南方+以6个关键词，邀请业内专业人士，进行概述和分析，来解读过去一年深圳房地产行业的重点，并对未来做一一简要展望。

关键词4：历史违建

9月17日，《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》发布，对2009年6月2日前产生的农村城市化历史遗留违法建筑全面实施安全纳管，并以此为前提，依法拆除一批、没收一批、处理确认一批，以拓展产业发展空间，促进公共服务均等化。

其中，产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质，公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

深圳近年对违建持高压态势，确保违建“零增长”、存量“负增长”。同时，深圳也在不断探索如何处理历史遗留的违法建筑。2014年深圳市宣布正式开始试点处理违建。2017年3月，深圳市规土委挂出《深圳市房屋征收补偿基准价格》公告，对历史遗留问题和违法建筑的征收补偿给出官方指导定价，但却不是让所有的违法建筑都能获得补偿。

值得注意的是，处理办法所针对的是产业类和公共配套类历史违建，住宅性历史违建并未包含在内，也就是说，民间所称的“小产权房”前路未明。

业内声音：小产权房转正将依然存在较大的法律障碍

建纬(深圳)律师事务所主任贺倩明

看法：所有违建或将面临政府主动“安全纳管“

贺倩明认为，通过处理产业类历史违建，可以明晰土地使用权，盘活存量土地资源，促进工业区升级改造和产业转型发展，破解产业空间不足等制约深圳城市发展的问题，也进一步落实了深圳产业区块线划定的相关要求。

贺倩明介绍，产业类的可以办理商品性质，可以买卖、交易，这对地产市场会带来哪些影响？新政策将生产经营性历史违建办理商品性质房地产的补缴地价标准，由市场评估地价调整为市场评估地价的50%，目的是进一步激励当事人申请办理，盘活实体产业。同时，产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质房地产，具体对房地产市场的影响主要是以下几个方面：进一步增加产业类商品房屋的市场供给，进一步落实供给侧结构性改革的战略目的；有利于促进房地产市场的交易，包括房地产二级交易市场和房地产居间（中介）服务市场；有利于进一步稳定产业类建筑物房价，进而促进实体产业的发展，保障实际经济平稳转型升级。

对于未来一年，深圳的历史违建将会有哪些新的关注重点？

贺倩明称，结合历年来的政策和深圳历史违建的现状，预计深圳历史违建的处理将朝以下趋势发展：一、所有历史违建或许将面临政府主动“安全纳管”，政府将对所有历史违建进行主动安全排查，结合城中村综合治理计划，历史违建所在区域将会纳入城管各项系统。

二、除必须依法拆除或没收的建筑之外，其他历史违建或许将被逐步纳入确权范围，该类历史违建在完善消防、建筑安全手续之后，通过缴纳罚款、补交地价等方式完善用地手续和产权手续，成为具有合法产权的建筑，该类建筑也将转变为市场商品房进入市场流通，当然也有相当部分会纳入保障性住房系统。

三、历史违建的加速处理或许将与城市更新的推进密切关联，通过对城市更新范围内的历史违建简易处理程序消化大量历史违建，也使得原来受合法用地比例限制无法推进的项目得以推进。

此外，2018年11月市规划国土委印发《关于做好没收违法建筑执行和处置工作的指导意见》的通知，提出要加快消减存量违建，对相关历史违建进行没收等处理；未来一年，深圳市历史违建处理方面，还需关注该项政策的执行情况。

观点：小产权房问题长远看需要政府统筹解决

关于小产权房，贺倩明指出，深圳的小产权房，主要特指在原农村集体经济组织未完善征转手续土地上建设的住宅类房屋。此类房屋，也属于历史违建的范畴。

贺倩明分析，根据省里的指导意见，未来五年小产权房的转正（即办理合法产权登记）被上了紧箍咒，不得随意突破以实现小产权房的合法化。以上政策表明，对于小产权房转正事宜，相关部门的态度还是相对审慎的，避免对房地产市场造成较大的冲击。但从长远来看，小产权房的问题迟早需政府统筹解决。

对于集体土地上的住宅房屋，长远来看，中央、省里的政策也在逐渐试点放松限制，长期来看也会对小产权房转正形成利好。

贺倩明介绍，另外，深圳市政府也出台相应政策，提出加强深圳市城中村的综合治理，利用城中村房屋建设人才住房。过去两年已经陆续有一些城中村完成相应的治理改造，建设租赁人才住房，实现人才的入住。其中，2016年，由福田区住房和建设局（下称“福田区住建局”）出资、深业集团有限公司（下称“深业集团”）改造、水围村股份公司筹房的水围柠盟人才公寓项目启动。这是深圳首个纳入政府住房保障体系的城中村改造项目，也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的试点项目。以上相关政策表明，短期时间内，小产权房的转正问题将依然存在较大的法律障碍，政策也相对审慎。但长远来看，住宅类历史违建，将得到政府的统筹解决，不排除未来可以转正。

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【撰文】李荣华邱永宽