伴随着中国城市房地产市场近几年的起伏跌宕，全国几乎所有大中型城市及其近郊出现的小产权房，成为政府、媒体、学者、开发商及广大民众普遍关注的住房问题之一。归纳对小产权房的解释，主要有三种：第一种解释针对发展商待售商品房的产权而言，将发展商待售商品房的产权叫大产权，购房人已购商品房的产权叫小产权，这种解释基于购房人的产权由发展商的产权分割而来；第二种解释按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不需要再缴土地出让金的叫大产权房，需要补缴土地出让金的叫小产权房，按这种解释，普通商品房就是大产权房，经济适用房、军产房、政府和原国有企事业单位的集体房产（住房）等都是小产权房；第三种解释按房屋产权证的发证机关来区分，县级及以上人民政府主管部门颁发产权证的叫大产权房，由乡镇人民政府或村（居）委会颁发产权证的叫小产权房。目前，第一、二类小产权房是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金，就可以自由买卖，法律规定较为明确，而第三类小产权房的法律属性存在较大争议，官方认为此类小产权房并不构成真正法律意义上的产权，因此，其权益得不到法律保护。本文要讨论的“小产权房”，属于第三类。
 

　　目前，以旧城改造甚至新农村建设名义，违规在农村集体土地上进行小产权房开发建设的形式主要有三种，一是一些村（居）未经审批，擅自组建队伍进行建设；二是部分村（居）与开发商合作，由村（居）出地，开发商出钱，双方利益分成；三是个别村（居）直接把农村集体土地卖给开发商，非法转让集体土地使用权。开发建成后的小产权房，从物业形态看，一般是普通住宅，也有少量高档住宅和别墅，北京等地还有三合院、四合院等稀有物业类型。