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小产权房特征大全 教你一眼识破“真相”

小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

  所谓“小产权房”,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

  从价格看,乡产权房要比普通商品房便宜,价格只有同样位置商品房价格的40%~60%;从住房形态看,一样是普通住宅;从建设手续看,属于旧村改造或者新村建设,没有市区规划、建委管理部门的批复管理,施工过程也没有监督检验。

  小产权房占用的是集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权,更没有国家的土地使用证和预售许可证,因此小产权就是没产权。

  常见的小产权房种类一般可以细分为三种:普通小产权房、乡产权房、军产权房。

  普通小产权房:这类产权房大多是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子,其特质是产权不满70年,无房产证。销售的形式不是出售,而是出租 ,所签合同一般也为租赁合同。

  乡产权房:这类产权房是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买。“乡产权房”一般 具备完整的70年产权,有房屋产权证。但该房屋产权证的办法单位多为乡政府 或村政府,不具备完整的房屋产权,部分房屋产权证甚至不具备法律效应。

  军产权房:军产权房目前尚无明确规范的定义,一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。军产房一般是部队出地皮,开发商出资金来盖,利益共享。军产权房的购买手续简单,不交契税,通常为70年使用权;过户时手续简单,交少许过户费,不用交个税。但严格意义上来说,法律 是不允许军产房买卖的,所以通过特殊渠道购买到军产房,在一定层面上来说是不合法的,房屋的权益也不受法律所保护的。

  小产权房的共同特点有哪些?

  一、集体土地建设的房屋。“小产权房”最重要的特点就是在集体土地上 开发的房屋,我国现行法律法规规定,农村土地一般归农村集体所有,如果要在农村集体土地上进行商品房开发并公开向社会销售,必须先经国家征收,把 集体土地变性,成为国有土地,再出让给开发商,开发商向国家交纳土地出让 金等税费后,才能进行开发建设。

  二、没有“五证”。商品房之所以公开出售,其主要是具备开发的条件,“五证”齐全,即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证,也 就谈不上规划许可证等“四证”。

  三,价格便宜。“小产权房”好卖,最主要的是其售价相对便宜,甚至比正常商品房便宜一半以上,因为它不含征用土地费、土地出让金及各种税费等费用,所以价格低廉。

  四、无合法产权。小产权房无法进行房屋产权登记,不能办理房屋所有权证。城市居民购买“小产权房”,,无法在房屋登记机构办理房屋登记,领取房 屋所有权证书。

  五、开发违规较多。开发“小产权房”,不像开发商品房那样严格,大多是村或无开发资质的公司自己开发,有的是建设公司开发,也有的是一些单位或个人参与开发,缺乏开发的必备资质和公司营业条件,房屋设计及建筑质量 得不到保障。