从中国发展的趋势看，像宋庄一样的城市居民与农民之间的房屋买卖将来会成为一种普遍现象。目前，虽然农村宅基地和建设用地的流转问题还困惑着宋庄。但是，作为统筹城乡示范点的成都似乎给出了一些答案。 从京哈高速路行驶约30分钟，经宋庄出口向北走4公里，当你看到路

从中国发展的趋势看，像宋庄一样的城市居民与农民之间的房屋买卖将来会成为一种普遍现象。目前，虽然农村宅基地和建设用地的流转问题还困惑着宋庄。但是，作为统筹城乡示范点的成都似乎给出了一些答案。

从京哈高速路行驶约30分钟，经宋庄出口向北走4公里，当你看到路北一个题写着“中国宋庄”的现代门洞时，就步入宋庄艺术区的核心地带小堡村了。

这片分布于宋庄镇的村落在国际艺术圈声名显赫，最近又因画家与农民间的“小产权房”官司闹得沸沸扬扬。

往事重提：利益失衡导致的官司

看到自己卖过的房子飞速升值，很多农民不甘心。李玉兰认为这是自己被告上法庭的最重要原因。王立则的看法是这种房讼的出现是必然的，绿本房产证可以贷款吗，因为一方面随着国家政策对小产权房交易禁止的声音日渐明晰，之前被视为合法的买卖关系受到挑战；另一方面，房价节节攀升，而国家征地拆迁的传闻也使得房主对不能从当初卖掉的宅基地房补偿中获得收益而感到利益失衡。利益关系的失衡最终导致了官司。

李玉兰在任庄路口的一个加油站附近微笑着向记者招手。一辆大货车开过，扬起一大片尘土。

6年前，从事专业绘画的李玉兰相中了宋庄辛店村的一套闲置老房子。她很快和房主马海涛签订了买卖协议，马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰，并将集体土地建设用地使用证交给了她。买卖合同上，除了双方签字，还有辛店村大队盖的章。

这类农村房屋交易是买卖双方需求契合的结果。宋庄镇党委书记胡介报向《小康》记者谈及：“十几年前城里的房子都比较便宜，也就两三万一套。而村里不少农民空置的宅基地房又很多，在没法进行大的经营的情况下，那他当然把它卖了，进城去住，而且卖的价钱也不低。”

对于有空房的农民来说，以当时的市场价格卖掉闲置的宅基地房是相当划算的。宋庄的农民都是求人买房，到处托关系找买家。在这种行情下，1994年以来已有200多位艺术家买下了诸如此类的农家院落。至今，这个地方已经聚集了2000多人的艺术家群落。

而多数卖了房的农民已纷纷在城里买了房，事实上转化为城市化的居民。

但是，随着近几年来北京房价的飞涨，宋庄一带三四间房的农民房年租金由3年前的3000元攀升到1.5万元以上。据宋庄小堡村村委会统计，仅房租一项，村民年收入就在750万元以上。宋庄农家小院的转让费也从最早的4、5万元变成了如今的20多万元。宋庄画家与农民间共赢的局面，终因转型期内新的利益矛盾与制度空隙而转入突变。

2006年12月，一纸房屋诉讼传票送到了李玉兰手里。房主马海涛以当年房屋买卖不符合法律规定为由，把她告上了法庭，请求收回已经卖出去的房屋。

李玉兰无法接受这样的起诉。2002年以来，在辛店村这个理所当然的“家”里，她收获了志同道合的丈夫、呕心沥血的油画作品，还有肚子里萌动的小生命。她从未曾想到，自己安安稳稳住了4年的房子和宁静的生活，会一下子化为乌有。过去的1年多时间里，她都耗在这场官司里，想追回自认为合法的房屋所有者权利。其间，她甚至一度不得不拖着怀孕的身子离开这院落，到朋友处借住，重受居无定所的流离之苦。

其实在宋庄，已陆陆续续有13名画家被告上法庭，原告无一例外都是原先卖房的农民，诉讼请求都是收回已经卖出去的房屋。

除了已被告的画家，其它买房的200多位艺术家也都面对着随时被告的可能。

宋庄房讼的最新走势

目前，宋庄房讼应该说是有了比较清晰的解决方向，无论是李玉兰案的评估赔偿模式，还是杨大味的法庭调解模式，都在相当程度上肯定了农民房买卖中画家应有的权益，同时也照顾到了农民对宅基地使用权的获益权利。

由于涉及到小产权房的争议话题，而此类交易在城郊又十分普遍，全国的目光盯向了宋庄房产诉讼走势。而作为十三起案件中最早被判的，沙井上寮雅居均价，李玉兰的案子被视为是“样板案例”而备受关注。甚至一对在门头沟区购买农民房的老人都登门而来，专程向李玉兰打听这类案子的最终结果。

2007年7月，通州法院判决认定李玉兰是城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此其和村民签订的房屋买卖合同无效，她必须在90天内腾退房屋。而卖主则要给付李玉兰夫妇约9万元的补偿款。

12月北京市第二中级人民法院终审下来，仍判决双方买卖合同无效，李玉兰须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主赔偿。这样的判法就给画家主自己的权益开了另一道门。

今年1月，李玉兰依法向通州法院提起诉讼，要求被告马海涛赔偿经济补偿金共计48万元。因在赔偿金额上分歧较大，这一案件进入“评估”程序。

李玉兰案给宋庄房讼提供了参照。列在13名被告画家中的方立钧、王秋人、王立则等买下的宅基地房也陆续进行了有关的区位补偿估价。按照王立则的预测，房产公司做出的评估补偿价将与目前宋庄农家院落20多万的市场价差别不大，这很可能超过房主的心理预期，最终以无法一次性拿出如此补偿款而放弃起诉收场。即便房主拿得起补偿款，艺术家也至少取得了相对合理的房屋补偿。