小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”，“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。
　　1，小产权房没有“五证”：即取得房产证的先决条件，他们是国有土地使用证，建设用地规塘厦小产权房划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证，宝安碧海湾小产权房，小产权房没有产权而不受法律保护，因此存在诸多风险。
　　2，由于小产权房缺乏产权，遗产继承时也会面对许多问题，小产权房以借新农村建设，深圳布吉李郎小产权房，旧村改造为名义而运作起来，具有打擦边球的性质。
　　3，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，乡产权房是不能向凤岗二手小产权房出售非本集体成员的第三人转让或出售的。
　　4，在购买乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除，那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
　　5，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其凤岗在售小产权房很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
　　6，质量难保证，小产权房一般是由土地所在村开发的，开发商为了赚钱存在偷工减料的情况，安全隐患很大，另外入住以后物业管理也没有保障。
　　银行在审批房贷的时候都查什么：。
　　1，收入证明，银行流水。
　　借款人的收入和流水是银行审查的重要项目，因为这两项直观体现了其还款能力，凤岗二手小产权房价格一般来说，银行对还款能力的要求是月收入房贷月供X2，如果借款人正在偿还其他贷款，则要求月收入（现有贷款+房贷月供）X2，银行流水的话，通常需要提供6个月以内的，建议用流水交易较多的银行卡。
　　2，现有房屋状况。
　　借款人的已有房屋套数和还款情况，直接关系到接下来买房的贷款首付比例和利率，比如北京，即使是本市户籍的，最多也只能买2套房子，如果是购买二套房申请贷款，需要提供第一次购房的东莞凤岗五联小产权房产权证，借款合同，首套房已经还完贷款的要提供贷款结清证明，首付和利率按照二套房的政策执行。
　　3，征信报告。
　　征信报告是借款人个人信用的体现，征信良好说明借款人贷款，还款习惯好，以后按时还房贷的可能性更高，通常是以家庭为单位，查看夫妻双方的征信情况，有银行会查借款人家庭5年内的贷款记录和2年内的信用卡记录，有的查的时间范围更广，由于银行政策要求不同，审查征信的宽松程度会有差异。