1.这个集体组织成员之间的小产权房销售合同通常被认为是有效的。

(1)《中华人民共和国宪法》第10条规定：“城市土地属于国家。农村和郊区的土地属于集体所有，但法律规定属于国家所有的除外。宅基地、私人土地和山丘也是集体所有。任何组织和个人不得侵占、出售或者以其他形式非法转让土地。”

(2)国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999)39号)第二条规定：“加强对农民集体土地流转的管理，禁止非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出售、转让或出租用于非农建设；农民的房屋不得出售给城镇居民，也不得允许城镇居民占用农民集体土地建房，有关部门不得为非法建造或购买的房屋颁发土地使用证和房产证。"

(3)国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)规定：“农村宅基地只能分配给村里的村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”

2.本集体与集体组织其他成员之间的小产权房买卖合同一般被视为无效。

-案例索引-

案情摘要：原告钟是崇义县XX镇XX新村村民，被告尹是崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日，原告与被告签订《房屋买卖协议》协议，由原告向被告出售位于崇义县XX镇XX新村XX小路边的砖混结构三层房屋及柴房，原告负责办理国有土地权属证书和国有土地使用权证书。在未能获得第二份证明后，被告拒绝支付购房款的余额。被告翻修了房子，并一直住在那里。双方发生纠纷后，该案被提交法院。

裁判的要点是：

一审法院认为，农村集体土地的宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项权利，与所有者的特定身份相关联，非集体经济组织成员无权获得。原、被告签署的《房屋买卖协议》出售标的不仅是房屋，而且是相应的集体土地宅基地使用权，违反了我国相关法律法规的强制性规定，应视为无效。

二审法院经审理认定，宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。尹某的户籍是农村户口，但却是崇义县XX乡XX村XX组的成员。它不是崇义县XX镇XX新村集体经济组织的成员。使用XX镇XX新村的宅基地不合格。此外，双方签订的房屋买卖协议为集体土地上的房屋买卖合同，房屋买卖行为未得到XX镇XX新村委员会的同意。因此，尹某与钟某签订的房屋买卖协议无效。

3 .集体组织成员与城镇居民之间出售小产权房一般被认定为无效合同

-案例索引-

案例简介：2002年，南昌经济技术开发区管委会决定拆除夏洛村XX自然村。王某自建的农房属于拆迁范围。同年1月16日，村委会与王某签订了《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》拆迁补偿协议。2003年9月底，王某得到村委会拆迁的一套安置房，即村x区XX。2005年7月1日，王某(甲方)与被告梁某(乙方，城镇居民)签订协议，同意乙方在甲方所属罗辛村x区XX认购一套拆迁房屋，原告知法院后要求被告返还上述房屋。

判决要点：一审法院认为

二审法院经审理认为，王、梁签署的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》无效，因为该《房屋认购协议书》违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村宅基地只能分配给村里的村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定。

-例外-

城镇居民在签订小产权房买卖合同并经有关部门批准后，取得集体组织的户口。房屋买卖合同一般被认为是有效的。

-案例索引-

案情摘要：被告人马，祖籍城镇居民。1989年，被告马与原告签订房屋买卖合同。以21000元的价格将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房屋卖给了马。随后，马向有关部门缴纳了相应的税费，获得了相应的批准，并于1996年取得了北京市房地产管理局颁发的房产证。从那以后，马在2005年把他的账户搬进了这所房子。陈某认为，根据我国法律，农村宅基地不能出售给城市居民，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律。因此，他请求法院裁定双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马退房。

判决要点：一审法院认定该房屋的宅基地属于当地农村集体所有，马是购买该农村房屋的城镇居民。虽然当时双方都同意签订购房合同，而且马主任也在医院建了更多的房子，但是当地房子的出售必然涉及到土地使用者的变更，所以不能排除出售房子违反了法律的性质。双方签订的购房合同被裁定无效，判决生效后一个月内马腾空该房屋。

二审法院经审理认为，根据我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，在行使宅基地收益权和处置权时，应当严格限制宅基地的用益物权。在此前提下，城镇居民购买农村住房一般应被视为无效。但是，在处理具体案件时，应根据具体案件的不同情况进行综合判断。本案中，本市居民马与签订的房屋买卖合同已经通过海淀镇政府的审批。此后，马于2005年取得该房屋的产权证，并办理了户口迁移。十多年来，马实际上一直住在有争议的房屋内，并与该房屋形成了稳定的占有关系。有鉴于此，综合当时本案的历史背景，从维护现有房屋权属关系的角度来看，确认马与签订的买卖合同有效是适当的。在此基础上，最终判决撤销了原判决，驳回了陈某的诉讼。

4.小产权房买卖合同认定无效后的处理规则：

(1)《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或被撤销后，因合同取得的财产应予返还；如不能或没有必要退货，应给予折扣补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。双方都有过错的，应当承担相应的责任。”

(2)2006年9月14日，北京市高级人民法院发布《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确卖方对合同无效负有主要责任，买方对合同无效负有次要责任。在处理合同无效时，应充分考虑两个因素：出卖人从土地增值或拆迁补偿中获得的利益，以及因房屋现值与原购买价格之间的差额而给买受人造成的损失，以平衡买卖双方的利益，避免因合同无效而造成的利益失衡。

(3)海南省高级人民法院2011年第《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》号判决规定：“城镇居民与他人之间在农村集体土地上建造的小产权房的买卖合同无效，由此造成的损失由双方按照

(5)2013年4月，北京市高级人民法院对《全省民事审判工作会议纪要》进行了清理，再次明确在确定买受人损失赔偿时，如果该房屋在诉讼后已经处于拆迁过程中，可以参照拆迁过程中的评估结果确定房屋置换价格和区位补偿；如果尚未进入拆迁程序，房屋重置价格和区位补偿可通过委托评估确定。