旧改暗藏机遇?我们应该从怎样的角度去关注城市更新?

旧改暗藏机遇，从规划角度看置业

现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程。旧改的必然性主要有四点:一是土地资源稀缺，二是人口密度大，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五。三是产业升级快，大家之前来深圳，可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主，现在升级为金融、服务业，所以涉及到产业升级。四是历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题.

深圳城市更新基础实务概述

首先讲一下旧改的定义，是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)，涉及到旧改的动作主要是三类，综合整治、功能改变和拆除重建。

可进行城市更新的情形

一是基础设施、公共服务设施亟需完善

二是环境恶劣或存在重大安全隐患

三是现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。

四是依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形;比如重大项目的工程建设需要，地铁、高铁等，是上升到市政府的层面去进行批准。

旧改流程逐步分析

旧改项目流程图，概括为三步走，从计划到规划，再到实施阶段。

首先是意愿征集阶段，收集大家的意愿，申报主体进行申报，再由政府相关部门批准纳入城市更新年度计划，计划形成之后是计划公示阶段(5-10个工作日)，然后再形成专项规划，到最后规划批示，同时进行的过程还有拆迁赔偿、选择市场实施主体，实施主体也就是开发商，后续阶段涉及到开发商实施操作的过程。

意愿征集一般要求在一年内完成，但旧改项目是不可控的，我们也不知道具体什么时间完成，但它要求是在一年完成，约40天审批公示，从审批到公示40天是明文规定的时间，也有一说是45天。公示之日起形成单元规划大概需要1-2年时间，按照很多旧改项目实施的案例来讲，大概是1-2年形成公示，所以很多人讲五年一个旧改周期，针对单个项目来讲，从意愿征集到项目规划公示，到最后实施，一共需要五年时间，这是按常规来统计。针对小地块更新，未来的方向肯定是纳入单个地块统筹来实施的，小地块在3000平米以上、10000平米以下。

拆迁补偿安置协议中内容约定

拆迁补偿安置协议中内容约定，这里涉及到的文字内容比较多,这是查阅很多份拆迁补偿协议总结出来的。

一是补偿方式，涉及到货币、产权调换，还有一种是产权调换货币补偿。

二是补偿金额和支付期限，补偿标准参照同期同区域市场成交均价或市场评估价，二者取其高，一般在正式拆除房屋的时候，货币补偿全部支付。

三是回迁房屋的面积，产权证明登载面积或实际测绘查丈为准，面积差异一般是正负3%，差异面积按约定价格补偿差价，一般是(甲方)拿到项目预售许可证的时候。

四是回迁分房，楼层基本上是现场抽签确定，停车位按规划一般一户一个，停车位只有使用权，每个月的管理费还是要交。

五是搬迁期限，开发商发出拆迁通知书30天内要求原业主进行搬迁。

六是过渡期涉及补偿和过渡期限。这里有一点需要注意，每个项目、每个开发商和业主签合同时都涉及到保密的约定，前期开发商对产权也有约定，就是必须没有任何争议，产权比较清晰，也不存在转让、合作、合作行为，没有对房屋和地块进行设置抵押。

深圳小产权房“拆迁赔偿”从小产权现状看“拆迁赔偿”

第一部分是讲三旧现状，分为三种形态，包括城中村、旧工业区、旧城区，这里有一些旧改涉及到的相关物业形态，如城中村，现在涉及到小产权房、农民房比较多;