二手小产权房转让方式

二手小产权房交易需要注意什么

买小产权房需要注意什么？可以改名过户吗？

小产权房是一个狭隘的概念。政府批准的正规建设程序的新房是合法的，可以长期入住。对于没有合法建设手续的房子，不买就是真正的小产权。如果是违法的，随时会强制拆除。

小产权房没有土地证。不能过户，但可以协议买卖。购房者在分析利弊后决定购买小产权房，要注意两个方面：

1.购买小产权房要注意约定的房价和付款时间。一般情况下，新建商品房和预售商品房的价格是根据待买卖房屋的建筑面积计算的，即约定每平方米建筑面积的价格，然后将单价乘以建筑面积，计算出房屋应支付的价格。有时候，旧房出售直接规定了每套房子或每套房子要支付的价格。

2.购买小产权要注意双方的权利保障。出卖人保证该房屋交付时无产权纠纷和财务纠纷，且该房屋交付时出卖人原设定的抵押已结清。

房屋交付后，如发生交付房屋前存在的权利纠纷，由出卖人承担全部责任。违约责任的规制是为了督促当事人自觉、妥善地履行合同，保护非违约方的合法权益，维护合同的法律效力。

1.法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般视为无效。但它也区分了不同的情况：

(一)本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，房屋买卖合同有效。

(2)房屋出售给家乡以外的人，经有关组织和部门批准，合同可视为有效。

(3)未经有关组织和部门批准，合同未实际履行或购房人未实际居住和使用该房屋的，合同无效。

2.财产转移

“小产权房”不能取得正式的房产证，因此不构成真正的合法产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能转让或出售给非集体成员的第三方，即购买后不能合法转让。同时对房屋的保存和升值也有一定的影响。

3.政策风险

购买在建小产权房时，购买人与开发商签订合同并支付房款后，如果有关部门对农村产权房建设项目进行整改，部分项目可能会被叫停甚至强制拆除。购房者会面临拿不到房子，不能及时主张房款的尴尬局面。

购房后被国家征地拆迁的，由于没有国家认可的合法产权，且购房人不是合法产权人，无法获得拆迁产权补偿，作为实际使用人的拆迁补偿相对于产权补偿很少。

4.缺乏监督

没有明确的法规来约束农村产权房的开发建设，对开发建设的监管缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，没有开发单位的资质，很难保证房屋质量和售后保修。