近年来， 全国几乎所有大中型城市及其近郊， 均出现集体土地上违规开发建设、 非法入市交易的小产权房。 作为城市化进程最快、住房商品化程度最高的深圳， 小产权房蔓延之势尤为强劲， 衍生的问题尤为突出， 政府管制小产权房市场的政策导向之影响尤为显著。 本文主要探讨深圳小产权房市场现状与问题、现行市场管制政策及其有效性、 进一步有效管制的政策选择， 以使小产权房市场从灰色、 非法转向 “有限合法”， 即承认并保护小产权房类同保障性住房的有限产权， 但限制其商品化流转。

一、 深圳小产权房市场现状与问题

（一） 发展现状。 据深圳市国土资源和房产管理局等机构的抽样调查显示， 深圳小产权房的数量非常庞大， 保守估算，小产权房总建筑面积约占全市住房建筑总面积的一半左右。 深圳小产权房分布范围比较广， 几乎每个街道办辖区都有小产权房建成和销售，离市区越远比例越高。 从笔者调研的实际情况看， 深圳大多数小产权房都是以旧村改造、 城中村改造等形式， 由当地村 （居） 组织以集体之名， 与开发商合作或开发商协议租用村（居） 自留土地后开发建设并对外销售， 也有一些小产权房是由原住民自发组织起来或擅自组建队伍， 违规开发建设并对外销售。 深圳新近开发的小产权房， 一改此前房屋质量较差、配套设施缺乏、 物业管理不完善等弊端， 开始了模拟商品住房开发的运作模式。 而且， 在房价居高不下、 通胀忧虑、 政策限购的背景下， 深圳小产权房市场不断升温，村 （居） 民、 由原村委会转制而来的村 （居） 股份公司、 村 （居） 干部、 来路各异的开发商、 部分地方商业银行、 房地产市场中介以及大量有住房需求的购房者、逐利的投资者， 正在逐渐合流， 形成了一个庞大的既得利益集团， 并且小产权房开发早已从村 （居） 民或村 （居） 委会自建的原始阶段， 完成了公司化运作的升级，形成了完整的产业链和利益均沾的利益格局。

深圳小产权房开发建设和销售已经从农民个体行为， 逐步演绎为当地村 （居） 集体组织的集体行动。 深圳小产权房一般是开发建设单位自行组织队伍进行销售，一般不刊发媒体广告， 更多的是通过手机短信、 口口相传、 熟人推荐或街头小传单形式招揽客户。 深圳小产权房买卖合同主要采用 《集资建房协议》 或 《合作建房合同》的形式， 部分小产权房开发单位自己制发房产证， 不仅有开发单位自编的房产证号， 同时也标上了使用年限。 中央电视台《经济半小时》 甚至评述， “小产权房在深圳已经脱离政府建立的商品房交易系统， 形成了自己一套独立的体系， 套用一句股市的行话就是已经开始了场外交易”， “在深圳， 小产权房不仅在政府管理之外， 建立了可以自由转让的市场规则，同时为了保证买房人的利益， 在小产权房的交易过程中， 也开始引入律师作为见证”， “深圳的小产权房市场发展到开始利用金融工具进行销售， 个别楼盘实现了小产权房交易的分期付款”， “围绕着小产权房， 深圳俨然已经形成了一个完整的地下房地产市场， 有人做开发，有人做销售， 有人建立信用体系， 分工明确， 协调合作，而对购房者来说， 这个市场已经可以初步为他们提供小产权房的买、 卖、 出租等全方位服务功能， 可以说，深圳小产权房市场不依赖政府， 也能独立运转下去”。

（二） 衍生的问题。 总体而论， 深圳绝大多数小产权房在土地取得、 建筑规划许可、 建审手续、 房屋销售、 产权办理等方面，都存在违规问题， 在开发、 销售、 售后、 保有等多个环节， 也面临着突出问题： 在开发建设阶段， 主要是开发建设者的主体资格及其资质问题 （集体经济组织能否在取得相应的资质证书之后，从事房地产开发）， 以及小产权房开发建设的报批取证问题； 在销售阶段， 主要是预售保障问题 （欺诈、 烂尾后携款潜逃） 和销售范围或对象问题； 在使用阶段， 主要是房屋质量认证和售后维修保养问题；在保有阶段， 主要是产权证书申请、 发放、 产权转让、 遗赠等问题。