根据统计数据显示，2018年深圳全年GDP首次超过香港，成为规划纲要刚刚落地的粤港澳大湾区GDP排名第一的城市。

这意味着，GDP首次超越香港的深圳，如今已经成为粤港澳大湾区第一大城市经济体，中国城市经济格局出现新的变化。

而回到深圳本身，在刚刚过去的2018年，深圳各个区的GDP同样亮点颇多。南山区挺进5000亿级俱乐部，龙岗区、福田区携手进入4000亿级俱乐部，还有龙华区，2018年GDP一举超越了罗湖区，GDP增速10.3%，排名全市第二。

网易房产此次开春探市，在走过了福田、罗湖、南山三个传统“关内”大区后，上周五踩盘小分队便探市龙华。

据统计，龙华区2019年的潜在入市楼盘达到了14个，而当前3月的在售楼盘也有14个之多。在前几年的“宇宙中心”浪潮中，房价一路高歌猛进的龙华，当前的一二手房价实际上仅次于福田南山宝安，但现实的居住、交通、商业、教育等各方面也仍存在不少问题。究竟宇宙中心楼市现状是怎么样的，网易房产开春探市小分队在前方发来报道！

本次踩盘项目共14个，路线为：新彩苑→万科和风轩→龙光玖钻→安宏基天曜→同创华著→龙华金茂府→恒裕未央→壹成中心→华盛珑悦→首创龙华中心→建发玺园→佳兆业E立方→中森公园华府→微商大楼

01、新彩苑

项目简介：位于龙华区民治街道白石龙片区的一个新项目，挨着新区大道，距离白石龙地铁站步行大概五六百米。总体来看，项目地理位置较好，区位优势明显，靠近深圳北，紧临梅林关，近市区。

项目动态：小区规划有4栋，其中住宅为1栋AB座，目前都卖完了，价格六万多。另外两座是商办产品，70年产权，面积都是小户型复式，带装修通燃气，主要有34/37/49/50/51平，层高4.5米。59/66/67平是5.1米层高。

项目点评：目前周边有农民房，较杂乱。小区较小，不如周边的大社区有居住氛围。商业方面，项目自身带有2万㎡商业，周边还有星河coco city等大型集中式商业，部分商品房的底商也陆续开业。从现场发给中介的资料，小师妹注意到有首付20万的说法。了解得知，原来是购房者要交定金10万，再补10万，到6.30交40万，9.30再交40万，其实只是把首付分期的一个噱头而已。

02、万科和风轩

项目简介：项目位于民治大道和民乐路交汇处，是龙华梅林关48.6万旧改的首期项目。项目总占地9.6万㎡，建面48.64万㎡，涵盖20余万方住宅、约11万㎡公寓、约7.8万㎡办公和3.5万㎡商业于一体的全能业态综合体。

项目动态：目前在售的是项目一期，2018年12月开售，目前已售约2/3，交房时间约2020年10月。项目二期已动工开挖地基了，预计2019年10月开售。

项目点评：据现场工作人员介绍，开年后来看房的人流量较多，大多来自福田、龙华、南山以及坂田。项目营销中心在布吉万科麓城，地铁上水径C出口出来，步行大约10分钟；但项目在梅林关，地铁白石龙站。感兴趣的网友可以约网易购房直通车免费接送看房，免费看房热线：4008163163转9。

03、龙光玖钻

项目简介：项目是2015年的“地王”，占地8.7万㎡，总建面达80万㎡，属于40年产权的商业用地，分为4个地块开发，分别是05、07、09和11。空中连廊连通一体，包含约200米区域最高钻石立面甲级写字楼、公寓、星级酒店和约10万㎡商业，共15栋建筑组成。

项目动态：项目的1A栋和3C栋为毛坯交付，已售罄。1B栋、2A栋、3A栋和3B栋为精装交付，目前1B栋、2A栋已售罄，在售为3A栋和3B栋，剩余数十套，主要面积为130平，单梯单户，通燃气有阳台。

项目点评：项目不限购不限贷，同时在售有商业办公产品、写字楼和商铺，，商铺面积段为4070多平，售价范围是1127万元/平，写字楼有120380平，也有整层15001900平，售价为7.5万元/平，平层单位是63000元/平，4.5米层高。商办产品是4.5米层高，面积段是3971平，9梯23户。

04、安宏基天曜

项目简介：安宏基天曜占地面积约2.25万㎡，总建筑面积约16万㎡，由商品住宅、保障房、写字楼等物业构成。规划为5栋，其中A栋写字楼不对外发售。B栋主要户型为185平，共有64套，C、D栋户型为104平和112平，加起来共有330套，共计394套房源。其中D栋还有一部分是人才安居房。

项目动态：项目为3梯5户，物业费为4.5元/平/月，规划有二期但尚未开发。目前均价7万，最低也有6.8万元/平。周边房价已经到了7.5万元/平以上，据销售人员介绍，项目为红山片区目前唯一在售的住宅产品，所剩房源皆在25楼以上。

项目点评：项目位于位于龙华民治街道红山片区西北角，与华业玫瑰四季一、二期为邻，目前在售户型有104平、112平和185平住宅，距离地铁4号线和预计2020年底通车运营的6号线红山站约600米。

05、同创华著

项目简介：龙华红山片区，去年入市的新盘，对街是合正中央原著，周边还有莱蒙水榭春天等等热门项目。

项目动态：项目周边配套比较成熟。同创华著只有1栋，接待人员介绍，一共才88套，户型在120平左右，复式，7万/平左右的价格，不过目前都已经卖完。

项目点评：项目具体位置是民塘路和龙华新区人民路交汇处，楼下公交站是人民路口北，地铁为红山站，不过步行在1.2公里左右。

06、龙华金茂府

项目简介：位于龙华区民治街道上塘片区，腾龙路与简上路交汇处北侧（地铁4号线上塘站A出口）。根据项目提供的设计方案，金茂府总建面约20万㎡，容积率为4.22；计容建面约15万㎡，包括住宅、商业、公共配套及一所独栋幼儿园，面积约5200㎡；不计容建面约4.85万㎡

项目动态：目前项目已是现楼，入市时间待定。

项目点评：与金茂府项目隔一条马路，上塘地铁A出口的中海锦城有约6万㎡的商业AT MALL，能满足日常生活所需。除此外，包括和平里、尚峻、港铁天颂都有相当体量的底商配套。但是现楼发售的龙华金茂府，届时发售价格是否能够使得开发商和购房者都满意，则确实不好说。

07、恒裕未央

项目简介：位于龙华上塘片区，地铁4号线上塘地铁C口，该项目占地3.5万㎡，总建面约26万㎡，产权70年，由7栋100150米住宅、商业等组成的商住项目

项目动态：目前建筑进度已出地面（绿网范围为未央花园项目），具体入市时间待定。

项目点评：除了与“金茂府”隔路相对，北侧为曼海宁花园，周边还有鸿荣源尚峻等等小区。

08、壹成中心

项目简介：该项目占地43.8万平，建面达到了320万平，共规划有10个区。规划有60万平的商业体，如今A区的商业部分为壹方天地，共有12万平，已经开业，主要业态有餐饮、娱乐等。

项目动态：据了解，项目目前在售为8区现房产品，规划为4栋，共有1116套，3梯6户，主要户型有75115平，毛坯交付，目前均价是6万元/平，物业费是5.2元/平/月。8区还有两栋正在招租的写字楼。据了解，项目的二手房价大约在62000元/平左右。项目客户群体主要来自龙华和福田，目前片区内还有中洲、海岸城、德业基、卓越等房企的旧改项目，距离项目最近的是中洲旧改项目，与鸿荣源壹成中心花园仅有一路之隔，目前正处于拆除状态中。

项目点评：在商业规划方面，项目还有B区的商业体，主要以女性品牌为主，预计在今年年中开业。C区商业为壹方城，规划有25万平，主要是复制了宝安的壹方城模式。D区的商业体为家居城，E区的商业部分为山姆会员店，已经开业。项目所有商业部分都有地下连廊互通。

09、华盛珑悦

项目简介：龙华新区东环一路与建设路交界处，项目总建面积287561㎡，其中住宅（含保障房）建面104400㎡，写字楼建面36000㎡，公寓建面20600㎡，商业建面12090㎡。项目由8栋高层塔楼组成，包括5栋100160m的大户住宅，1栋120m的商务公寓，1栋150m的高端写字楼以及1栋保障房组成，同时项目12层裙楼规划为商铺，写字楼与住宅形成特色商业街区

项目动态：整体项目都还在建设当中，具体入市时间待定

项目点评：交通方面，距离最近的地铁为龙华站，走路大约要1520分钟，但周边有“东环一路中”公交站。商业配套方面可以共享旁边壹城中心60万㎡的商业中心壹方天地，步行约5分钟。

10、首创龙华中心

项目简介：项目体量不大，占地9500平米，建面6.2万平米，仅规划为1栋，定位为高端商务综合楼。据悉的首创龙华中心的产品包括办公、公寓和商业。

项目动态：首创在深圳的首个楼盘——首创龙华中心，位于龙华区东环二路与景龙建设路交界处。项目目前来看，刚出地面45层左右，现场在繁忙施工。

项目点评：项目距离清湖地铁站大概步行在800米左右，除自驾外，坐公交会更方便，周边的公交站是文化广场西。

 11、建发玺园

项目简介：项目位于龙华区机荷高速与龙澜大道交汇处，清湖片区西侧，沈海高速和龙观快速路西南角，临近龙湖山庄。项目占地2.6万平米，建面2.56万平米，容积率不到1.0，居住体验在深圳来说，应该是非常舒适的。

项目动态：楼盘包括了独栋、联排、叠拼别墅和洋房，一共251户，290个车位。项目另外还规划有幼儿园。目前独栋、联排别墅已经售完。叠拼别墅上下两户，上面一户送顶层露台，剩余少量，总价500万，89平实用能有120平，2020年毛坯交付。叠拼下面一户送花园，已经卖完了。另外主要是13#及14#的洋房在售，89平3＋1房，实用有一百零几平，一层送花园，价格在465万左右，剩余的也不多。

项目点评：项目所处的位置有点偏僻，周边目前有工业厂房和农民房。据介绍，项目周边有花样年和三联旧改，另外还有龙光在竹村拿的地，建成后周边面貌将会有所改善，也将带来丰富的商业。

12、佳兆业E立方

项目简介：项目位于龙华高尔夫大道与环观南路交汇处，一千多套的小户型产品，集中在项目的4栋，分为四个区，已全部拿预售推出。

项目动态：当前开盘后的均价在四万五左右，现场销售表示也有三万七八这样价格比较低的单位

项目点评：记者了解到，主力户型为3040平的小户型公寓2房3房，户户有阳台，层高4.55.1米，2018年9月的地，开发商为品牌开发商佳兆业，的确都是比较吸引投资的卖点。从区域上看，项目所在的片区，后面还有碧桂园，中森，鸿荣源，卓越等开发商进驻开发，整体的旧改体量高达600多万平方米，而佳兆业这个项目应该是该片区首发入市的楼盘，未来三到五年内，都有相当大的首发优势以及伴随着区域升级蜕变而带来的升值空间。

13、中森公园华府

项目简介：中森项目属于鹭湖科技文化片区，这个片区整体来有几分主打居住大区的意思，先前观澜的天悦湾，仁山智水，和梁懿花园等项目都位于该片区，距离中森项目车程五六分钟

项目动态：中森公园华府项目，也是一个去年下半年比较受关注的新盘，当前售楼处已对外开放，样板房开放时间待定，项目预售证申请中。除了2栋属于回迁房外，项目其他四栋楼体呈围合式分布，据了解共有一千套左右的房源

项目点评：从沙盘上可以看出，中森公园华府这个占地十万平的项目，实际楼体占地仅三万，剩余七万平均为公园，白鹭湖文化公园，由开发商代建，之后区政府运营。户型方面，从69到143平，也比较符合各种购房人群需求，样板房需要在取得预售后才对外开放。整体来说，中森项目未来的居住环境和居住氛围应该是非常不错的，对比周边二手房价当前在四到五万之间，各位购房者可以留意下该项目接下来的节点信息。

14、微商大楼

项目简介：项目旁边是观澜的吉岭新村，也有一个公交站牌在项目门口。体量不大，分南区北区两栋楼，南区两百多套已经在年前开卖，北区一百套左右，推出时间待定。

项目动态：之所以叫微商大楼，主要也是因为项目主要是办公产品，40年产权，3555平，层高不错，个人可购买，首付五成贷款十年。据了解，项目南区已经在售，均价3.14.1万每平米，年前开售，目前去化率不到五成

项目点评：整个观澜实际上的旧改体量是非常大的，品牌开发商也不少，与项目同属于九龙山片区的万科九龙山的价格应该已在四万以上了。尽管项目也不例外地启动了多家转介，但人气一般，现场销售也直说年后的市场人气状态肯定是不好的拉这样的话，并且由于产品性质特殊，因此该项目此前开放的样板房也已经全部关闭不对外开放

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