今天，还是从深圳小产权房的拆迁话题，侃一侃最近关于拆迁话题的相关，捋一捋拆迁流程，看一看赔偿标准，一起分析存在的问题。

　　深圳小产权房建筑达到38万栋，建筑面积高达4亿平方米。

　　为此，以最专业眼光投资小产权房，逐一分析相关背景：

　　现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程，旧改暗藏机遇，从规划角度看置业。

　　2、旧改的必然性主要有四点：

　　一是土地资源的稀缺性；二是人口密度大，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五的实际情况；三是产业升级快，大家之前来深圳，可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主，现在升级为金融、服务业，所以涉及到产业升级；四是深圳历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。

　　3、推广更新深圳基础实务

　　“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除；“迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移；拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，深圳光明新区集资房，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。

　　三、深扒拆迁住宅补偿方式

　　拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建三种方式。

　　拆迁国有土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权房屋调换和面积标准房屋调换三种方式。

　　拆迁集体土地或国有土地住宅房屋，拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。

　　拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。

　　关于拆迁补偿安置，可以从协议内容中约定。

　　其间，经过梳理、整合，形成了时下深圳多份拆迁补偿协议的汇：

　　1、补偿方式。涉及到货币、产权调换，

　　2、补偿金额和支付期限。补偿标准参照同期同区域市场成交均价或市场评估价，二者取其高，一般在正式拆除房屋的时候，货币补偿全部支付。

　　3、回迁房屋的面积。产权证明登载面积或实际测绘查丈为准，面积差异一般是正负3%，差异面积按约定价格补偿差价，一般是(甲方)拿到项目预售许可证的时候。

　　4、回迁分房。楼层基本上是现场抽签确定，停车位按规划一般一户一个，停车位只有使用权，每个月的管理费还是要交。

　　5、搬迁期限。开发商发出拆迁通知书30天内要求原业主进行搬迁。

　　6、过渡期涉及补偿和过渡期限。这里有一点需要注意，每个项目、每个开发商和业主签合同时都涉及到保密的约定，前期开发商对产权也有约定，就是必须没有任何争议，产权比较清晰，也不存在转让、合作、合作行为，没有对房屋和地块进行设置抵押。

　　深圳小产权房“拆迁赔偿”，目前分为三种形态。其中，包括城中村、旧工业区、旧城区，这里有一些旧改涉及到的相关物业形态，如城中村，现在涉及到小产权房、农民房比较多。

　　期间，深圳没有真正意义上的“小产权房”，其产生的原因，是在城市的发展过程中，由高房价催生的现实存在，深圳绿本转红本差价，另外土地制度是一个主要原因。

　　所以，必须了解深圳小产权房建筑达到38万栋的实际存在，和面对建筑面积高达4亿平方米实际，是深圳市总建筑面积的49。3%的现实。

　　其间，1999年3月，有35万栋小产权房进行了确权。

　　就如楼市，想起了随即扒深圳的“拆迁赔偿”，想起了6月25日深圳一手商品住房成交102套均价54221元的实际，以及相关与1/3价格的“小产权房”，不管是“大红本”还是“小产权房”，面对半壁江山的“小产权房”，还在“膨胀”&hellip；&hellip；

　　只是坦然存在的现实，对于“小产权房”及其业主，相信依靠各级党委、政府，逐步有序、整合、完善市场，直到“合法化”，诸如通过棚改之类方式，继续期待展望！

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