在过去的两天里，许多人一直在指责长期租赁公寓抬高了租金。至于这件事，虽然主要的长期租赁公寓品牌一直在说疯话，并拒绝承认，他们基本上已被定罪。 然而，许多人不知道的是，这些长期公寓的罪恶并不像抬高房租那么简单。 在推高租金的同时，他们也在玩“租贷”和“资产证券化”的金融游戏，利用租户的个人信息进行放贷和融资。但这种行为本身包含巨大的财务风险，最终都必须由租户自己承担。 长期公寓能走多远，同时还能吸吮人们头顶的血液，将金融风险转移给人们？接下来，我们将为你一个接一个地揭开长期租赁公寓的吸血鬼面具，以帮助你理解一系列的金融骗局。 什么是租赁贷款？ 8月17日，我家的前副总统胡景晖因其易于脱壳和蛋壳而引起了巨大的争议。胡景晖提到，一旦大型长期公寓的资金链断裂，将会出现业主驱逐房客、数十万人无家可归的情况，其后果比P2P风暴更为严重。 8月19日，当媒体交流会议在我离开家人的胡景晖举行时，胡景晖再次告诉媒体，一旦长期租赁公寓售罄，肯定会比P2P爆炸更糟糕。 虽然胡景晖现在已经离任，但他的话引起了广泛的关注。许多人想知道长期租赁公寓是否真的会爆炸。为什么会爆炸？ 事实上，这个问题最终不能用“租赁贷款”这个词来解决。 小王是上海“爱情公寓”的房客。今年三月，因为资金链被切断，爱公寓停止向房东支付租金。结果，小王被房东赶走了。然而，直到他退休后，王才发现自己仍然背负着高额的租房贷款。即使退休后，他仍会不时受到所谓“讨债平台”的骚扰，甚至个人信用记录也会受到影响。 “我租房时不知道有贷款。要不是我的公寓倒塌了，我甚至不知道我被借了3万多元。”说到这件事，王还是很生气。 事实上，媒体早在2017年10月就报道称，当爱之公寓与租户签订合同时，平台员工会在租户不知情的情况下，单方面操作租户的手机，为其签订贷款合同。根据贷款合同，艾公寓可提前从银行获得一年或两年的租金贷款，租户每月以支付租金的名义负责偿还贷款和利息。 然而，贷款并没有直接到达租户手中，而是被平台用作现金流，以扩大市场收入和新建住房。 这就是臭名昭著的“租赁贷款”。 哪些平台有出租贷款现象？ 事实上，出租贷款现象在房屋租赁行业早已是公开的秘密。发展长期租赁公寓需要大量的现金流。在租赁贷款模式下，平台只需每月向房东支付租金，就可以以租户的名义提前一至两年获得贷款，这不仅可以稳定现金流，还可以扩大市场规模。 因此，艾公寓出租贷款曝光后不久，蛋壳公寓、清科公寓、石灰公寓等市场份额较高的大型中介平台也出现了“出租贷款”现象也就不足为奇了。 例如，不久前，许多办理过蛋壳分期付款的租户在签订合同后被要求下载“分期付款”软件。名义上，他们在付租金，但实际上他们在偿还贷款。 黑猫投诉平台上有很多关于蛋壳"出租贷款"的投诉，其中一名匿名网民收到了恶意贷款。 售楼人员在看房和微信聊天时没有提到分期付款、贷款等词，但入住20天后，售楼人员突然告诉自己必须更改身份证信息，否则就必须搬出去。 即使像free这样的头平台，其免费分期付款作为租赁贷款模式也一再受到质疑，至今仍未得到充分澄清。 租赁贷款可怕吗？如果这个游戏可以玩很长时间，那就不可怕了。只要平台不出故障，租赁程序就不会有问题。 然而，一旦后续平台现金流不足、融资不足，无法继续支付房东的租金，许多租户可能会被房东驱逐，面临无家可归的后果。 目前，大多数封闭的长期租赁公寓品牌终于走到了死胡同，现金流不足，资金链被切断。然而，许多“租赁贷款”尚未出售，只是因为仍有稳定的资本流动，从而确保了稳定的现金流。 然而，一旦资金链被真正切断，胡景晖说，数百名租户将无家可归。 租赁贷款最可怕的一点是，它们将平台的风险完全转移给了租户。即使有一天这个游戏不能玩，对于普通的房客来说仍然是不幸的，他们不仅要偿还他们所承担的贷款，还要面对没有房子住的危机。 什么是资产证券化？ 8月17日，北京市住房和建设委员会在接受长期租赁公寓品牌的采访时提到，不允许房屋租赁企业通过恶性竞争获取银行贷款和其他融资渠道的资金来抢占住房。 这一要求自然有其背景，为长期公寓烧钱的持续战争已成为其诱因之一。 目前，长期租赁公寓仍是一个净亏损行业。尽管长期租赁公寓的租金远高于普通零售租户，但考虑到装修成本、运营成本和服务成本等费用，市场上几乎所有的长期租赁公寓品牌都处于持续亏损状态。 作为长期公寓的领导者，自由公寓在北京的一个城市只实现了小额利润，而所有其他城市都处于亏损状态。 然而，持续的损失并不能阻止长期租户烧钱。 在长期租赁公寓发展的早期阶段，规模优势是最重要的。要占领市场，就必须不断扩大住房供应。据业内人士称，住房是真正的行业障碍。 在不断烧钱的过程中，出现了一个新事物：腹肌。 资产证券化。长期租赁公寓资产证券化主要是指公寓所有者利用公寓产权、预期租金或租金贷款作为基础资产，在市场上公开募集资金的一种融资方式。 这听起来可能很复杂，但我们也可以改变一个流行的解释，那就是我们没有支付的租金被用作固定资产来为长期公寓提供资金。 2017年1月，魔方公寓在为长期租赁公寓发行资产支持证券方面有了一个良好的开端。“魔方公寓信托收益权资产支持特别计划”启动了针对长期租赁公寓的第一轮资产证券化。随后，各大长期租赁公寓品牌利用这一政策，一路跑来，并没有止步于资产证券化之路。 据《国家商报》不完全统计，目前至少有11个针对长期租赁公寓的专项扶持项目在运行，总规模为106.67亿元。在这一地区，可自由计算的公寓数量最多，因此长期租赁公寓的资产证券化被嘲笑为“自由模式”。 资产证券化的风险是什么？ 关于长期公寓资产证券化的利弊，鲍晓此前曾就此问题咨询过一位资深投资组合投资者。投资者说： 长期租赁公寓目前是一个净亏损行业，但在市场规模扩大的压力下，各大平台必须加大财务杠杆，以使现金流充裕，实现相对利润。 近年来，中国一线城市的房地产市场一直处于限购状态。自2015年国家提出租购并举的住房制度以来，政府出台了多项政策支持长期租赁公寓的发展。 其中，政府对长期公寓发行资产支持证券采取了相对宽容和鼓励的态度。 当投资者谈到这个问题时，虽然他提到了风险，尤其是环境风险 然而，今天，随着资本从租赁行业各方面的猖獗蔓延，以及主要租赁平台进一步滥用资产证券化，监管政策将进一步收紧。 除了优惠政策之外，今年以来，主要的长期租赁公寓品牌一直在资产证券化的道路上运行。另一个重要原因是，银行和金融机构的信贷政策已经收紧，贷款不再像以前那样容易。 然而，长期租赁公寓在成长期必须扩大融资来占领市场，而资产证券化已经成为一个高度优先的选择。 我不得不承认，通过资产证券化，在整个行业亏损的长期租赁公寓获得了新的融资渠道。对于许多死于九死一生的长期租赁公寓品牌来说，每一笔融资都是救命的钱。 然而，我们必须认识到资产证券化本身仍然存在巨大的金融风险。一旦长期租赁公寓最终陷入融资困境，现金流被切断，公寓所有者将会一走了之，不留骨头，仍然是一个普通的租户。 正如我咨询过的投资者所说，长期公寓的资产证券化必须受到严格的监管，所涉及的风险也必须仔细衡量。 事实上，北京市住房和建设委员会在此之前的意见是接种这些中介企业。至于这一枪是否真的有效，我认为还不清楚。 毕竟，许多企业只有追求利润的自我意识，而没有考虑用户的自我意识。 租户的最后机会 自2015年以来，政府提议建立一个既出租又出售的住房系统，以保护人民的最低生活权利。然而，既然资本已经进入租赁市场并推高租金，在租赁行业玩资本游戏和金融游戏是每个人的唯一出路。 握着锋利的武器会从一开始就杀死心脏。长期租赁公寓将推高租金，而大量租户将不得不通过增加杠杆率来承担累积的财务风险。这是一种杀死产金蛋的鹅的赤裸裸的行为。 拥有住房一直是许多中国人的梦想，但是现在高房价使得许多年轻人不得不放弃这个梦想，选择下一步租房。如果连租房的路都无法通过，租不起底层房子的人可能只能睡在桥头。 整个长期租赁公寓行业仅在几年前才开始。整个行业看起来仍然繁荣。我们不想看到它们这么快成为人们头上的又一只吸血臭虫。 但是，到目前为止，我们只能希望政府能够尽快规范和完善法律法规，加强各级监管。只有在触角伸得越来越远之前将首都圈起来，它才能给大量底层租户留下机会，而不是等待长期公寓成为下一个P2P。 如果没有，这一天真的是不可能的。毕竟，资本从来都不是人类的。