周桂莲是江苏泗洪县魏营镇村民，今年64岁。多年前承包了村里35亩鱼虾塘，虽然投资了40多万元的成本，但是面对当地政府5万元的征地赔偿，只能拱手相让。

　　让周桂莲忍痛割爱的是泗洪县的“三个集中”风暴，从2011年10月份开始，当地大力推行土地集中流转、项目集中建设、人口集中居住，加快推进新型城镇化建设。

　　小产权房遍地

　　4月28日，周桂莲儿子周志高向《中国企业报》记者回忆，3月13日，自己鱼塘里的水被抽干，鱼虾已奄奄一息，随后镇长杨学平也赶到现场，把他强行拉到县城一家宾馆。

　　记者多次联系采访杨学平，但其电话始终未接通。

　　周志高是当地出名的养殖专业户，早在2001年就在《渔政致富指南》等刊物多次发表养殖的科技论文。面对突如其来的变故，他给宿迁（楼盘）市委书记写了一封求救信。

　　采访中，一种普遍的说法是，该镇所有的拆迁工作全是由魏营村支部书记刘国勇承包，拆迁过程中采取了暴力手段。

　　泗洪电视台《民情在线》栏目破例对周桂莲鱼塘事件进行了报道，但情况并没有好转。4月底，《中国企业报》记者在采访期间看到，周志高的鱼塘附近，已经成为了一个叫“魏水公园”的在建楼盘，其建筑商为泗洪华宇建筑工程有限公司，这里准备建三排别墅式的楼房，价格在每平方米1700元到2600元不等。销售人员告诉记者，该楼盘为小产权房。

　　《中国企业报》记者调查获知，泗洪县大量农民被征收的房屋和土地，很少被正式拍卖，而是直接给一些开发商用来建小产权房出售。距泗洪县委城南面大约20公里的“车门山花园”楼盘，按规划，其体量就超过21万平方米，集66栋花园浓缩住宅、4栋单体商品房为一体，开发商江苏百联建设有限公司的宣传资料上宣称：该项目是车门乡政府2013年重点集中居住民生工程。一位销售人员告诉《中国企业报》记者，“房屋比较好卖，因为价格在每平方米1000多元，一家人出去打工两年就可以买一套房子”。

　　“车门山花园”仅仅是泗洪小产权房中的一个样本。在泗洪梁园镇、陈圩乡等，类似的楼盘至少20个以上，几乎每个乡镇都有。

　　“银行可办理按揭”

　　一般认为，小产权房主要是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。

　　一位不愿具名的法律专家指出，这是本来市场化的产品，却变成了非市场化的交易。

　　采访中，泗洪县委一位工作人员对《中国企业报》记者反复强调，各个乡镇新建的房屋是农民安置房，不属于小产权房，“这样的操作没有多大问题”。

　　小产权房的建设比商品房开发更为简易，绕开了层层行政审批手续，未缴纳土地出让金和名目繁多的相关税费，所以，虽然建筑成本与商品房相差无几，却以低廉的价格吸引了众多的购房者。有调查显示，一般小产权项目的均价仅为大产权商品房售价的40%左右。

　　但是在泗洪，小产权房的价格与正式楼盘的价格相差仅200—300元。“但是对于并不富有的农民，一套房子少花2万到3万元，也会觉得很划算。”一位开发商告诉记者。

　　采访中，一楼盘销售人员告诉《中国企业报》记者：在泗洪大多的小产权房需要首付购房款的50%，另外50%银行可以申请三年左右的按揭贷款。

　　城镇化之困

　　泗洪县小产权房遍地开花的一个背景是，该县从2011年10月份开始，全面推行“三个集中”，即土地集中流转、项目集中建设、人口集中居住，以力求加快推进新型城镇化建设。

　　在中国城市化大浪潮中，泗洪的城乡统筹模式显得独树一帜。“截至2012年11月底，全县累计新增农村集中居住人口7.1万。计划到‘十二五’末，全县城镇化率有望达到60%，这样全面小康的目标将如期实现。”

　　泗洪县国土资源局一位负责人介绍说，泗洪县以城乡建设用地增减挂钩工作试点为契机，大力实施城乡建设用地增减挂钩项目。2009年实施的增减挂钩项目涉及全县23个乡镇的191个地块，拆迁1679户，面积4402亩，净增耕地4092.5亩。

　　小产权房的一个重要特点是：大多数小产权房都是由乡镇政府或村委会主导开发。其操作流程是：村委会（或农民）低价卖地—乡镇政府（或村委会）批建—投资商建设—大多中低收入者争购。利益链条上的任何一环，都获取了巨大的经济利益。

　　“如果通过招拍挂，深圳小产权房买卖，政府更划算一些，因为能拿一定的土地出让金，但是不通过这个模式，房价相对降低，深圳小产权房信息网 ，农民将获得更多的利益。”一位政府负责人如此告诉《中国企业报》记者。

　　在泗洪，同样有的小产权房被认定为非法建筑。一个叫韦胜勇的商人，2011年在上塘镇参与开发“谷墩小区”，正当整个小区即将完工时，却在2012年5月突然收到当地建设主管部门“违法建筑停工通知书”，其他的小产权房没有被叫停，“谷墩小区”的遭遇被当地一些开发商认为是“选择性执法”。

　　一位开发商告诉记者，城镇化进程中地方政府的政绩冲动使得泗洪努力把人口集中起来居住，从而导致小产权房遍地开花。泗洪面临着困局：通过招拍挂，土地成本上升推高房价；不通过招拍挂，又面临违法用地的法律风险，地方政府官员的智慧正面临巨大考验。