一份是11月5日发布的《深圳市城中村（旧村）总体规划（20182025）》征求意见稿，一份是11月6日发布的《关于做好没收违法建筑执行和处置工作的指导意见》。

　　其实两份文件都没有明确提及小产权房，更没有做讨伐状，但舆论已成惊弓之鸟，甚至有人认为文件已将深圳的小产权房判了死刑。

　　不过，说起这小产权房，确实是一笔让人头疼的账。

　　▷一方面，政府显然不愿将其合法化，未缴纳土地出让金，没有国家房管部门开出的产权证，合法化就是鼓励后继者。这口子绝不能开。

　　▷另一方面，各大城市高企的房价地价，又在不断催生民间的小产权房，想买者众，想卖者众，长安聚合广场小产权，想建者众。一竿子打翻必然激起民愤。

　　由于缺乏相关登记备案，小产权房的规模统计也一直滞后、不全，甚至互相矛盾。相对可信的数据是：

　　截至2007年上半年，全国约有1/3的城镇住宅为小产权房；

　　截至2014年底，深圳市违法建筑（统计口径略大于“农村城市化历史遗留违法建筑”）占当年全市住房总面积的3/4。

　　看看这两个数据有多陈旧和粗略，大约可以体现各方对小产权房这一难题的态度&mdash；&mdash；拖着吧，先拖着吧。

　　可是拖也不是一劳永逸的办法，民间总想转正，政府总想治理。那要怎么办呢？让我们来听听大头们的观点。

　　华夏新供给经济学研究院首席经济学家

　　小产权房问题应及早解决

　　但不能简单地采取一种极端办法

　　关于小产权房，我们也曾在深圳等地做过调研，结论是应该及早解决，这样政府能多争取一些主动权，否则越是积累问题，矛盾越积重难返。

　　然而即便如此，也不可能对所有小产权房采取同一种极端的办法，那得激发出多少社会矛盾？

　　总的来说，过去深圳一直都在探索，也具有其特殊性，利用特区的立法权，已将所有土地的终极产权都明确为国有，不存在集体土地了。

　　目前就剩下原住民的小产权房问题，这方面在过去探索中已经形成了一定的初步经验，就是分类处理，设计出一个利益分配方案，采取双层谈判（不是政府直接跟可能的钉子户打交道，政府只跟社区打交道，社区与政府谈成框架后再一一说服可能的钉子户），并逐步兑现。

　　关键在于，这得是一劳永逸的解决方案，也就是逐步解决完之后就没有后遗症了。

　　在小产权问题上，深圳先行先试，能提供经验教训，但其他地区如生搬硬套恐怕也不行。要允许各个地方试点，进一步积累经验，这是一个渐进的过程，我估计还需要相对较长的时间去探索和实践。

　　房地产税立法和适时分地区先后推进其改革，会倒逼这一过程。

　　“真叫卢俊”公众号创始人

　　将小产权房纳入国有是大势所趋

　　前提是市场租赁房源不断档

　　11月5号，主要内容是：在特定时间内保留一定比例的城中村，合理有序地开展深圳市城中村更新工作，推进规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障系统，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。

　　其实，深圳关于城中村的意见稿已经推过无数轮了，难度确实非常大。从数据上看，深圳启动城中村计划已有510年，但仅仅完成了25%。

　　其中，①是牵涉的利益太多，上到顶层，下到百姓，中间还有非常多利益链；②是背后牵扯到太多的资金投入。

　　城中村的更新重度依赖拆迁，而拆迁直接对标周边房价，如果完全依赖政府，无法快速推进。

　　所以这一次的保留意见提到的有序推进类似于承租，满足条件可纳入住房保障系统等，其实是让开发商用更好的模式来介入城中村的规划和改造。

　　据说，深圳的城中村解决了深圳70%的租赁需求，足以说明城中村乃至小产权房的民生意义。但因为小产权房未能给国家创造更好的收益，因此有些微妙和敏感。

　　从全国来看，有消息说小产权房面积达70亿平米，体量实在太大。因为其身份敏感，未来国家处理会比较慎重，不会一刀切，深圳布吉小产权房价格，也不会大刀阔斧地解决。

　　从目前信号看，将小产权房纳入国有是大势所趋，但这一切发生的前提是市政配套有能力解决租赁市场的供应问题，这也是这两年租售并举强势推进的重要原因。

　　我认为，未来会倾向于通过城市化发展进行腾笼换鸟，通过合理的拆迁消灭一些，再新建一些，或者以翻新的形式贴上标签，让其合法化。

　　这样既符合国家利益也符合地方城市发展，且不会引起市场租赁房源的断档，整体来看是三方得利的方案。

　　北京师范大学房地产研究中心主任

　　小产权房犹如超生的孩子

　　政府拆不掉也不敢合法化

　　小产权房的存在本身是合理的，但是按国家现行法律规定来讲它不合法，这样一来，理和法就发生了冲突，所以开始较劲。

　　民间不断地产生小产权房，为什么？便宜。而拥有土地的一方，也就是集体单位，比如村委会或者乡镇政府，它们又不愿意把土地白白让国家或上级政府给征走，因为它们得到的利益很少，所以它们愿意盖房子卖。

　　有人想买小产权房，有人想开发、想卖，但是政府要叫停他们。为什么呢？是因为我们国家现行的财税制度就是这样的。

　　如果允许农地直接跟开发市场对接，地方政府就没有地卖了。从数据看，平均50%的地方财政收入来自卖地，这还不包括开发、交易，只是卖地。所以，政府基于财税理由，是不会认可小产权房的。

　　当然了，对于已经产生的很多小产权房，现在要处理很难。我打过一个比方，这个孩子是超生的，违反了计划生育法规，但已经生出来了，你能把他扔到井里吗？不可能的。

　　所以，政府没法儿管，嘴上说我们要坚决治理，但实际是没有办法采取行动，因为已经卖给老百姓了，如果强行把它推倒，毫无疑问会产生激烈的冲突。

　　政府也不敢下令把小产权房全部拆掉，也拆不掉。但是又不敢说让其合法化，如果让存量合法化，意味着有人就会受到鼓舞，继续开发，所以这是个两难的问题。

　　小产权房主要集中在一二线城市

　　深圳是全国土地市场和房地产市场最特殊的城市，小产权房的比例可以说在全国所有城市中最高，这由城市发展的特殊性决定。

　　不过，这次的政策并没有一刀切，更多还是用发展的眼光解决问题。短期看，小产权房是调整而不是判死刑。

　　从全国看，小产权房在一二线城市的比例最高。深圳占比超过一半，其他城市基本都在10%左右。从整体规模看，目前尚无准确数据，主要是因为小产权房建设没有审批，容积率也没有审批。

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