小产权房的命运一直牵动着很多人的心，尤其是在小产权房遍地的深圳。今年7月底，深圳一个关于小产权房的政策文件震动了半个深圳，不仅坊间纷纷议论，有希望也有质疑。但是大部分将这个政策解读为深圳将探路小产权房转正。

深圳有800万人居住在小产权房里。对于那些付出一生血汗钱购买了小产权房的人来说，这个政策证的让人兴奋。一旦深圳小产权房转正，长期担忧的安全问题可以从此高枕无忧，并且可以获得和商品房一样的法律保护，以及随之而来的物业增值，并且可能是数倍乃至十倍的增值。但是要补缴多少土地出让金也让很多人忧虑。在深圳只有一套住宅而且是小产权房的陈先生听到这一消息后，燃起了希望。虽然此次深圳的改革范围，并不包括住宅。

2018年7月27日，深圳市政府公布了《关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》(下称“意见稿”)，向社会公众征求意见，为期一个月。意见稿中，产业类和公共配套类历史违建成为“优先处理类别”。其中，小产权性质的厂房、仓库与商铺、写字楼有望通过补缴地价的方式转正。

虽然未涉及住宅类小产权房，但这则广受关注的信息，被不少人视为住宅类小产权房转正的探路之举。也有观点称，深圳在产业和公共配套类违建上进行探索，市场比较容易接受，而住宅类小产权房涉及到太多的利益和公平问题，转正可能性小。

本着先易后难的原则，优先处理产办类小产权房

上述意见稿对产业类和公共配套类历史违建进行了明确的定义。产业类历史违建，包括生产经营性和商业、办公类历史违建。其中，生产经营性历史违建，是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。公共配套类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

对于产业类和公共配套类历史违建如何处理?为鼓励处理公共配套类历史违建，除免缴地价和罚款的政策优惠之外，意见稿对确认给原村集体和市、区政府或者其指定机构的公共配套类历史违建，还允许不扣减相应的非农建设用地指标，以吸引当事人申请处理;为确保相关建筑的公益属性，同时规定其仅能确认为非商品性质房地产。在产业类历史违建上，意见稿将生产经营性历史违建办理商品性质房地产的补缴地价标准，由市场评估地价调整为市场评估地价的50%，以进一步激励当事人申请办理，盘活实体产业。同时，产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质房地产。

暨南大学教授、华南城市研究会会长胡刚对第一财经记者表示，深圳是一个新发展和快速发展的城市，存在大量的非法建筑，上述举措是针对目前现状采取的一个切合实际的处理办法。“深圳的违法建筑存量非常大，不处理是不行的，但是处理也不能一刀切，所以有的直接拆除，有的通过补地价的方式转正，这对帮助解决深圳由于快速发展而导致的产业用地和公共设施配套用地不足的短板，具有实际意义。”

产业类和公配类历史违建是否都能转正目前还不明确

深圳所有产业类和公共配套类历史违建都有望转正么?目前说法不一。美联物业全国研究中心总监何倩茹对第一财经记者分析，小产权性质的商铺、写字楼和厂房项目，需在旧改立项的范围内才有机会转正，不是任何项目想转正就可以转正。虽然方案中没有非常清晰的表示，但是何倩茹的依据是，意见稿中，多次提到“城市更新”的字眼，比如说：历史违建通过街道办事处初审后，拟申报城市更新单元计划并且权属清晰的合法土地达到一定比例的，经区城市更新职能部门受理计划申报并核发《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑简易处理意见书》，历史违建当事人或者管理人可以委托城市更新单元计划申报主体向区查违办申请简易处理。何倩茹说：“意见稿提出有条件地让小产权性质的厂房、仓库与商铺、写字楼通过补缴地价的方式转正，第一是为处置这些历史遗留的项目，第二是为了促进旧改的进度，一举两得。”

何倩茹也认为，意见稿的出台，将加快存量土地的释放速度，以配合当地住房供应计划的实施。“深圳已经制定出未来18年的住房供应计划，这需要土地保证。而根据此次公布的历史违建处理办法，虽然土地的性质不会在转正后马上改变，但是这些土地会变成综合用地，而综合体的建设里面，就有可能涉及到保障房的项目，甚至是商品房。”

新政策是否在为住宅类小产权房转正探路

与意见稿同时发布的《起草说明》也强调，在历史违建上，按照分类处理，先易后难，区别主体，逐个突破原则，将公共配套类、生产经营性和商业办公类历史违建作为优先处理类别。要说“难”，非住宅类小产权房莫属。这类性质的住房对于深圳的意义非同一般，单从面积来说，就占据了深圳住房市场的半壁江山。2016年6月，深圳住建局房改处处长刘逸群在一场以“共享深圳”为主题的论坛上透露：在深圳的住房结构中，手续完善的住房只占37%，历史违法建筑、法外建筑比例高达63%。

有人认为，此次的举措是为深圳住宅类小产权房的转正探路。对于很多住宅类小产权房购买者来说，自然是怀有这样的希冀。陈先生告诉第一财经记者，他的小产权房买了有五六年了，不大，六七十平方米，一家三口很紧凑地居住。如果能转正，是求之不得的事。这些年来，市场上小产权房转正的传闻每传一波，他就觉得心如在热油上滚过一遍。

不过，也有观点称，住宅类小产权房转正之路很遥远。何倩茹说，如果住宅类的小产权房转正，就是自相矛盾，因为之前官方的口径一致是这类住房是违法建筑，而且如果住宅类小产权房能转正，对购买了普通商品住宅的人群是不公平的。

胡刚也认为，深圳小产权房转正的可能性不大。“因为深圳的产业用地和公共设施用地短缺，那么在这方面进行探索，市场比较容易接受。如果住宅类小产权房转正的话，市场会很敏感，暂时突破的可能性不大。”

正是因为住宅类商品房转正问题的敏感性，也因为住宅类小产权房庞大的数量和巨大的居住人口，使住宅类小产权房成为深圳小产权房中最难啃的那块硬骨头。首先，小产权房涉及深圳800万人口和一半的存量房产，任何风吹草动，都会引起社会的骚动。如果转正，必然会引起一轮新的市场躁动，并且会引起哪些高价购买商品房的业主的不满。如果一刀切拆除，更会引起巨大的社会问题，甚至关系到深圳这个城市还能否正常运行。而产办类和公共配套类小产权房则相对简单，以此作为解决深圳小产权房问题的突破口不失为一个稳妥慎重的办法。对于住宅类小产权房，不管是转正还是清理，在可以预见的未来估计都不会有重大的突破，暂时维持现状也不失为一种办法。