前几天，广东省自然资源厅印发关于《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，提出广东将出台一系列新规，妥善解决不动产登记历史遗留问题。

　　这个指导意见比较引人关注的是，对不动产登记历史遗留问题分类提出原则性处理意见，强调集体所有土地上开发的商品住房，不得办理不动产登记。

　　其实，早在2017年，国土资源部和住房与城乡建设部就发布过《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，明确强调：防止小产权房通过不动产登记合法化。

　　可以说，这样的实锤已经将小产权房明确排除在外。可见，广东的做法只是跟着国家政策在走。

　　之所以此事再次引起关注，还是因为更早前，深圳（楼盘）曾经出台了一份规定，允许部分小产权房转正。这让很多人对于小产权转正重新燃起了希望，觉得小产权房“全面转正”有望。

　　但事实上，仔细阅读深圳那份新规就会发现，其针对的是产业类、公共配套类用途的历史违建建筑，目的在于盘活土地存量，而住宅类小产权房和违建根本不在此列。

　　如今，广东省新规出台，只能说，小产权房试图借不动产登记悄然转正的希望已经完全落空了。

　　02

　　关于到底什么是小产权，有多种解释。通俗的说，小产权房指的是缺乏完整产权的房子，也没有国家发放的产权证。

　　以商品房做对标，商品房双证合一，拥有土地使用权、房屋所有权的双重身份，能抵押能贷款能交易。

　　与之相比，小产权房有使用权却无所有权，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。拿不到不动产证，不受法律保障。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

　　只能说，它的身份从一“出生”就显得很尴尬。

　　因为其身份的特殊性，小产权房一直不被法律正式承认，所以，它的转正问题也一直备受关注。特别是，我国小产权房的数量非常多。有数据统计，全国小产权房占的土地面积有66亿平方米，总量接近我国城镇住宅数量的三分之一。

　　还有业内人士分析认为，如此庞大的数量，正是小产权房在短时期内看不到任何转正希望的重要原因之一。

　　以广州（楼盘）为例，广州有100多个城中村，仅天河区上社一个城中村的流动人口就高达30多万，握手楼比比皆是，小产权房的规模相当可观。

　　在深圳，2016年的数据是，深圳商品房、保障房存量不到200万套，而城中村的小产权房则高达400多万套，商品房不足小产权房的1/4。“如果让小产权房转正入市，，可以想象，将会对商品房产生多大的冲击？”

　　此外，小产权房不能转正，除了本身存在的一些弊端，如存在安全隐患，配套设施不完善、质量难保证之外，最大的问题还在于没有产权，不受法律保护。

　　03

　　尽管如此，但是大城市高房价面前，很多人还是选择了购买小产权房。

　　特别是，目前的小产权房已不在局限于农村，还存在于很多城市的楼盘中。它们往往被建设成与商品房标准一致、社区化的楼盘，但采用20年租赁协议的方式，以租代售。

　　这类房子最明显的优点就是价格比同地区的商品房便宜，有些同地段房价甚至相差一半，其租金回报率也不低，于是很多人会动心。

　　但是这样的房子面临的风险也不少。

　　近年来，各地正在禁止以租代售这种模式。目前广州、杭州（楼盘）针对开发商自持商品房，明确规定一次只能缴纳租期不得超过10年，且单次收取租金不超过1年。这种规则，就适用于小产权房。

　　其次，各地都在打击违章建筑。而大多数的小产权房都属于违章建筑，包括广州、深圳、东莞（楼盘）在内的各城市都在大力推进拆违工作。

　　当然最根本的风险来自于小产权房无法享受房价上涨的福利。试想，等周围其他小区的商品房都在上涨的时候，而自己就因为房子是小产权房而无法享受房价上涨的红利。扎心了。

　　综上，小产权房未来转正希望已经基本凉了。尽管价格便宜，但从长远考虑，购房者最好还是远离这类房子。