深圳首个共有产权房诞生了，还诞生在了西部最网红的片区。

而一个星期前，深圳刚发布《深圳市地价测算规则》意见稿起草说明，明确表示深圳保障房体系即将发生大变化——即将取消安居房和人才房，新增保障性租赁住房、共有产权住房。

这意味着，深圳共有产权房第一步，将从炙手可热的沙井拉开帷幕。

被曝光的首个共有产权房小区是位于沙井新桥街道的珈誉时尚花园，是近年来宝安体量非常大的旧改项目之一，一路之隔是曾经创下两次日光成绩的万丰海岸城。

从官方公布的项目建设工程规划许可证显示，项目包含15栋建筑，共3846户。

其中9栋（1-4单元）为保障性住房，总共1730户；

1—3栋、5栋、6栋（1、2单元）、7栋（1、2单元）、8栋为商品住宅，总共有2116户；

4栋、10栋为幼儿园。

从建设工程许可证上可以看到，备注项，明确指出住宅户型配比表中的保障性住房为共有产权住房。

结合项目总平面图来看，共有产权房源全部集中在9栋1-4单元。

而按照建设工程许可中共有产权住房125336平方米面积计算，1730套共有产权房源，房源户型套内建筑面积<90㎡，则每户平均面积约72.45平（125336平/1730户，具体以官方公布为准）。

参考周边新房万丰海岸城瀚府开盘均价约5.74万/㎡，按照《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》披露的市场参考价格50%左右规则推算，则这批共有产权房总价参考范围在208万/套左右（最终结果请以官方公布为准）。

小区总建筑面积约161.7万㎡，是沙井为数不多能和万丰海岸城能够一较高下的旧改巨无霸。

整个项目的优势非常明显。

沙井城市封面，CBD标杆之一，位于国际超级TOD核心商圈，有前海扩容和会展新城故事可讲，占据11号线塘尾地铁口位置，自带50万平商业，鸿荣源操刀出品，属于深圳外国语学校（集团）宝安学校招生范围内，是集合升值潜力、出行便利、购物方便、上学就在家附近的大型综合楼盘。

在沙井众多待入市项目，优势是最明显的，最受市场关注的。

但同时，短板的地方也是短时间没办法弥补的。

一方面沙井片区还处于讲故事阶段，待发展完善的程度比较高，随着深圳城市更新的脚步放慢，项目周边的工业区和农民房很难在短时间内改造完毕。

处于改造长周期的片区，城市面貌较差，需要忍受5—10年左右的改造噪音。

另一方面，项目体量非常大，建设周期会比较久，等待规划完全落地的时间存在不确定性。

加上周边还有超大体量的旧改，如北向还有万丰海岸城大朗山片区近70平旧改，南向还紧挨中粮立新湖旧改，西向即将推出的拾悦城楠园。

第三是未来周边会有非常大体量的纯粹住宅供应，每年都会有大量的新房入市，三五年后陆陆续续扎堆解禁，对沙井片区的二手房流通会有一定的影响。

所以整个沙井片区内，无论是等待新房还是共有产权住房，都不用着急，量大管够。

1730户共有产权供应，占小区全体房源的45%，供应体量并不少。

对周边小区或同个小区的商品房而言，影响最大的就是分流，尤其是300-400万左右的群体。

这个逻辑放在珈誉时尚花园的姐妹小区珈誉未来花园，甚至是所有未入市新房都能自洽。

1、4万套6折的人才房对深圳普通商品房的分流作用已经很明显。

而未来有约8万套5折的共有产权房分流同样会非常明显。

当前深圳楼市已经不再像过去那样，动不动就大涨。

就算涨也是小幅度的涨。

那么对于已经没有上涨动力的深圳楼市来说，就和被锁死升值空间的共有产权房没什么区别了，本质会回归到“买房即消费”层面。

这就意味着，珈誉时尚花园这2116套商品房源，不仅要面对沙井、松岗域内万丰海岸城瀚府二期、拾悦城楠园、云上润府、星展广场等普通商品房分流，还要面对海岸悦府、海乐华府等人才房的冲击，更要面对同小区的大批共有产权房。

加上市场低位运行，本身刚需群体置业更犹豫更谨慎的环境，珈誉时尚花园的去化重压，已经基本可以预料得到了。

2、租房成本和持有成本相差并没有太过于夸张。

150万就能住300万的房，三成首付45万就能在深圳安家。

这部分的购买力，不轻易谈投资，会是共有产权房非常精准的群体。

这样的群体，是真真实实的以居住为主的群体，基本上就是各大中小企业的白领。

有人可能会说，疯了才会花大价钱买居住权，宁愿选择租房。

实际上，算一笔经济账，就明白是否值得。

以400万总价的房来计算，200万总价就能上车三房，按照30年计算每个月房租大约是5555.56元/月（2000000/(30*12)）。

基本上城中心外300万—400万左右的小区房，2-3房整租现在都要租到4000-5500元/月左右。

比如龙岗六约附近的麟恒中心广场、锦荟PARK小区。

房未来租房水平，会随物价、收入、通胀波动水涨船高。

如果按首付三成，组合贷款（70万公积金、70万商贷），月供大约是6577.63元/月。均摊每月成本是8244.3万/月（60万/（30*12）+6577.63元）。

按这个成本来看，基本超出市场租房租金3000元左右。

估计有人会觉得地段远，租金又高，不划算，但溢价部分实际和租房上学租借学位的额外成本基本也差不多了。

这就相当于用低价的成本购买一次在深圳上学的福利券，如果后期觉得成本高了，待九年义务教育接收完毕，再退出也未尝不可。

但基本上租房，可以很明确地说，如果打算扎根在深圳，很难可以找到稳定长租30年的房子。

另外上学需求，共有产权住房作为保障类住房，大概率会有优先权。

因为深圳未来会为向保障房倾斜入学资源。

去年4月，深圳已经在《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》明确，新校的选址学区划分会优先考虑保障房和街道大学区。

如果是普通租房，企图通过租房上学，房东也未必愿意配合备案租房合同，同意学位被占用6年。

所以作为租金水平稳定，上学优先，不受房东左右，没有加价水电，极低门槛可以扎根深圳的房子，会是最底层刚需群体的选择，甚至是首选。