深度调控一年后，深圳楼市出现了“不同声音”。

博弈已然出现，深圳在经历了最严的“二手房指导价”后，市场开始出现了两种截然不同的声音。

这些天，领导留言板上两条截然相反的内容，引发了广泛关注。

一则是希望深圳谨慎出台房产刺激计划，该网友表示，距离上一轮深圳楼市普涨仅过去半年，而且今年首次集中供地依然火爆，希望官方谨慎出台楼市刺激政策，给扎根深圳的新市民留一些希望。

另一则留言则表达截然相反的意图，该网友从自身孩子买房的实际需求出发，表示自己孩子计划读研后留深工作，家长想提前帮孩子买房，还房贷，但深圳目前限购不让买，希望给在深圳上大学的孩子一些宽松的购房资格。

来源：深圳领导留言板

上述留言代表了两种需求，有人不希望深圳出台宽松楼市政策，认为一旦出台宽松楼市政策，必然导致房价新一轮上涨，从而导致留自己在深圳买房越来越远；而还有部分人希望出台宽松政策，认为现在虽然房价限制住了，但限购堵住了需求。

在周边城市争相松绑的大背景下，深圳楼市的调控政策会走向何方，目前仍未可知。

调？不调？

事实上，从今年2月开始，市场上就多次传出深圳要“放松指导价”的消息。

《每日经济新闻》记者梳理发现，关于上调的幅度，市场的普遍说法是3%-5%，更有说法是上调20%左右。不过，目前深圳楼市调控政策并没有发生变化，这也在一定程度上反映了官方对调整政策基调保持着较为谨慎的态度。

2021年2月8日，深圳率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。此后市场发生了明显改变：二手房成交量创下15年新低，学区房神话不再，房产中介日子变难，购房者趋于观望……

此外，在深圳推出参考价政策后，还引发了其他城市的争相效仿，之后包括上海、西安、成都、广州、三亚、东莞等城市都陆续推出参考价，意图打击虚高挂牌、完善二手住房网签交易价等。

据深圳房地产信息网数据，今年4月深圳新房成交2851套，而去年同期成交3505套；二手房成交1860套，去年同期为4877套。

而如果从二手房成交走势来看，自2021年3月以后（新政实施1个月），深圳二手房住宅成交量走出了7连跌，到当年11月，才出现转暖迹象，但成交量也仅维持在2000套上下，与业内关注的5000套荣枯线相去甚远。

关于深圳的二手房指导价会走向何方，在今年2月指导价刚满一年之际，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾向《每日经济新闻》记者表示，深圳二手房参考价的本质是降杠杆，同时降低市场对二手房价格的投机炒作，斩断价格循环上涨的链条。二手房参考价是深圳楼市长效机制的手段之一。

“预计深圳二手房参考价不会进行大面积调整，有可能有区域化差异，比如对中西部实际成交价格明显下调的区域下调参考价；其他区域保持稳定，甚至适度上调。”

而在房产中介许峰看来，二手房参考价的调整并不取决于政策导向，而是真实的市场价格差距。

“二手房指导价作为引导市场预期的调控工具，它的上调跟下调肯定不会是没有依据的，一定是以真实市场情况为依据的。如果深圳市场持续低迷，我认为部分片区上调二手房指导价格的可能性很大。”5月23日，许峰通过电话向记者表示。

参考价发布之后

成交数据锐减背后，“忙碌、观望、矛盾、抉择”等多种相互交错的心理状态，已经成为深圳楼市调控升级后，无数购房者、业主和房产中介的真实写照。

《每日经济新闻》记者在实地探访中了解到，深圳楼市经过一年多的深度调控后，购房者已越发冷静，多数购房者仍持观望态势，希望在看到政策端和市场端的积极反应后再作考虑。同时，也有购房者希望深圳能巩固来之不易的调控效果，并不希望全面放松，而是寄希望于二手房参考价在更新后能更精准调控。

业主层面，有的业主希望二手房指导价能适当宽松；也有业主在二手房指导价颁布后，直接选择卖出房子，腾出购房名额，打算将房子换到发展更为成熟的片区。

郭鹏飞就是这样一个典型案例。

郭鹏飞在某互联网创业公司从事IT工作，2016年，他就在深圳盐田区梅沙片区买了水云间雅居的一室一厅的二手房，面积为73.6平方米，总价在220万元左右，折合单价约2.98万元/平方米。

5月23日，郭鹏飞通过微信向记者透露，“我的房子前几天已经挂出去了，总价是230万元，现在想着把房子平价出掉，把名额腾出来，然后换一个福田的房子，这样就同样只需3成首付了。”

“虽说梅沙2024年就要地铁8号线二期了，但我不打算等了，目前也在跟福田区的置业顾问沟通，等到这边房子出手后，就准备把房子买到福田的上梅林片区。”郭鹏飞说。

在深圳工作7年的张艾莉则跟记者表达了不一样的看法。

作为潜在购房者，她希望二手房指导价能够因片区而调整，而不是整个深圳一种政策。“最好能够根据各片区的实际情况决定指导价上调和下调的区间范围。”

张艾莉是深圳某传媒公司的商务，她5月22日在福田新洲与记者聊天时透露，“这两年一直在看房，包括新房跟二手房。从新房来看，目前能上得了车的就只有盐田、大鹏和龙岗，但更看好南山和福田的房子，无奈新房价格都较高，所以也会优先考虑福田和南山的二手房。”

在张艾莉看来，如果房子的实际成交价跟二手房指导价相差不大，那么二手房指导价对她并没太大影响。但如果二手房指导价比房源的实际成交价低很多，虽然看上去房子的价格低了，但会使得潜在购房成本出现大幅提升。

张艾莉给记者算了一笔账：“比如我今年3月看的福田新洲一套二手房，房子面积为57平方米，二手房指导价在7.3万元/平方米左右，但实际成交过程中，业主的售价却在7.8万元/平方米，银行实际按照指导价放款，那多出来的5000元/平方米的贷款成本，相当于就得自己承担了。”

记者通过链家了解到，像张艾莉所说的实际成交价高于指导价的案例不在少数。比如景田的景新花园，一套170平方米的房子，二手房指导价为643万元，实际成交价为698万元；香蜜湖的东海二期房子，房子面积120平方米，实际成交价为1880万元，而二手房指导价为1550万元。

记者|陈荣浩

编辑|段炼陈梦妤盖源源

校对|程鹏

封面图片：摄图网_500369454

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