深圳城市更新（旧改）操作流程 旧改——城市更新 （三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄） 01，城市更新的分类 1.综合整治类：不改变建筑主体结构和使用功能，改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容。 2.功能改变类：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。 3.拆除重建类：严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。 02，城市更新的特点 1.基础投资大，开发周期长，规划有弹性与前瞻性。 2.各区自治政策复杂，调整频繁，操作难度大。 3.利益方众多，谈判成本高。 4.信息不对称、不公开，一事一议。 5.成本结构复杂，按建面计算土地成本。 6.返还面积多，不可销售体量大。 7.容积率可调。 8.区位条件优，溢价高。 03，城市更新相关政府机构 1.市领导小组：市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策。 2.主管部门：深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督。 3.区政府及其相关职能部门：如区城市更新办，组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造实施主体。 04，拆除重建类城市更新操作流程 1.条件：符合基础设施亟待完善，环境恶劣，存在重大安全隐患，现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综合整治或者功能改变难以有效改造的。 2.按实施主体分类 （1）权利主体自行实施：单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。 （2）市场主体单独实施：权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 （3）合作实施：城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。 （4）政府组织实施：政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。 3.城市更新单元： （1）拆除重建城市更新单元：为拆除重建活动划定的相对成片区域。 （2）基本单位：落实目标和责任的基本管理单位。 （3）项目：一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目。 4.流程：四大阶段 第一阶段：报计划； 第二阶段：报规划； 第三阶段：确定实施主体； 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证。 第一阶段：申报城市更新单元计划 1.前提： 全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元。 2.确定申报主体： 由其组织展开申报:权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部门。 3.改造意愿征集： 单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积。 4.申报材料准备： 申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片。 5.审批过程： 区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日内公示 第一阶段达成的成果（公示）： 6.成果： 第一阶段达成的成果：公示