数据的回溯区间自2014年2月份至2019年2月份，从2016年中开始，房价与挂牌量走势呈现出了加速背离，随后在2018年房价指数达到了180的巅峰水平，在价格貌似稳定的背后，挂牌量从2018年2月的1520区域，大幅回落至目前的6以下，相当于二手房挂牌量1年时间大跌70%！

2019年3月3日，中泰证券宏观分析师梁中华发布研报，其中提到了一个数据，截至2月末，全国城市二手房出售挂牌数量指数从去年上半年的15以上，大幅回落至6以下！ 

如图所示，数据的回溯区间自2014年2月份至2019年2月份，从2016年中开始，房价与挂牌量走势呈现出了加速背离，随后在2018年房价指数达到了180的巅峰水平，在价格貌似稳定的背后，挂牌量从2018年2月的1520区域，大幅回落至目前的6以下，相当于二手房挂牌量1年时间大跌70%！

在专家看来，数据上的剧烈变化，只能说明一个结果：房地产早已进入“有价无市”的局面。

表面上看起来房价高高在上，想卖出去变现却难上加难，这就是关于楼市冷冰冰的事实，从2014年到2019年，短短5年时间，房价与挂牌量的背离便达到了极致，这种趋势就好比用手一直往后拉弹弓，要么直接绷断，要么迎来更猛烈的反噬。  

在今年的亚布力论坛上，知名房企大佬冯仑称，以后该担心的不是房价高低问题，而是房子能不能卖出去的问题，如今的95后、00后们，未来继承的房源非常充沛，在一个缺乏买房动力的市场，即便标价再高，也只是镜花水月罢了。

如果说二手房象征的是房地产存量市场的萎靡，那新房市场的骤然冷清，更是“有价无市”的典型表现。

梁中华称，高频指标显示，进入2019年以来房地产销售仍在走弱，该机构跟踪的20家大中型房企1月份的销售面积同比增速大降至26%，销售金额同比增速大降至22%！ 

所以，房企撑着不降价、房产持有者们还在保持高冷，我们在市面上看到的房价仍然高高在上，这并非是楼市的全部真相，背后其实是市场各参与主体等待变局的关键节点，对购房者来说，更不要因为所谓的“小阳春”、“金三银四”而干扰自己的判断。

毕竟，5年时间可以让挂牌量和房价出现巨大背离，刚需一族的购买力几乎被榨干，在进入成交清淡、房价高企的状态之后，显然撑不到下一个5年了。

房地产税是平抑房价的杀手锏
作者：刘植荣

2016年3月11日，十二届全国人大四次会议举行记者会上，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文表示，全国人大常委会今年的立法工作计划，将房地产税法列入为预备项目。

十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”、“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”这两句话揭示了中央全面开征房产税的决心。目前，各地税务人员正在中国人民大学进行培训，内容与当前备受关注的房产税改革有关。

在市场经济条件下，要想有效控制房价，不能靠限购，而要充分使用房产税这一财税手段。2013年5月18日，国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中再次提出，要扩大个人住房房产税改革试点范围。中央几次下文要求扩大房产税试点范围，但每次都是“雷声大，雨点小”，甚至是“干打雷，不下雨”，一滴雨点都没有，可见，房产税的推广遇到来自利益集团的阻力很大。

中国人民银行发布的全国50个城市2万户城镇储户问卷调查结果显示，68%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季度提高1.3个百分点，高于去年同期0.3个百分点。中国房价调控数年，房价不但没降下来，反而越控越高，究其原因，应是相继出台的调控政策不对路，并非人们想象中的“组合拳”，充其量只是“花拳绣腿”，很难起到平抑房价的作用。

中国房价高不高

曾有一少部分专家学者不断忽悠说“中国房价并不高，目前仍是刚性需求”，进而误导人们囤房、抢房，造成房价不断攀升。那么，中国的房价究竟高不高呢？

房价的高与低永远是相对的，必须有对比才能见分晓，也就是要与外国居民的住房价格进行比较。而且不能只比较住房的名义价格，，因为还存在收入差距。所以，对比房价必须与居民收入进行综合比较，也就是居民用多少年的收入可以买一套住房，即人们比较熟悉的“住房痛苦指数”。

根据国外独立研究机构Numbeo在2012年10月发布的数据，中等收入居民买一套中等住房，中国北京需要33年，美国华盛顿需要5年，加拿大渥太华需要3年，英国伦敦需要15年，法国巴梁需要17年，德国柏林需要6年，澳大利亚堪培拉需要6年，新加坡需要17年，日本东京需要19年。数据显示，北京住房的痛苦指数是世界其他国家首都的两倍到十几倍，北京市民购买一套住房，几乎要用一生的劳动所得。而联合国提出的和谐社会的合理房价应为收入的36年。

征收房产税是国际惯例

在很多国家，中央政府财政收入主要来自个人收入税，而各级地方政府的财政收入主要来自房地产税。房地产税是房产税和地产税的合并叫法。从其产生和国际惯例看，房产税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有，则对土地和房屋分别征税，即房地产税；如果土地国有，则只对房屋征税，即房产税。

有的国家房产税税率和地产税税率相同（单一税率），有的国家房产税税率和地产税税率不一致（劈开税率）。房地产税实行劈开税率的国家有丹麦、俄罗斯、爱沙尼亚、美国（部分州）、澳大利亚（部分州）、墨西哥、肯尼亚、纳米比亚等国家，中国的台湾和香港也采取劈开税率。爱尔兰从2013年开始把房地产税“劈开”征收。津巴布韦、比利时、埃塞俄比亚、南非、泰国、英国、韩国、匈牙利等国也正研究把房地产税劈开，单独征收土地税。

荷兰对房屋产权所有人和居住者双重计征房产税（只对城镇住房征税），如果房屋产权所有人就是居住人，则他就要交双份房产税。

美国1949年通过《住房法案》，60多年来，美国用征收的房产税建设经济适用房，并对低收入家庭进行住房补贴，实现了“让每个家庭都能在适宜的环境里拥有一个舒适的家”的目标。美国房价1950年为44600美元（含地价，下同），1960年为58600美元，1970年为65300美元，1980年为93400美元，1990年为101100美元，2000年为119600美元，2010年12月1日的价格为189900美元，房价控制在一个普通劳动者用35年工资可购买一套舒适住房的范围60年间房价平均每年上涨2.4%，低于银行利率，总体上讲是平稳的。

一些国家除了征收房产税外，还对空置住房进行罚款或征用，严厉惩罚炒房行为。荷兰政府可以征用空置一年以上的住房安排给无房户居住；法国对空置一年的住房处以房价10%的罚款，空置两年的住房则罚款12.5%，空置时间越长，罚款比例越大；丹麦政府征用空置超过两个月的住房免费供他人使用；瑞典政府也征用空置住房，供无房家庭使用。

房产税或将助力控房价

房产税是财产税的一种，是对公民保有的超面积或多套住房征税，而且这个税是对公民世界各地的房产征税，以防止公民将财产转移到境外。

炒房会使住房频繁换手，这必然造成很多住房空置。人民网在2010年7月6日发表了一篇题为《巨大楼市泡沫显现，中国空置房可供2亿人居住》的文章，据此可以推算出，2010年的住房空置率为30%。而世界上住房空置率超过10%都属罕见，据最新数据显示，2011年第四季度美国的住房空置率仅为2.7%。

有了房产税，炒房客炒房就会慎重了。假如房产税的税率是10%，炒房客用100万元买一套房子炒作，这套房子的房产税就是10万元，如果一年后这套房子卖不到110万元，炒房客就要亏本。可见，房产税会把许多炒房客逐出市场，加快实现住房的居住功能，而不是被用于投机炒作。

当然，房产税如果税率过低，这对炒房客就不痛不痒，没有威慑力。世界上多数国家的房价比中国房价要稳定，这其中房产税功不可没。例如，韩国从2002年到2005年房价上涨了24%。2005年8月，韩国推出《不动产综合对策》，提高房产税税率，对房产交易税也作了大幅度提高，对拥有两套以上住房的家庭，房产交易价格超过政府制定的各地房产基准价10万美元时，房产转让收入所得税税率由过去的9%36%提高到50%，高价、高档住房转让所得税税率更高。高税率让炒房客急抛囤积的房产，房价骤然下降。

还有一个问题不可忽视，即使我们不征收房产税，外国也会来中国“征收”房产税。因为美国、法国等很多发达国家对其公民在世界各地的财产和收入征税，假如张三从中国移民到美国，他在中国有10套房产，中国政府不征收房产税，这10套房产的房产税就被美国政府征走了。如果我们建立起基本的房产税制度，就可以与美国达成防止双边征税协议，把这笔税款留在中国，为中国人自己办事。

推行房产税应大胆试水

2011年1月，重庆和上海率先试点征收房产税。重庆房产税征收了两年多，也仅对一万套住房征收房产税，约占居民户的0.1%。可见，按目前房产税的设计，对99.9%的居民来说，根本就无需考虑房产税。或许会有人说，重庆和上海房产税试点两年，并没有让房价降下来，由此得出房产税不能降房价的结论。提出这个观点的人显然缺乏税的知识，对重庆和上海的房产税没有进行细致的观察。

从这两年的实践来看，这两个直辖市的房产税对平抑房价的效果并不明显，但这并不是房产税本身的问题，而是房产税设计得不够科学。重庆市和上海市出台的房产税方案过于“温柔”，税率太低，只在0.4%1.2%之间；再有就是税基过窄，存量住房除了重庆市的独立别墅外都没有列入征收范围，对过去囤积多少套住房都不征税。如此温和的房产税就好比向湖泊里投入一粒尘埃，根本泛不起涟漪。

其实，房产税不管在中国还是外国都是个老税种，我们没必要再谨小慎微地试点了，应该尽快在全国范围内铺开。房产税不能按套征收，而应按住房面积征收，规定一个“面积起征点”（如人均50平方米），超过“起征点”才征收房产税，这就堵住了通过假离婚的逃税行为。房产税的税率不能太温和，定在10%左右较为合适，这样，就能把那些空置住房尽快推向市场，为了免交高额房产税，囤积住房的人急于把空置住房卖出去，形成买方市场，房价自然就会回归正常。如果中国对超面积住房或多套住房征收50%的房产税，房价很有可能一夜之间就会下跌五成。

增加负担不靠谱

由于中国的税制是以间接税为主体，政府需要钱，根本无需向百姓征收直接税，而是向企业征收间接税。征收间接税，政府毫无阻力，作为企业来讲，政府要多少税就交多少税，反正这是“借花献佛”，税款要加进商品的价格里由消费者担负；对于消费者，由于不是对居民个人征收，所以就感觉不到政府在征自己的税，因此也就没人出来抵制。就这样，政府偷偷摸摸地就把税收从百姓的腰包里掏走了。居民在日常购物时，很少有人知道商品价格里有一部分是各种间接税。所以，在一个以间接税为主的国家，政府征税简直就是张飞吃豆芽——小菜一碟，这就是法国政治家让巴蒂斯特·科尔贝说的“税收技巧恰似拔鹅毛，在拔毛的时候不要让鹅叫”。

可见，间接税就是眉毛胡子一把抓，不管是穷人还是富人统统要征税。对穷人来说，一年的收入几乎都要为生计消费掉，也就是说，普通老百姓即使不交个人收入调节税和房产税，也要把收入的一部分拿出来交税。

如果我国把税制改为以财产税和收入所得税等直接税为主，我们就可以废除增值税等间接税种（美国等国家没有增值税），从而降低物价，让普通百姓用有限的收入购买更多的商品和服务，让生活过得更好些。而对于富人而言，对他们的财产征税，只是减少他们转移海外的资产，减少他们的奢侈品消费，并不会影响他们的生活质量。

房产税会转嫁给购房者吗

针对国务院房地产调控“国五条”中提到的“扩大个人住房房产税改革试点范围”，一些教授、专家极力阻挠政府调控房价政策的实施，担心房产税会推高房价，人们也担心房产税会转嫁到购房者身上。

由于间接税的纳税人和负税人不是一个人，也就是说，税收通过中间环节的纳税人一直向下推，最后把税收转嫁给最终消费者，也就是负税人。所以，中国也把间接税叫流转税，就是在产品的制造、运输、销售过程中不断增加进去的一些税收，最后都转嫁给消费者。　　而房产税是直接税，也就是纳税人和负税人是统一的，也就是一个人，对谁征税，税收就由谁承担，根本不会发生转嫁，如果能转嫁给别人，那就成了间接税了。

所以说，作为直接税的房产税，属于财产税的一种，它可以精准定位，只对富人和炒房客征收，笔者认为，对房产税推高房价、转嫁给购房者纯属恐慌，完全没有必要。

中国国家统计局前两年曾公开声明，统计住房空置率，但一直没有公布结果。可见，中国的住房空置率大得惊人，一旦公布恐将引起经济震荡，经济硬着陆风险大增。如果政府一直不征收房产税，必然会怂恿炒房，让住房空置率越来越高，房产泡沫越来越大。如此发展，房产泡沫破灭只是早晚的问题，破灭得越晚，对经济的损害越大。（本文发《人力资源》）