宝安区是深圳新房的主力供应区域，根据深圳中原地产统计，去年深圳入市的117个新盘中，宝安占据23个。去年在楼市成交平平的情况下，宝安个别项目在年末发力，高性价比定价吸引了不少购房者。

实际上，宝安区2018年新增供应楼盘主要集中在沙井、福永等刚需区域。万科星城和华强城就贡献了接近4600套房，另外还有博林君瑞、卓越中寰两个项目入市。

相比较其他区域，宝安的新房价格分化比较大，既有宝安中心区的10万+楼盘，碧海的7万+、也有边缘区域如松岗、沙井等的“4字头”楼盘，可选择较多。2019年宝安预计有20个新盘入市，集中在沙井以及宝安中心区，这两个片区房价可以说是天差地别。

一边是新兴的区域——沙井一带，新房价格为4字头居多，公寓售3字头。区域内虽小产权房聚集，厂房众多，但随着旧改的兑现，新建住宅小区逐渐增多，沙井片区的面貌大大得到提升。而将该区域拉入购房者的考虑范围内的一大因素归功于地铁11号线的开通，加之区域的配套如新国际会展中心等的规划和建设，购房“一路向西”热度逐渐升温。

而另一边，则是宝安中心区一带，区域内的小区品质都比较高，新房价格部分已经破10万，如壹方中心前期售价为12万/平。宝中地理位置优越，临近前海，宝安区政府也在这里。区域内各项配套成熟，高端商业、写字楼、文体、市政配套等等皆在此集聚。宝中可以说已经成为深圳的豪宅区域之一。

2019年粤港澳大湾区开春探市Day6，网易房产小分队前往宝安，探访2019年区域潜在入市楼盘以及在售热点项目，主要为宝安中心区及沙井两大片区的楼盘。

踩盘线路：会展湾南岸→新锦安海纳公馆→华强城→云玺锦庭→沙井海岸城→都市茗荟→泰华梧桐聚落→万科星城→京基御景珑庭→中粮大悦城→卓越中寰

01会展湾南岸

项目简介：会展湾·南岸位于宝安区展览大道与重庆路交汇处，项目为招商和华侨城打造的商务综合体，包含了约3万㎡公寓、3万㎡五星级酒店群、6.7万㎡甲级商务写字楼和1.2万㎡商业，其中商业将由开发商自持，目前在售为一期产品，未来还有二期规划。

项目动态：会展湾南岸正在建设中，目前在售的是65100平米13房公寓，均价4.6万/平，另加5000元/平的装修费，剩余50套左右。后期将会有写字楼产品，据悉写字楼产品公司个人都可以购买，具体户型和推售时间待定。

项目点评：项目距离11号线地铁站口较远，未来规划有20号线、12号线等，其中距离20号线重庆路站步行约5分钟。会展湾·南岸周边有不少工业园，环境较为一般，不过紧临全球最大的会展中心——深圳新国际会展中心，?地理位置和发展潜力非常好。

02新锦安海纳公馆

项目简介：新锦安海纳公馆位于宝安区甲岸路与金桂街交汇处，为新锦安壹号公馆的二期，临近1号线和5号线的新安站、宝安中心站和翻身站。从售楼处贴出的一张项目效果图看，二期的海纳公馆总共有八栋住宅，以及一栋写字楼。住宅楼为超高层建筑，层数为49层，应该是该片区附近除了壹方中心的最高住宅项目了。

项目动态：项目当前在建，目测已经出地面三十层左右，据悉项目具体户型包括有70平两房，89平三房，116平四房，总套数为1800套左右，毛坯交房。项目当前的售楼处也是原本的一期售楼处，现场销售表示样板房预计四月开放，预售节点会在五月左右

项目点评：项目地处宝安行政中心范围内，周边商业、医疗、市政、教育配套都比较丰富成熟，居住环境较好，交通也便利。此外，相比较一期的250350平的大户型，项目二期户型的户型更适合多数购房者，门槛低了不少。说回价格，项目一期的壹号公馆在2016年开盘，去年年底已经交楼入伙，据悉当前的二手房挂盘价在11万左右。项目对面的二手房小区西岸观邸，据了解目前部分小户型会低一点，但均价也基本在九万左右。

03 华强城

项目简介：华强城原为塘尾第一工业区旧改，属于宝安区福海街道，临近11号线塘尾站B出口。项目占地12.8万㎡，总建面81万㎡，包含了住宅、写字楼、公寓和商业，其中总房源数5000套左右。项目共规划有三期，一期已开盘，二期建成将移交给政府，三期有大型综合商业、公寓、写字楼。

项目动态：项目于去年11月开盘推出1240套住宅，均价约4.6万/平，毛坯，当天去化86％，一期已脱绿网，预计今年6月30日前可入住。目前剩余160平房源2套。华强城三期目前建设中，住宅是86平3房、109平3房和127平4房一共464套，推出节点还没确定。

项目点评：华强城去年年底和万科星城同期开盘，定价不高，是当时卖得比较好的项目。项目之前一直因为与村民的纠纷，拖了几年时间才开盘推出一期。项目体量较大，此外为11号线地铁口物业，自带近10万㎡商业，此为项目的优势。缺点在于目前周边环境比较差，都是工业区和农民房，部分紧挨着项目。周边来看，有不少农民房改成的公寓，单间600~1200元/月。项目自带有幼儿园，小学中学划分学区内是塘尾万里九年制学校，比较一般。

04 云玺锦庭

项目简介：从现场的工程概况牌可以看出，云玺锦庭是一个体量不大的项目，建面10.5万平，由三栋3436层的楼体组成。从项目效果图和海纳公馆的销售人员得知，云玺锦庭共382套住宅，90㎡以下户型的房源达到了八成，算是一个容积率也比较高的小社区了。

项目动态：云玺锦庭当前楼体已经脱绿网，属于准现楼状态。项目的三栋住宅下是底商部分，当前也在同步施工中，据悉云玺锦园将在今年现楼入市。

项目点评：项目属于真正的地铁上盖物业，紧挨1号线新安站。云玺锦庭地理位置优越，与新锦安海纳公馆距离非常近，项目周边有深圳最大单体商业壹方城，此外教育、医疗及休闲等配套都非常完善。

05 沙井海岸城

项目简介：“沙井海岸城”位于11号线马安山c口东侧，步行1015分钟，具体为沙井街道南环路与宝安大道交汇处，项目原为万丰南山工业区及万丈埔工业区（一区）片区城市更新单元，更新方向主要为居住、新兴产业功能，将配建有不少于30班小学和不少于48班的中学和其它公共配套。

项目动态：万丰海岸城目前施工状态来看，正在挖地基。目前正在地面施工的为展示中心，今年的进度预计会加快。

项目点评：提及海岸城，深圳网友应该不陌生，是南山的一大地标，而沙井海岸城则规划为80万㎡的超大型综合体，可以说是个沙井数一数二的巨无霸旧改项目了。据周边楼盘销售介绍，沙井海岸城预计商业体量会达到16万㎡。沙井海岸城一侧有不少工业厂房，有一侧靠着去年开盘的博林君瑞，已经卖完，均价4.4万/平，目前在装修外立面。

06 都市茗荟

项目简介：润恒都市茗荟与云玺锦园紧挨着，位于新湖路和甲岸路交汇处。项目分为两期开发，一期于2014年12月16日取得建设许可证，也就是我们当前已经看到的现楼楼体部分。资料显示，都市茗荟花园一期，占地面积1.9万平米，总建筑面积11.7万平米，共规划有4栋住宅塔楼，其中A、B座35层，C座30层，D座25层。都市茗荟花园二期建面20多万平，分为1栋ABCDE座，还有一栋是幼儿园，住宅体量有724套，楼体基本都在43层的高度，目前建设中。

项目动态：项目目前已是现楼状态，但一直没有开放售楼处，此前一直有传言说项目一期预计下半年入市。但根据现场和海纳公馆销售人员八卦得到的小道消息，项目一期体量不大，且都是大户型，在限价的压力下所可以拿到的预售价格润恒老板一直不满意，因此据悉其实都市茗荟一期的大部分房源已经内部消化掉了。不同于一期的2016年开工，2018年竣工，当前已是现楼状态，一路之隔（新湖路）都市茗荟花园的二期，当前则仍在施工状态。

项目点评：都市茗荟临近宝安区政府，位于宝安的豪宅区域，周边各项配套都比较成熟，同时又是1号线新安站地铁口物业，居住氛围浓郁，环境较好。

07 泰华梧桐聚落

项目简介：在润恒都市茗荟二期地块与壹方中心之间，当前还有一个项目在动工，便是泰华梧桐聚落项目了，具体位置为新湖路与兴华一路交汇处。资料显示，泰华梧桐聚落项目用地面积25433.67㎡，总建筑面积71051.37㎡，住宅建面约46175.7㎡，项目规划有约2500㎡少量商业。据了解，泰华梧桐聚落项目共8栋建筑，包含了4栋住宅，余下为商业及会所。项目停车位为395个，绿化率30%。

项目动态：现场围挡多是泰华梧桐科技创新园的示意图和广告，关于泰华梧桐聚落的信息比较少。当前施工进度可以看到项目已经出地面了，预计今年有望入市。

项目点评：泰华梧桐聚落地段较好，周边各项配套成熟、齐全。项目区域内旧改不多，区域的小区品质都比较高且楼龄也新，待入市的几个项目均已动工建设，建成后区域面貌将会得到提升。

08 万科星城

项目简介：万科星城位于上星南路与上星路交汇处，属于新桥街道，是沙井街道上星工业区城市更新单元，项目占地面积18.7万㎡，总建面预计在90万㎡左右，体量也是比较大的。一共分六大地块建设，02号、03号及4号地块为住宅产品，于去年开盘。万科星城01地块规划有幼儿园及一所九年一贯制学校，明年8月30日建成交给政府。05及06地块则涵盖有商务公寓、商业、酒店、办公产品等，目前节点不明。

项目动态：万科星城去年11月份开盘，采用线上选房的方式，推出了所有住宅3337套，当天卖出1900套。目前在售79136平，剩余一千套左右，均价4.4万/平，还需要加装修费。项目3月23日推出沿街商铺，只有90多套，户型是19247平，备案价格在815万/平。

项目点评：整体来看，万科星城为知名房企万科开发，体量也比较大，自带幼儿园及九年一贯制学校，自带商业等配套，周边配套较成熟（据悉沙井海岸城的商业或达到16万平米），这些是项目的优点，不足在于楼盘周边多小产权房，离地铁口比较远。具体来说，万科星城距离马安山地铁站大概两公里，不算是地铁物业，未来周边规划有18号线及26号线，预计设置站点会比11号线地铁口近。说回小产权房，项目周边有不少成熟住区，其中东侧是城市丽都花园，此外还有棕榈堡、丽莎花都、名丽豪城，北侧则靠近沙井市民广场，其中有的小区就是小产权房。沙井一带素来小产权房肆虐，未来万科星城建成，加上周边的博林君瑞、沙井海岸城等，整个居住氛围会大大提升。anyway，此前深圳不少楼盘业主因利率维权，记者咨询了现场的银行工作人员，其告知近期房贷利率大多上浮5％。

09 京基御景珑庭

项目简介：京基御景珑庭，原为京基沙一村旧改，是京基在沙井的第一个楼盘。京基御景珑庭位于沙井街道西环路与新沙路交汇处附近。从沙盘看，，京基御景珑庭一共有7栋高层和1栋小高层。

项目动态：项目目前营销中心还没正式对外开放。现场销售介绍，项目规划有440套住宅（约40套回迁），户型是95135平35房；公寓320套，户型为40/70/75/88平，公寓和住宅都是带装修出售。

项目点评：项目距离地铁较远，高德地图测量距离步行到约沙井站3.1公里，楼盘周边有公交车可以直达地铁站。此外周边工厂较多，环境有待改善。京基御景珑庭周边的商业配套不错，除了自身带有6000平商业外，周边有天虹商场，步行大约34分钟，还有永辉超市，周边有沙井传统的老街商圈，总得来说能满足住户的购物需求。周边医疗配套为宝安第二人民医院。从楼盘的围挡的信息来看，项目周边有沙井中学、荣根学校和蚝业小学。

10 中粮大悦城

项目简介：中粮大悦城为宝安25区城市更新，位于宝安区新安25区创业二路与前进一路交汇处西，由中粮地产操刀，总建面达到了100万平米，据悉旧改时间达到七年之久。现场工程概况牌信息显示开工时间为2018年五月，预计竣工时间为2020年。当前项目多个地块已经全在施工状态。据了解，如此大的旧改项目，将包括有328米超高层五星级酒店、甲级写字楼及中高端商业中心、16万多平方米的超级购物中心、高级复合商务公寓住宅、学校、幼儿园等综合业态。

项目动态：项目1号地块当前也已经平整完毕，但建筑进度也没有赶上2号3号地块。去年，来自中粮地产的官宣消息曾称：中粮大悦城部分土地已平整完毕，下一步将进行基坑作业，项目预计年底开放展示中心，2019年入市，具体时间待定。

项目点评：项目临近灵芝地铁口，目前周边配套丰富，商业方面与海雅缤纷城、中洲πmall等。项目临近灵芝公园、新安公园等。此外，区域目前有多个新建小区，居住氛围较好。不过靠灵芝地铁的一侧，则城市面貌一般，未来由赖旧改的兑现。中粮大悦城自身为大兴旧改，建成后大大提升片区的面貌，丰富各项配套。

11 卓越中寰

项目简介：卓越中寰，又名誉珑豪轩，是辛养工业区城市更新，位于宝安区沙井街道蚝乡路与环镇路交汇处东南侧。项目占地4万平米，建面34.5万平米，共有01/02/03/05四个地块，规划有住宅、公寓、商业等产品。小区共有1512户，车位2100个，车位充足。

项目动态：卓越中寰项目去年开盘推出的是03地块的住宅，已经售完，带装修价格4.34.4平米，03地块规划有1栋小高层为104户43㎡公寓，目前剩余20来套，带装修价格3.84万/平。02地块为2栋回迁房和1栋人才房。01地块推出节点待定。05地块预计5月份开盘，共有2栋33层住宅，2梯5户，为98平和160平户型。

项目点评：卓越中寰所处的位置是沙井比较成熟的小区聚集区域，图片上是万科翡丽郡和西荟城，该区域与沙井历来给人的脏乱差形象完全不同，几乎都是新建的商品房小区，配套也比较齐全。周边有各个楼盘的底商、西荟城带有沃尔玛、商业mall，此外周边还有新沙天虹等商业配套，卓越中寰自带3万平米的购物商场和1.5万平米的沿街商铺。项目不近地铁，最近的站点是11号线是沙井站，大约1.7公里。实际上，沙井的多数楼盘都不靠近地铁。项目05地块户型面积段选择较少，前期住宅带装修均价4.34.4万/平，比周边二手房要低，西荟城大约在4.8万/平左右，而地铁口鸿荣源禧园赠送多近地铁，价格可卖到5.2万/平。

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