近日，深圳住建局等组织起草了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》（以下简称《措施》）。在这份《措施》中，深圳明确了未来房地产发展方向，那就是以深圳小产权房整改代城市更新。这是个重大策略的转变，它对未来深圳房地产发展产生根本性影响。未来深圳的住房供应，将主要依靠深圳小产权房整改带来的房源，而通过深圳小产权房整改释放出的房源将只有两种，分别是租赁住房和人才房，安置房除外。

至于套数，未来五年大概在40万套左右，这个体量已经超过了商品房30套的计划。也就是说，新增的供给中，有一大半掌握在政府手中。

所有使用年限在20年以上、存安全隐患、使用功能不全企鹅配套设施不完善的老旧住宅均将被纳入棚改范围。

区别于城市更新的改造方式，棚改由政府主导，相关实施主体也以国企为主，企业只收取相关的服务费用，不以获取其他额外商业利益为目的。这种方式决定了未来通过棚改释放出的房源，成本将非常低，租赁房的租金和人才房的价格都将远低于市场上的商品房价格。此外，还明确了福田、罗湖、南山和盐田四区通过棚改新增的人才房和保障性住房只租不售。

一些重要的影响

1、核心区的罗湖、南山、福田和盐田，通过棚改释放的人才房和保障房都将只租不售。因为这这些区域的纯商品房比较稀缺，未来会逐渐分化，年轻人租房子不会太贵，但买房的门槛会进一步提高，所以也注定核心区未来会以租房为主。

2、通过本次大规模的棚改，新增住房的成本进一步下降，深圳将有望进一步释放竞争力，对人才的吸引力进一步增加。

3、棚改属于非市场化运作方式，整个过程也不追求利益，所以大量小产权房房主可能不会分享到房价的红利，而一些投机试图通过买小产权实现一夜暴富的愿望也将落空。

为什么是棚改而不是城市更新？

深圳的特殊性在于城中村和深圳小产权房占总住房套数远远高于其他城市，这是历史原因造成的。大部分的房主都没有产权，而城市更新则要求用地的合法比例在60%以上，所以最终采用的是棚改，而不是城市更新。通过棚改，能够让大量深圳小产权房消失，深圳小产权房的房主统统住进安置房，还能享有产权，困扰多年的小产权房问题得到解决。最后，棚改带有强制性，它的效率明显要高于城市更新，而且能够避免部分人员借机讨价还价。