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首先，乡镇政府认定的所谓小产权房，其实根本就没有房地产产权。这种房没有国家发给的土地使用证和预售许可证，购房合同地政局也不会予以备案。所谓财产权，并不是真正意义上的合法有效财产权。
二，所谓的“小产权”是指建立在农民集体土地的建筑，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是国家房间管理部门出具，而由乡镇政府、村政府颁发，所以叫做又叫“乡产权”，又叫“小产权”。
三，很容易判断它是否是大产权房：
1,、我们所说的商品房（大产权房）是要“五证”齐全的，可以按揭，而小产权房不会在交易市场备案和交易，也不能抵押贷款购买。
2、大产权的商品房是国有转让产权（可办理《国有土地使用证》），深圳小产权房拆件补偿，小的产权多的是集体土地产权（不办理《国有土地使用证》）。
3、大产权房可以办理预售证的，而小产权房是禁止买卖的，更不用说没有预售证了。
4、大产权房可以网签，做到在房管局备案，小产权房不能在房管局备案。
5. 大产权房可以支持银行按揭贷款，深圳市宝安区一手小产权房，而小产权房不能做银行按揭贷款。
四，从长远来看，买村委统建楼相对农民自建房有保障，因为你可以得到一个村委颁发的产权证，但从农民那里买，是没有这个证的，区别存在于以下几个方面：
1、由房屋转让时是否需要缴纳土地过户金区别，不用缴纳土出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。根据这一解释，一般商品房是大产权房，经济适用房是小产权房。
2、按产权证的发证机关来区分的，国家发放产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权没有产权实际法律意义。
3、公明小产权一定购买村委可过户社区的，村委在合同上注明可以过户的。
4、许多公明小产权房的水电费用高于普通商品房。
