绿色房产证就不同了。它是指非市场商品房，也就是所谓的“小产权房”，有减免的优惠政策，可以卖给特定的对象，这个房子的房产权是受限制的，不能转让和抵押，也不能登记过户，如果想要转为红色的房产证的话，还需要补齐地价。

张旗律师称，“就目前市场惯例而言，在城市更新项目中，无论是红本房、绿本房，还是无本的历史遗留违法建筑，这些二手房参与城市更新旧改后，基本都能够获得拆除重建后的新商品性质房屋产权，也就是全部可以拿到新红本房屋。”

“棚户区改造项目，按照政策规定，回迁房屋产权性质与改造前的房屋产权性质是一致的，也就是部分情形下可能无法获得红本房屋，而是绿本房屋。当然，个别棚户区改造项目，在要求业主补缴地价罚款等情形下，小业主也可以获得红本回迁安置房。所以，所谓的小产权房能够实现转正是有前提条件的，无法一概而论。”

回迁安置房能否拿到红本是分情形的。同时，项目是否顺利推进也是大家应该关注的问题。

记者问：个人投资旧改二手房的流程节点和具体方式是什么？

程庭刚律师详细解释说，个人投资旧改二手房主要分为两种情形：第一种，在原业主尚未与开发商签订搬迁补偿安置协议时，直接针对现有的二手房签订房屋买卖合同，然后作为新业主与开发商签订补偿协议，按照协议约定获得回迁安置房；

第二种，通常而言，搬迁补偿协议无特定事由的，已经签订后无法随意解除，投资者可以与二手房原业主签订一个未来回迁安置房的转让协议。按照目前的二手房交易流程，该类转让协议无法在政府部门备案，但其合法性本身是没有问题的，只是合同签订后的履约风险点增加了很多。

记者问：购房回迁指标是怎么回事呢？旧改二手房签订搬迁补偿协议后，可以办理更名手续吗？

张旗律师回复记者说，根据目前城市更新流程，旧改二手房业主与开发商签订搬迁补偿协议后，如果该补偿协议尚未到城市更新局办理备案的，原业主、意向新业主可以一起与开发商沟通协商解除已经签订的补偿协议，就可以按照更换二手房业主后，投资者作为新业主重新与开发商签订补偿协议，从而实现回迁安置房更名的效果。

“如果协议已备案，实施主体已确认，回迁安置房处于施工建设过程中的，这个阶段是无法直接完成更名手续的。”（记者提醒：这一点，请各位有意购买回迁指标的一定要注意。）

拆迁房购房指标的买卖，双方交易的标的是房屋被拆迁后享有的房屋安置权利，其本质上是一种合同债权权利的转移。司法实践中法院一般认为，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议有效。

指标买卖也有一些风险，比如开发商因为各种原因后来撤出旧改项目了，换了一个新开发商继续进行旧改。因为房产不能办理过户，所以新的开发商还是跟原业主签订拆迁补偿协议，那么买家和上一个开发商签订的拆迁补偿协议，依据合同相对性原则，不能约束新开发商。这个时候需要和新开放商重新签订拆补协议。

所以，并不是和开发商签了拆迁补偿协议的更名手续就万事大吉。因为办理回迁房红本登记时权利人以区城市更新部门备案的拆迁补偿协议为准，因此拆迁补偿协议签署之后要取得区城市更新部门的备案。

以下是常见的旧改二手房纠纷，我们来看看律师根据之前相关案例整理出来的裁判规则和注意事项：

【二手房买卖合同纠纷之一：请求继续履行合同】

裁判规则

如果是红本二手房，买方具备购房资格的，诉请继续履行合同，通常能够获得法院支持。比如说福田某个旧改项目，当事人已经转让房屋，交付房屋后一直未过户，后来小区旧改，卖方以名义产权人身份跟开发商签订补偿协议了。买方直接起诉到法院，要求过户，而且获得支持了。完成过户后，买方就能够跟开发商签订新的搬迁补偿安置协议了。

注意事项

第一，如果是棚户区改造项目，买方就要特别注意尽快维权。因为有可能棚户区改造项目会同步启动行政征收程序，一旦征收决定下发，房屋产权冻结，法院很难判令继续履行合同，过户的目的很难实现。

第二，如果是无证历史遗留违法建筑房屋的话，买方不存在过户的诉求，主要是交付房屋的诉求，但是该类交易本身合法性存疑，目前总体而言，人民法院不受理该类纠纷的诉讼案件，买方想要维权就非常被动了。所以必须做好房屋交付工作，降低风险。

第三，非商品性质房屋通常转移登记受到限制，根据政策补缴地价转商品性质市场红本之前，基本无法过户。所以确认合同效力的诉请能够支持，办理过户的诉请则难以获得支持。

【二手房买卖纠纷之二：请求承担违约金】

裁判规则

但违约金的诉求能否得到支持，仍然需要回归产权性质和合同效力问题。红本房及绿本房买卖合同是有效的，但无本的历史遗留违法建筑买卖合同无效。在合同效力能够得到确认的基础上，人民法院通常会根据合同约定判令违约一方承担违约金。

注意事项

因为通常合同约定违约金较高，违约一方当事人有权向人民法院提出降低违约金的请求。

【确权纠纷之一：请求确认房改房权属纠纷】

裁判规则

该类纠纷主要是早期国企职工住房，因为各种原因一直没有走完房改审批程序，实际由职工居住，后来遇到开发商旧改了，职工可能会提出请求确认房屋产权归属的请求。根据裁判文书网公布的信息，深圳市福田区香蜜湖某小区旧改项目，就曾有190余户业主起诉要求确权，想要确权后再跟开发商签订补偿协议。

目前对此类纠纷，考虑到该类纠纷历史性原因复杂，行政管理因素较多，人民法院也是不纳入司法诉讼处理范围的。

注意事项

如果当事人了解城市更新旧改流程和审批机制的话，只要开发商愿意与实际权利人签署补偿协议，城市更新局也同意办理备案手续的情况下，根据《深圳市城市更新办法》及其实施细则等文件规定，回迁安置房将来是按照搬迁补偿协议的被搬迁人为准办理红本房屋的。不一定非要采用事先对原房屋司法确权的方式。

【确权纠纷之二：借名买房请求确认房屋归属】

裁判规则

借名买房在现实生活中毕竟常见，因为房屋面临旧改拆迁，实际出资人一般就要求过户，与名义房屋产权人可能就发生纠纷。只要借名人能够有充分的证据材料证明借名买房的事实，法院通常是支持的。但是具体的裁判方式可能跟我们通常理解的不一样。比如广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第28条规定，借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。也就说在广东范围内，法院对借名人提出的要求名义人配合完成过户的诉讼请求是支持，但直接要求确认房屋归借名人所有就会被驳回。

注意事项

第一，确实由于各种原因需要借名买房的，应该做好资金流水、借名协议等证据材料保存工作。

第二，借名人要求过户的诉求总体上会支持，但是如果借名人没有购房资格的话，限购政策可能会影响法院的裁判，借名人只能继续采用名义人身份签订搬迁补偿协议，获取旧改补偿权益。

【确权纠纷之三：不服旧改项目中房屋权利人公示结果】

裁判规则

根据城市更新旧改项目流程，政府主管部门通常会有一个被搬迁房屋权利公示的环节。利害关系人对该公示结果不满，有时会提起行政诉讼，要求确认真实权利人。我们团队对裁判文书进行大数据分析发现，该类纠纷的处理方式跟被搬迁房屋产权性质相关。如果是历史遗留违法建筑无本房屋，人民法院基本不会处理该纠纷，如果是红本产权房屋，当事人可以根据其他法律关系比如说房屋买卖合同提起相应的诉讼。由于权利人公示环节并非真正的行政确权行为，所以此类纠纷提起行政诉讼的，通常会被驳回。

【旧改二手房租赁纠纷】

裁判规则

该类纠纷首先要处理的就是租赁合同的效力。如果旧改二手房本身并无产权，则该类租赁合同通常会被法院认定为无效。一旦合同被认定为无效，合同约定的违约条款就没有用处了。

注意事项

第一，无论是出租人还是承租人，一旦租赁房屋面临旧改拆迁时，想要维权时，首先就得认真考虑合同效力问题。合同有效和无效，维权思路上会有很大不同。比如最近新闻所说罗芳村有个租户不肯退租还漫天要价50万赔偿，合同条款没有约定，且合同效力本身存疑的情况下，租户的诉求就很难获得法院的支持。

第二，即使是无效合同，出租人要求承租人赔偿实际占有适用房屋的经济损失，通常是会得到法院支持的，一般参照合同约定的租金标准处理。

【关于程庭刚律师】

程庭刚律师

程庭刚律师拥有10年法律从业经历。曾长期在法院系统从事民商事审判工作，2014年辞职后先后在上海市建纬深圳分所、50强房企华夏幸福深圳事业部担任授薪律师、法务总监等职务，目前以诉讼仲裁、房地产（城市更新）、投融资为主要执业领域，尤其擅长结合客户具体案件或项目需求全方位设计综合性解决方案。

【关于张旗律师】