深圳是两个很神奇的城市，一些貌似无人问津的边沿行业往往充满暴利，比如卖发票，比如卖小产权房。

沙井的小产权房就是在边沿地带旺盛成长的一股力量，即便买卖非常低调，却依旧阻挡不住大家对它的“关心”，楼副校长就经常收到咨询沙井小产权房的消息，买房之前粉丝群也时常有人就此话题展开讨论。

楼副校长近日去沙井考察了两个“长廊住宅小区”，沙井的小产权房实在跟商品住宅“雌雄难辨”，而中介机构释放的产品价格、升值空间、风险走向等信息，也让楼副校长大跌眼镜。

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  跟着技术标准业务流程，我看了三套长廊式小产权房

严格来说，小产权房是深圳的历史遗留问题，不受法律保护，只能进行“地底买卖”，但这个“地底买卖”的业务流程并不冗乱，甚至能说是一条龙无缝衔接式服务。

楼副校长首先在小产权房官方网站找到两套貌似还极好的商品房，与中介机构（本文所说中介机构均指小产权房网站的小中介机构公司）取得联系后，中介机构将我推给两个称作“后台”的人，到达指定地点后，“后台”及其助理开始带看商品房。楼副校长看了三个住宅小区，无一例外都是这一技术标准业务流程。

  一年提价40%以上，销售产品价格2.2万/㎡是行情价

看的第两个住宅小区是非围起来式的大社区荣泰园，包涵两期，没有住宅小区长廊，1公里范围内无公交车站，因此产品价格相对便宜，72平2房总价110万，总价约1.5万/㎡，该产品价格包涵精装修。而安家客统计数据表明，2018年12月该住宅小区销售产品价格仅为1万/㎡，短短的一年时间跌幅高达50%。

楼体外观看起来和普通旧屋相差不大

“后台”说这就是收楼标准，家具也能免费送

对该住宅小区的环境和洋房我表现出不甚满意，“后台”立刻提出旁有两个更快的长廊住宅小区裕盛华庭，刚好地产商推出了几套“保留单位”，有园林建筑有游泳池有地底车库，尺价预览，2014年收楼，距马鞍山地铁站约700米，只是产品价格略贵。

乍一看这个住宅小区实在就是商品住宅，一三期围起来在两个大院子里，三期又建有单独的门禁，安全性看起来很极好。园林建筑绿化面积并不多，但活动空间尚足。游泳池隐藏在三期大门旁的绿色植物中间，说是冬天停用了。

该住宅小区的硬件配套比一些二手货商品住宅似乎更快，产品价格也更为“硬气”，19楼83平2房总价188万，毛坯收楼，总价2.27万/平方米。据中介机构介绍，该住宅小区在2015年销售产品价格仅9000元/平方米，四年翻了1.5倍。而安家客官方统计数据表明，2018年12月销售产品价格为1.7万/平方米，年跌幅34%，也不低。

还有两个统计数据相当惊人：中高层楼每往上一层总价增加4万。而楼副校长看的另外两个同类型住宅小区每层差价不过7000元。

带看“后台”表示，一客户上半年看上两套123平3房，总价240万，犹豫了两个月没买，不久前被别人以总价265万买下，在没有明显利好刺激下，短短的两个月无端提价25万，深圳买房者和买房者果然一样狂热。

这样狂热的提价在另两个预览的长廊式小产权房康城长廊中同样存在，该住宅小区距沙井最大的华联商场仅300米，地铁12号线在附近建有海上田园东站，一墙之隔是总价1000万起的小产权别墅区。住宅小区内除地面园林建筑，还设计有空中长廊、三层车库，入户大堂在声效下别有一番富丽堂皇的感觉。

该住宅小区邻近多是中低层楼建筑，室内视野比前两个住宅小区更为开阔，洋房设计上更为时尚，产品价格也更贵。98平总价220-230万，销售产品价格约2.3万/平方米。而去年底销售产品价格仅为1万/平方米（安家客统计数据），年跌幅高达130%，比商品住宅还猛。中介机构透露，如果诚心想买能打95折，算下来总价约2.1万/平方米，相比去年跌幅也高达110%。

  可分期付款可贷款，但需要与廉租房客竞争学位

贝壳找房表明，目前沙井片区二手货商品住宅销售产品价格约4.8万/平方米，小产权房整体销售产品价格约2.2万/平方米，相当于商品住宅产品价格的46%。而小产权房或者全款或者按揭五成，以88平188万计算，按揭至少94万，这个产品价格在深圳买商品住宅也能有不少选择。

小产权房分期付款年限一般只有3-5年，少数可分期付款10年，且只能使用信用风险贷。买房人在确定意向后，小产权房的地产商会请专业人士估算买房者信用风险贷额度，据传准确性接近100%，但最终能贷下多少还需银行评估后确定。

值得一提的是，想要通过购买小产权房解决小孩读书问题的买房人，可能希望要落空。购买小产权的点数类型是三类，可能小产权房邻近的学校很多，但是买了并没有太大优势，你还是要去跟廉租房的人拼点数。

距沙井海岸城最近的住宅小区已经Ruffec赔本

“沙井海岸城估计登记价要去到6-7万，我们这附近的小产权房以后至少能卖到3万”，带看“后台”如是说道。楼副校长听后大为震惊，沙井现阶段的商品房也不过4.5万/平方米，沙井海岸城虽说是市场期待已久的明星项目，甚至传言要引进深外宝安分校，但终归逃不过商品房限价政策，不太可能登记到六七万的总价。

但不得不说，沙井海岸城确实给邻近的小产权房带来了非常高的心理预期，距海岸城最近的两个项目上城名邸，据传剩余的两栋新品已经Ruffec赔本，就等着沙井海岸城开盘后提价卖。

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  小产权房加40-50万可换红本？

楼副校长在参观裕盛华庭时，带看“后台”明确表示，未来加四五十万能换红本。

楼副校长在深圳房地产行业摸爬滚打多年，可从来没听说这个政策。果然，当天晚上跟中介机构核实此事，中介机构一口否定，称没有该政策，但如果出了相关政策，大社区有优先权。

而后再去找带看“后台”进一步核实，她也改变了口径，说可能会有这个政策出台，但不确定何时出台，而裕盛华庭可优先换红本也只是中介机构和地产商一厢情愿的猜测，并无政策依据。

事实上，这种随口允诺的“大事”，在小产权房买卖过程中似乎是家常便饭。比如关于是否有绿本的问题，中介机构表示有，带看“后台”则表示没有，只有集资建房合同。

旁小产权房涨了34%以上

楼副校长特意咨询了信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣，他表示：

有绿本说明房屋已经合法化，被政府认可，地产商开发的小产权房都是违法的，理论上不可能出现绿本。而所谓地产商和村委颁发的实际上都是假绿本，没有任何法律效力，该拆还要拆，不可能转红本。深圳违法建筑占市场住房体量半壁江山，涉及面广，政府出台政策非常谨慎，所以中介机构关于会转正的说法不可信。

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  掏钱前先看看小产权房都有哪些风险？

我们通常所说的“小产权房”只是两个统称，原指没有红本所有权的房屋，目前深圳的小产权房主要有三种类型：

1、原住村民自己筹资兴建的旧屋；

2、村集体组织在集体用地上建设的统建楼；

3、地产商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘，有些住宅小区外观和商品住宅没什么两样。

大部分小产权房买卖是签《合作建房协议》，然后把把原件资料交给买家，律师楼见证签字，大社区的小产权一般还要到物业管理处登记、过水电，买卖业务流程是很快，但由于不受政府监控，也确实存在一些风险。

前几天央视新闻就爆出，山东济南一小产权房有100多套商品房进行一房多卖，即两套房卖给了不同的两家人。好在深圳小产权房经过多年的发展，已经形成了较为成熟的买卖体制，通过引入律师见证，保证买卖的公平，同时防止一房多卖（每两套小产权房商品房的出售，都要经过律师的见证和核查，律师事务所有该楼盘完整的成交资料）。而且一手小产权房是地产商销售，地产商不会为了一点小利益砸自己招牌，毕竟有整个住宅小区要卖，二手货小产权房如果是私对私买卖风险就比较大。

关于小产权房买卖中的其他风险，信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣表示：如果没有政府发的绿本，那还是违法建筑，可能面临被规划土地监察部门拆除的风险，当然也存在法不制众的情况。

而关于大体量小产权房是否如中介机构所说，比独栋小产权房风险小，张茂荣律师同样给出了答疑：

理论上说，体量大的涉及人员更多，执法难度更大，风险是比独栋小产权房小一点，但从另两个角度来说也不是：独栋建设期限久远的，可能是历史遗留违法建筑，有特别政策，政府会区别对待，而体量大的住宅小区可能是新增违法建筑，拆除的风险更大（深圳市是区别历史遗留违法建筑和新增违法建筑处理的）。

楼副校长有话说：

相比商品住宅，小产权房确实便宜不少，对于资金不足的刚需来说，这也不失为留在深圳的方式之一，长廊式住宅小区过渡期自住是完全没问题的。但如果考虑投资，建议三思而后行，无论博拆迁还是等提价，其回报值都是不可预期的，存在较大风险。

无论哪种购买需求，掏钱前一定要反复确认中介机构的关键话术，毕竟中国文化博大精深，中介机构又容易夸下海口，稍不留神就误入了文字圈套。