事实上，小产权房是深圳在解决土地房产历史遗留问题上绕不过去的一道槛，处境尴尬，解决困难，政府也一直是进退两难。

　　观点地产网 陈泽佳 如今，在中国许多地方的城乡都能见到小产权房，而深圳是小产权房较为集中的城市。

　　作为城市发展最快的特区，小产权房一直是深圳房地产销售市场的灰色地带，解决的问题自然也成为全国处理小产权房的有效典范。

　　因此，只要深圳的小产权房有任何动态，都会引起社会及市场的高度关注与热议。

　　“罚没”烂尾楼

　　现在，深圳在小产权房的处理上似乎终于有了实质性的动作。

　　有消息称，深圳大鹏新区一处外界称之为“深圳最大小产权房”之一的总面积超十万平方米的烂尾楼，名为“泰源珠宝生态科技创意园”，近期当地基层部门正在加紧对其出台处罚和处理意见。

　　据了解，泰源创意园早在2003年6月就开始施工，随后因手续不全，被查违部门责令停工。2006年6月，该工程获得龙岗区下发的《复工通知书》，按照规划将建为十余栋层高3.6米的工业厂房，总建筑面积7.9万平方米。

　　但2010年该工程重新施工时，却擅自对建筑图纸进行了更改，每层层高被加高并且一层改两层，总建筑面积也大幅提高至十余万平方米。重新施工数月后，大鹏查违办即发现其行为违规，立即对泰源创意园做出了停工处理。

　　经深圳市大鹏新区规划土地监察队的确认，该项目用地为未完善征转地手续的原集体土地，占地面积53168平方米，到2011年1月停工时，已建有15栋建筑，均已封顶，建筑总面积为108805.9平方米。

　　最新消息，深圳市大鹏办事处党工委书记潘传贤对媒体表示，大鹏新区已开过几次协调会专门处理这一事件，但这一工程比较复杂，目前正在依法走处理程序。

　　他表示，现已基本达成以“罚没”方式处理的意见，不过具体的细节问题还未作具体解释。

　　而深圳大鹏新区规划土地监察队也再表示，该工程是违法建筑已经定性，但是“违建的分类以及违建多少、超建多少等，都还要确定”，目前前期调查取证工作已差不多完成，接下来要根据法律适用情况梳理处理意见。

　　“看来政府终于开始要在小产权房这一方面动真格了，解决深圳历史的老大难问题。”深圳资深业内人士王世泰认为，“罚没”是处理小产权房中违建的举措之一，而如果政府态度不够强硬与明朗，会导致一些不法开发商利用小产权房来牟取暴利的空间更大，这就更加难以解决其诟病。

　　为此，另一深圳人士也有相似的看法，他表示，该烂尾楼如果能够处理成功，可以说是深圳在土改政策上的一个突破。

　　不过，其续称，该事件在心里层面上的影响效果会更大，因为此前政府在小产权房上几乎没有什么实质性做法，深圳小产权房信息，而现在对违法建筑采取罚没方式，这对于那些违规建筑的人会有一定的心理压力。

　　但是，实际上的影响还是要看政府最终的执行力度和决心。如果政府没有找到一个可行的办法，那其操作难度会非常困难。

　　小产权房难题

　　其实一直以来，小产权房是深圳土地市场目前亟待破解的最大难题，同时也成为制约深圳城市发展的最大障碍。

　　2010年深圳市相关统计数据显示，全市土地总面积1991.71平方公里，其中农用地916.17平方公里，建设用地917.77平方公里，未利用地157.77平方公里。这其中，原农村集体经济组织共占用约390平方公里建设土地，占全市建设用地42%，而其中仅有四分之一(95平方公里)为合法用地。

　　这意味着，超过全深圳用地总量1/3的原农村集体土地和违法违建占地无法进入市场流转。

　　截至2011年底，在深圳1953平方公里的范围内，星罗棋布的小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积的49.27%。

　　尽管从中央到地方政府对于这类非法销售的违法建筑予以严厉打击，但市场上仍然保有大量的小产权房在进行买卖。

　　据了解，长时间以来，绝大多数深圳农民的生活已完全依赖于土地出让、私房出租以及从集体土地开发中所获得的红利。这些面积巨大的“已建成区”虽有违《土地管理法》，却已成既定事实，这也是深圳市政府不得不认真面对的重大课题。

　　事实上，深圳小产权房的热销劲头并不亚于正规的商品房。一些市民逐渐开始选择小产权房，因为高昂的房价让很多购房者望而却步。

　　目前，深圳的商品房平均房价高达15000元每平米，而小产权房的价格却在三四千元不等，是前者的的三分之一左右，巨额的差价、相同的居住功能也开始诱惑更多的市民尝试价格更为便宜的小产权房。

　　业界普遍认为，由于小产权房涉及各方利益且历史遗留问题相当复杂，因而深圳小产权房的合法化过程并不简单，且难度超乎想象。深圳农村集体土地上建立起来的小产权房，无论是“确权”还是清理，都存在非常大的操作难度。

　　政府进退两难

　　事实上，小产权房是深圳在解决土地房产历史遗留问题上绕不过去的一道槛，深圳小产权房出售，深圳小产权房信息，处境尴尬，解决困难，政府也一直是进退两难。

　　从1999年开始，深圳就陆续出台了多个规定，坚决依法清理、拆除违法建筑，规定村民一户只能拥有一处宅基地等政策，力图解决“小产权房”问题，但是效果都并不明显。

　　2002年，深圳政府重新制定了关于处理小产权房的规定，即是《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定及其实施细则》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》。

　　2003年，深圳提出城市化方案并一次性实现“农地国有化”之初，就得到广东省政府支持，但国土部坚决反对。

　　国土部认为，从保护耕地和农民利益的原则出发，城市化并不意味着必然与农业发展相抵触，而深圳以城市化方案绕过征地审批，变更农村集体土地的权属，将损害依附耕地进行生产的农民利益。

　　然而，直到2004年，深圳依然存在大量农民(村集体)集资建房出售的案例。“两规”并未能解决“历史遗留问题”。为此，国土部2004年下半年在深圳实地调查，并形成了上报国务院的调研报告。

　　不过，深圳在2005年还是完成了“土地完全国有化”，国土部也明确表态，“深圳做法，下不为例”。

　　2009年5月21日深圳市出台的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》在房地产市场掀起了轩然大波，这个《决定》引发了人们对深圳小产权房“转正”的猜想，因其中有规定：违法建筑除未申报的外，符合确认条件的，按规定办理初始登记，依法核发房产证。但相关细则需要一年之后才能明确，由此也引发了人们对于深圳小产权房的界定、小产权房转正处罚、以及补收地价款等“悬疑”的猜测。

　　而该规定出台不到一个月，6月11日，国土资源部再次发布声明指出：“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。

　　声明同时表示：深圳市人大作出的《决定》，处理的是国有土地上的违法建筑，这与其他地区在农村集体土地上违规违法建设的向社会公众租售的“小产权房”有本质的区别。这一说法是“误读”，并且没有可能推广。

　　据了解，深圳市的决定发布后，依旧有许多小产权房在日夜赶工，市场上也出现了对小产权房的抢购潮。

　　对此，深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕曾表示，深圳曾经发动过几轮处理非法建筑的运动，但是总有非法建筑项目利用政策的时间差进行抢建。

　　他介绍，从1999年算起，十年来深圳市曾经发起过数次对违法违规建筑的处理，但都收效甚微。高海燕认为，从历史经验来看，除了提高效率，政府还应该提高政策执行的力度。

　　对此，王世泰也有相同的看法，他认为，深圳小产权房的解决确实是一个老大难问题，不是一朝一夕就可以解决的，技术难度大，不可一刀切，这十分考量执政者的智慧。

　　今年5月25日，国土资源部、广东省政府在深圳宣布启动深圳土地管理制度改革综合试点，此次土地改革亮点是产权制度创新，包括土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新，调控手段围绕土地用途管制制度改革和土地有偿使用制度改革两大重点。

　　而7月5日，在最新一期的政府公报中，深圳市又公布了《深圳市土地管理制度改革总体方案》等3个与新土改有关的重要文件。

　　据悉，以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则的新一轮土地管理制度改革，将逐步明晰原农村土地国有化后土地使用权归属，推进确权工作，及违法建筑分类处理办法，尤须指出的是，在“城中村”的改造上，深圳也将探索一条新路以应对目前的困局。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，从已出台的政策来看，“土改”已进入了实际的进程节点，不过这项工作牵扯面大、利益复杂、敏感性高，政府要考虑到工作的难度，因而很多举措还是以“稳妥推进”为主。

　　深圳一业内人士却认为，政府应该站在中立的角度看问题，使得各方面利益能够达到平衡，另外还要从历史角度看待问题，采取科学合理的操作方法去解决小产权房问题。