作为中国房地产市场最特殊的存在，深圳的房地产市场一直被视为风向标。 昨天(5日)，深圳出台了新的住房政策，要求符合条件的人员只能以市场价格的60%获得住房，而符合条件的人员的标准是本科以上学历。此外，深圳将新增170万套住房，并扩大住房租赁补贴等住房措施的范围。 媒体称，这是继98房改后深圳住房制度的“第二次改革”。 一个 深圳官方发布的这个文件叫做《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。 这份“意见”试图界定深圳未来18年(2018-2035年)的住房发展目标。其内容可以概括为三点： 1.总计：从2018年到2035年，深圳将在18年内增加170万套各类住房。 2.政策性住房占主导地位：在170万套住房中，商品房占40%，人才房占20%，住宅房占20%，公共租赁房占20%。换言之，深圳在未来18年只能提供70万套商品房，平均每年不足4万套。 3.打折购房的时代即将到来。人才房的价格约占市场的60%，住宅房的价格约占市场的50%。其中，人才房和住宅房是封闭的，只有在购买10年后才能上市交易，但必须将一定比例的增值收入支付给政府。 深圳的“征求意见稿”有两个亮点值得我们关注。 二 亮点1:深圳未来经济适用房的60% 根据深圳城市总体规划，到2035年，深圳将只新建和提高170万套各类住房，其中保障房不少于100万套，约占60%。 为什么到2035年只有170万套新住房？ 根据深圳城市总体规划，到2017年底，深圳常住人口将达到1253万。据估计，到2035年，常住人口将达到1800万，增加约550万。 根据一房三户的计算，550万人需要约183万套住房。考虑到深圳自身的住房和土地供应以及城市总体规划，增加170万套住房似乎是一个非常合理的数字。 在170万套新建住房中，不少于100万套是保障性住房。对于那些在深圳苦苦挣扎却买不起房子的人来说，这无疑是一大好处！根据一房三户的计算，大约有300万人将从中受益。 然而，这一次深圳的新住房政策给经济适用房带来了好处，可以用前所未有的力度来描述。 亮点2:前所未有的价格控制 在这项新规定中，为合格人员提供60%的政策支持住房市场价格已成为人们关注的焦点。这样，只要是本科毕业生来深圳，他们就可以享受六折的购房优惠。然而，如果符合房产收入限制，那些举家迁往深圳户籍的人可以享受50%的折扣。 这两种房子在被购买几年后可以获得全部产权。应该说，这对增加深圳的吸引力很有好处。要知道，北京的“普通产权房”总是封闭流通的。 当然，在这两种类型的房子，一个巨大的队列将逐步积累，迫使深圳提高定居门槛。 至于“出租公屋”，由于是针对“低收入居民”(只租不卖)，租金可按市价减30%，特殊情况下减10%。 一个城市中60%的新住房都有很大的折扣，这也是前所未有的，而且折扣的力度是惊人的。这将有助于深圳“选拔人才”，增强城市竞争力。 深圳的第二次房改基本上符合“让市场回归市场，保证政府回归”的原则，但也会带来新的问题。 三 首先要考虑的是商品房的需求是否会超过供给。 将170多万套住房的需求分配给2035年增加的500多万人口似乎是完美的，但它忽略了两个核心问题： 首先，住房存量不足 第二，没有考虑住房结构的不平衡。根据该计划，170万套住房中只有40%是商品房，与500多万人口相比，这显然是不够的。虽然一部分人口将被分流到人才住房，但商品房不仅要有学位、交通和医疗资源的支持，还要有刚性的支付机制的支持。在供需失衡的情况下，商品房价格很难降低。 因此，总体而言，深圳土地短缺，商品房数量不足，人口继续流入，所有这些都表明最终商品房价格上涨的风险很高。虽然商品房与保障性住房没有联系，但在定价上有联系。保障性住房是价格的被动接受者。换句话说，即使有更多的保障性住房，也必须以商品房价格的5-6%的折扣购买和租赁。 第二点是，深圳设计了三种住房模式，其中，虽然人才公寓可以以50%到60%的折扣购买，但价格并不是所有产权，而是类似于普通产权。与此同时，深圳设计了一个10年的关闭期。在关闭期间，这些房子不能上市和兑现，但只能在系统内流通，这意味着这些房子失去了流动性。不难想象，在房价飙升的预期下，商品房自然会继续成为资本追逐的目标。 与此同时，以人才住房、住宅住房和公共租赁住房为主的结构意味着，随着新福利时代的到来，将难以避免新的腐败和寻租。 此外，由于有必要建立一个既出租又购买的住房制度，出租和出售是否享有同等权利是一个至关重要的问题。然而，这一计划没有看到促进同样的租售权利的时间表。 深圳的这个计划可以说是一次市场和安全相结合的探索。让商品回到商品，如果你喜欢炒菜，炒菜，保证回到保证，这样更多的人可以有房子住。然而，公共屋认为，这仍不足以改变目前的房地产市场格局。 原因是土地供应不足、住房价格刚性保障和不同的租售权等旧问题依然存在。在短时间内，房价可能仍难以降温。