问：十三老师好，市场上有一些旧改回迁房的指标在出售，据说不限购。想咨询下回迁房值得买么，风险有多大，风险点主要在什么地方？推荐哪个板块的。谢谢

答：你好，说说回迁房：优点：直接和开发商签约，风险小，无需购房资格，可破限购。缺点：全款。其实最大的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，然后就是赌人品了。还是那句话，世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。回迁房的优势是价格会低于市场价，劣势是需要一次性付款，现在很多回迁房的业主已经醒悟过来了，很少有大便宜可以占。

问：上下沙片区投资如何？纯粹投资，标的600，靠近福荣路的海景房值得入手吗？有推荐的吗？这个片区学位很一般，比福保福外南的房产如何？

答：上下沙的京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。缺点：学位一般，靠近福荣路噪音大，喜欢海景自住是不错的选择关注学区，更倾向福外南，长远看想象空间更大一些

问：老师好，请您给分析一下，我们该怎么选择。夫妻双方面临退休，盐田沙头角一套小二房拆除建设中，一套三房楼梯自住。一个子女已工作，收入一般，我们手上有100万现金，想为子女买个总价300万以内的小房付首期款，想在福田北或龙华或坼田选房。家庭总体收入偏低，勤俭持家，不能承受风险。

答：你好，感谢赞赏！300内总价首选电梯小区的次新盘，单价7-8万左右，可选在上下沙、梅林、景田、皇岗等板块，流动性和租售比都更好。比如尚书苑，花好园，TT国际之类的标的。

问：您好请问前海泛海拉菲花园一期复式1070W5房两个厕所，性价比怎么样啊

答：你好，泛海拉菲分析：1-地段前海南或者叫荔湾板块依靠大南山，直面前海，非常宜居，具备成为豪宅区的潜质，只是板块比较小，目前被月亮湾大道和兴海大道切碎，欠缺整体感；2-交通目前是干扰因素，不是短板，交通非常便捷，并且地铁5号线西延在建，荔湾站就在泛海拉菲一期门口，深大附中的学区内基本都是次新住宅区，甚至有紫园和汉京九榕台这样的高端豪宅，其实是有希望成长为名校的；3-但荔湾这一带目前还是依托于蛇口和科技园的远程外溢，只有前海真正崛起，荔湾才能被认可和关注；4-品质不需要多说，小高层和别墅组合的社区，可以参考一下熙园、香蜜湖一号和卓越维港、三湘海尚。不看总价看单价，单价10W内可以入手

问：老师好！我们是刚需首套房，目前手头现金240，想买个总价500以内的2房或3房自住加投资（本人有点贪心，不想跑输大势），目前上班在福田和罗湖，小孩还不满一岁，短时间对学区要求不高，差不多就行，看过坂田、龙华和宝安，福田也考虑过，但要么破，要么面积小，主要还是我们手头资金不够，请问老师，坂田万科麓城、佳兆业城市广场如何，或者有没有小区推荐，看多了反而迷糊，另外，有人给我推荐京基滨河时代，想听听老师意见！

答：万科麓城开山建的小区，四周被山环绕，万科精装交付，北面有个小体育公园，小区自带幼儿园和小学，中学是布吉中学，1.5公里路程，中途交通拥堵。社区底商，周围没有商业配套。性价比不高。坂田佳兆业城市广场区域内是深圳17大重点发展之一，主要依靠旧改来推动，所以进度缓慢，周围环境没有太大改变，小区入住率很高，可以达到95%以上，大多数在天安云谷上班族。坂雪岗科技城的和地铁10号线的两大利好已经在反映在房价上，现在的价格偏高，小区的物业管理也暴露问题，和坂田大多数小区一样经常出笋盘。想跑赢大盘，建议优先考虑宝安，次选福田保税区。另外首付240，其实可以入手总价600-700左右的住宅产品，不要被首付限制了选择范围。留足2年月供即可。

问：老师您好，我看了您在头条的分析，想咨询您一下，希望可以得到您的回复。在坂田万科第五园1套小三房次新房，欠款210万，市值大概540万。在19年5月脑子一热买了第2套房子：光明勤诚达一期的三房欠款384万，现在很后悔：1、正大城新房3年限售，2023年才能售出；2、没地铁，假名校，加上新房还要装修供楼压力，苦不堪言。现在家庭收入大概一年60万，希望能请老师帮忙分析下，坂田的房子是不是可以卖掉？感觉这里也没啥升值空间，还是等3年后把正大城卖掉？谢谢

答：您好，正大城除了没有地铁和好学校之外，位置在公明，入手价格也不低了，这房子大概率站岗。但是新盘现在也没办法置换，只能先拿着，除非可以跟开发商协商更名卖出。万科第五园今天也刚分析过，可以翻翻之前的前面几条回复。总之正大城如果没办法更名就先拿着，万科第五园可以考虑出售置换，跟着规划走，买南山和宝安。

问：你好！想现在在深圳买房投资为目的，已有一套还贷中，现有100，因不想现金流压力过大最多承受150左右的。觉得公寓不靠谱，还是想住宅类，不知道是否有推荐小区或者选择思路？福田小户型好像还有机会，您在其他回答里面推荐的南山啥的我好像基本没有机会了。

答：你好，关注以下楼盘：瑞景华庭深华园南山区城市主场旭飞花园八卦岭宿舍

问：十三老师您好！目前在看福保的加福广场的A栋，中介说是带双学位的笋盘，房本写的是公寓性质，但限购限贷，70年产权，但担心福田的入学政策将其入学积分按70分算，2019的福外招生积分都到84了，如果这房子按70分算，毫无胜算，您觉得风险高吗？另外，目前预算500万内入手学区房，除了罗湖外，您觉得这个预算内投资哪里的学区房性价比较高呢?南油是南海中学，南山中心区是学府，南头是南山实验，有点难抉择，万望解惑，十分感谢！

答：你好，感谢大额赞赏！加福广场一栋是公寓，一栋是住宅，你看的这个是公寓。公寓的学位积分太低，上学太渺茫，投资考虑公寓不要碰，买住宅有很多办法。福外南：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾南海中学：南荔苑、瑞景华庭

问：老师您好，我在罗湖有2套老旧小区房。想卖掉其中一套，换一套好一点的。价格大概在700万左右的三房，老师有好一点的推荐吗？

答：置换目的是自住还是投资呢？还是想罗湖片区内置换吗？可以把需求描述的更详细一些，再做推荐

问：请问一下，御龙湾、华丰前海湾、富通城、广兴源，几个小区。以投资为目的的话，买哪个小区？

答：富通城同一区域内入手单价最低的盘，5-10年后价格差距不会太大

问：十三老师您好，现有两个娃，大娃已上小学，有A和B两套房，A房还完贷款（福田三房，有较好学位），B房贷款还有100多W。是想升级成四房，保住A房所在的学区的学位。想到的方案：1.在福田附近约25年老小区，买个四房（平时出租），需先卖掉B房，得160现金加手上存款，再买四房。2.把A，B房都卖掉市值约900，买附近本学区的四房(总价约1300+)，顾虑是：先卖后买会有交接风险，还有二娃三年后上小学，积分会不会受影响。怎么操作能尽量实现目标，还有其他建议吗？谢谢！

答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。建议保留福田学位房，在附近租房住。出手B房，投资一套未来升值潜力大的4房。

问：老师你好，本人马上要结婚了。七拼八凑后可用350左右，现住石岩小产权房，之前手里房票16年被家里老大买了民治卓能雅苑用来做办公。手里还有在观澜沙博附近与人一起投资合买的待拆迁小产权。现下半年公司预计搬到罗湖黄贝岭附近1，把原先老大买的民治卓能雅苑按原价拿下来。当时107平在456W左右，然后把剩下的100W接盘原来合买投资的观澜待拆迁的那个房子，朋友是那地产旧改公司的说5年左右拿红本商品房，或者直接结婚后用家庭房票去翠竹与黄贝岭买一个小房的学位房。2，不要民治的房子，空出房票出来去罗湖买螺岭的3房。月供鸭梨不要太大可一次到位。螺岭学位房有推荐吗？1是资金换最多房子2可一次到位谢谢解答