国家发产权证的叫“大产权房”，反之则为“小产权房”，大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。

　　小产权房并不是一个法律概念，是人们在社会实践中逐渐形成的一种俗称。主要是指那些在农村集体土地上建设的房屋，并没有缴纳土地出让金等费用，产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或者村政府颁发，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同也不能在国土房管局备案。所谓的产权证也不是真正意义上合法的产权证。国家发产权证的叫“大产权房”，反之则为“小产权房”，大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。

　　小产权房出现的原因：

　　①城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

　　②擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

　　③农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征施民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发，塘厦整栋农民房出售，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

　　购买小产权房承担的风险

　　法律效力

　　“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况： 对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

　　政策风险

　　购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，坪山小产权房开盘，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

　　近日来，国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房的问题视频会议，明确对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处。这是继5月23日两部委联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，官方又一次强调小产权房的非法身份。