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旧改暗藏机遇
现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩到存量优化的过程，企业小产权房拆迁怎补偿，旧改暗藏机遇，从规划角度看置业。
旧改的必然性主要有四点：
一、土地资源稀缺。
二、人口密度大，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五。
三、产业升级快，大家之前来深圳，可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主，现在升级为金融、服务业，所以涉及到产业升级。
四、历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。
深圳城市更新基础实务概述
拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除；“迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。
拆迁住宅补偿方式主要分为以下几种：
1、拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建三种方式。
2、拆迁国有土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权房屋调换和面积标准房屋调换三种方式。
3、拆迁集体土地或国有土地住宅房屋，拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。
4、拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿
首先是意愿征集阶段，收集大家的意愿，申报主体进行申报，再由政府相关部门批准纳入城市更新年度计划，计划形成之后是计划公示阶段（510个工作日），然后再形成专项规划，到最后规划批示，同时进行的过程还有拆迁赔偿、选择市场实施主体，实施主体也就是开发商，后续阶段涉及到开发商实施操作的过程。
意愿征集一般要求在一年内完成，但旧改项目是不可控的，我们也不知道具体什么时间完成，但它要求是在一年完成，约40天审批公示，从审批到公示40天是明文规定的时间，也有一说是45天。公示之日起形成单元规划大概需要12年时间，按照很多旧改项目实施的案例来讲，大概是12年形成公示，所以很多人讲五年一个旧改周期，针对单个项目来讲，从意愿征集到项目规划公示，到最后实施，一共需要五年时间，这是按常规来统计。针对小地块更新，未来的方向肯定是纳入单个地块统筹来实施的，小地块在3000平米以上、10000平米以下。
拆迁补偿安置协议中内容约定：
拆迁补偿安置协议中内容约定，这里涉及到的文字内容比较多，这是查阅很多份拆迁补偿协议总结出来的。
一是补偿方式，涉及到货币、产权调换，还有一种是产权调换货币补偿。
二是补偿金额和支付期限，补偿标准参照同期同区域市场成交均价或市场评估价，二者取其高，一般在正式拆除房屋的时候，货币补偿全部支付。
三是回迁房屋的面积，产权证明登载面积或实际测绘查丈为准，面积差异一般是正负3%，差异面积按约定价格补偿差价，一般是（甲方）拿到项目预售许可证的时候。
四是回迁分房，楼层基本上是现场抽签确定，停车位按规划一般一户一个，停车位只有使用权，每个月的管理费还是要交。
五是搬迁期限，开发商发出拆迁通知书30天内要求原业主进行搬迁。
六是过渡期涉及补偿和过渡期限。这里有一点需要注意，每个项目、每个开发商和业主签合同时都涉及到保密的约定，前期开发商对产权也有约定，就是必须没有任何争议，产权比较清晰，也不存在转让、合作、合作行为，没有对房屋和地块进行设置抵押。
深圳小产权房“拆迁赔偿”
第一部分是讲三旧现状，分为三种形态，包括城中村、旧工业区、旧城区，这里有一些旧改涉及到的相关物业形态，如城中村，现在涉及到小产权房、农民房比较多。
关于小产权房：小产权房其实没有实实在在的称谓，其产生的原因，一是高房价的催生，在城市发展过程中，深圳的房价特别是经过去年的一轮上涨之后是非常高的，产生小产权房的另外一个原因是土地制度。
深圳小产权房建筑达到38万栋，建筑面积高达4亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.3%，1999年3月进行了一轮确权的过程，有35万栋小产权确权了。
深圳每个农民房拆迁时都是赔给最后一手业主，某些村委会扣10%12%的面积，比如大冲村，如果赔偿不给最后一手业主，谁会去当冤大头？
前年我朋友踩了狗屎运，在布吉草埔碰到了拆迁。当时买我朋友房子的华为土豪，他拿到了赔偿款+未来的红本商品房。
还有大家都知道大冲村，布吉梧桐山小产权房，当时是怎么操作的呢？假如你有100㎡的农民房，村委扣12%就是12㎡，去村委签合同时分给村委，其余88㎡农民房换88㎡商品房。有个客家人靠农民房，在大冲城市花园分了126套，开发商会找有资质的测绘机构来测绘，然后按照建面赔建面，套内赔套内方法来赔。
可以说很多人都是在小产权房旧改拆迁中得到了赔偿，所以有人想买是可以的，他们都知道机遇和风险是对等的，但有个益处是很明确的房子在你手上，房子永远是保值的，虽然大家投胎没能投到深圳，但可以通过买农民房等拆迁来分享深圳的改革红利。
