猪肝红本”，即猪肝红色的房屋所有权证，为政府颁发，确认业主（证载权利人，下同）物权的合法凭证，同“红本”、“绿本”一样，因其产证颜色为猪肝红色而得名。

笔者所见“猪肝红本”颁发于房地合一，国家实施不动产统一登记之前的九十年代初期，仅是房屋所有权凭证，不含土地使用权，既不同于房地合一后的“房地产证”，也不同于不动产统一登记后的“不动产权证”（后两者均属于市场商品房）。

“猪肝红本”并非市场商品房，不能直接过户交易（故而信荣律师团队也将其归为“小产权房”种类之一），办理转移登记手续必须先行完善房地产初始登记并确认为市场商品房，故而目前深圳大量的“猪肝红本”房交易都未过户。

“猪肝红本”买卖不能过户衍生了大量的问题，以深圳宝安11区为例，约40余套早年交易，部分已经多手转让，部分原业主、中间转手人已失去联系、生死不明、继承人不明，导致产证无法注销，即便是政府主导的棚户区改造也无法推进！

买房不过户最大的风险并非房价上涨业主反悔，或业主下落不明遇旧改无法注销产证，而在于业主负债不能偿还，其债权人申请法院查封、拍卖、执行房屋抵偿业主债务，因为产权证是物权法定确认凭证，而业主还是证载权利人，法律层面房屋还属于业主财产。

那么，买了“猪肝红本”，遭遇业主债权人查封，买方是否有权要求排除执行获得优先保护呢？以案释法观之——

裁判文书：李小臣与杨忠永、张伟明案外人执行异议之诉纠纷二审民事判决书

裁判法院：深圳市中级人民法院

裁判时间：2020年03月25日

基本案情：

涉案房屋为“猪肝红本”房，登记房屋权利人为张伟明。

2000年3月24日，李小臣从张伟明处购买涉案房屋，《房产转让协议》经由深圳市宝安区龙华镇法律服务所见证并出具《见证书》，张伟明已将涉案房产腾空并将房屋所有权证移交给李小臣。

因张伟明拖欠债权人杨忠永借款，2015年11月12日，深圳市罗湖区人民法院查封涉案房屋，2017年进入强制执行阶段。

李小臣提出案外人执行异议，罗湖法院经审查认为由于涉案房产登记在被执行人张伟明名下，李小臣所提异议涉及实体审查，不宜在执行程序中予以认定，裁定驳回异议请求。

李小臣不服，以杨忠永、张伟明为共同被告提起执行异议之诉，要求解除对涉案房产的查封，不得执行该房产。

涉“通谋虚伪”，为收“茶水费”所签《房产代理认购协议》无效！

深圳市罗湖区人民法院一审认为：

本案为案外人执行异议之诉案件，原告李小臣应当就其对执行标的即涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定（略，见下文）。

根据本案查明的事实，评析如下：．．．．．．3．对购房款，根据现有证据，无法清楚证实原告确已付清购房款的主张。4．对于未办理过户的原因，．．．．．．在购买涉案房产后近二十年期间，原告一直未积极主张自己权利，及时办理产权过户手续，且无在案证据证明其未能办理过户手续系因被告或其他客观原因导致，故原告主张系非因买受人自身原因未办理过户登记，本院不予采信。

综上，从本案证明的事实看，涉案房产的情况并不完全符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。

2019年6月11日一审判决：驳回原告李小臣的全部诉讼请求。

“以房抵债”，具备四个条件即可赔偿执行

深圳市中级人民法院二审认为：

本案为案外人执行异议之诉纠纷。李小臣主张涉案房产为其所有，不应被执行，李小臣应当就其对执行标的即涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

对应本案的实际情况，一、涉案房产查封之前，李小臣与张伟明于2000年签订了《房产转让协议》，约定转让涉案房产，并由深圳市宝安区龙华镇法律服务所对该协议的真实性进行见证并出具《见证书》，故该协议系双方真实意思表示，是真实的房产转让交易，且张伟明也是向他人购买并办理了房产证，房产证载明信息亦表示可以转让，故前述合同为合法有效的书面买卖合同。二、关于占有的问题。一审法院根据经备案的房屋租赁合同书、税费及水电费票据，认定至少房产在被查封前的2007年已交付给李小臣使用，处理正确，本院予以维持。第三、关于购房款的问题。．．．．．．本院认为，李小臣已支付了涉案房屋转让的全部价款。第四，关于未能办理过户的原因。深圳市不动产登记中心复函称，本案涉案房产须完善房地产初始登记并确认为市场商品房后，方可依法办理转移登记手续。故，涉案房产暂不具备过户登记的条件，未能办理过户手续确系因其他客观原因导致，而非因买受人自身的原因。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。

综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李小臣就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。

综上，李小臣的上诉请求成立，予以支持。

2020年3月25日二审判决：1、撤销一审判决；2、解除对涉案房产的查封，不得执行涉案房产。本判决为终审判决。

买”违法建筑“，遇”城市更新“，遭”卖方反悔“：可否要求与开发商签署《拆补协议》？

信荣说：买“猪肝红本”房未能过户，具备四个条件即可排除业主债权人查封执行

1、如本案二审查明，“猪肝红本”房在房地合一、不动产统一登记之前，确曾发生过可以过户交易的情况，但房地合一、不动产统一登记之后，须完善房地产初始登记并确认为市场商品房后，方可依法办理转移登记手续，不能过户并非买家原因所致；

2、购房过户前被业主债权人查封，是否能够排除执行必须同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件，即：合同在前且合法有效、在先占有、已付房款（未付交付执行）、非买方自身过错未能过户；

3、上述四个要件中，需特别注意“非买方自身过错未能过户”，对于不能过户的过错认定，实践中法院有一定的自由裁量权，一般情况下，因买方违约或怠于行使权力导致未能及时过户的，都可能被认定为自身存在过错，买家务必注意；