随着时代的发展，房产越发是我们生活的中心，而无证却价格低廉的小产权房一度进入到我们的视野，并且市场非常火爆且销量远超商品房好几倍，深圳小产权买卖风险那么大，为什么还是有人购买？

　　深圳小产权房买卖风险有哪些？

　　（一）法律效力

　　“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：

　　1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

　　2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　3.对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　（二）房产转让

　　“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值也有一定影响。

　　（三）政策风险

　　购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

　　购房后如果遇到国家征地

　　为什么还有人选择购买？

　　1、低售价、低租金，成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。相较于价格高昂的商品房，购房者购买到了便宜的房子，实现了住房梦。

　　2、近年来，打压小产权房的政策不断，但在实际操作层面，政府基本上没有采取强有力的处罚手段，因此监管缺位致使小产权房迅速蔓延。

　　3、基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下，很多小产权项目打着新农村建设的名义也迅速发展。农村土地是集体所有制，目前流入市场新增的小产权房主要基于集体用地，甚至部分占用耕地。村干部手里掌握着村集体用地的公章，私自卖地很容易，在不用交纳土地出让金和各种税费情况下，小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益

　　4、小产权房购买者法不责众的心理，也是助长小产权房快速蔓延不可忽视的客观原因。

　　5、合作开发商也可按比例分成。由于不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。

　　6、村民除自住房外也获得了房屋开发的分红。

　　7，小产权房村委盖章证明，小产权房购买并无太多要求，不像商品房要五年社保，深户，香港人限购等政策，而小产权房资金到位，不是黑户，基本没什么问题

　　笔者从事小产权也有一定时间了，江苏省小产权房拆迁补偿办法，而购买小产权房的客户给我的第一个感觉就是商品房价格太高，在深圳关外随便一个两房都要400万＋，而小产权房却只需要其中四成便可买到三房且带花园的房子，并且是全款一次性，小产权房纵有万般不好，但至少给了我们生活一个念头，这也许就是普通大众购买小产权得原因和无奈吧!