中国证券报(ID：xhszzb)记者19日从深圳多家银行了解到，进入12月份，中行、建行、工行三大行已经将首套房贷利率由基准上浮15%下调至上浮10%，包括交行、农行、招行也内的其他银行也在陆续跟进。

　　大行下调房贷利率引发市场强烈关注，再加上山东菏泽取消新房二手房限售，两件事叠加令市场纷纷猜测，这会否是房地产调控政策松绑前的先兆?

　　大行房贷利率纷纷松动

　　进入12月份，深圳商业银行纷纷下调利率，尤以大行最为明显。

　　中国证券报(ID：xhszzb)记者今日走访多家商业银行得知，中建工三大行已经将首套房贷利率下调至基准上浮10%，利率为5.39%。

　　中行一位客户经理告诉中国证券报(ID：xhszzb)记者，上周五已经接到行里通知，将首套房利率由基准上浮15%下调至上浮10%。由于深圳楼市成交量下降，目前房贷额度比较宽松。

　　工行、建行网点客户经理也向中国证券报(ID：xhszzb)记者证实，只要有购房资质和符合征信要求，近期申请的首套房贷款利率基本可以做到基准上浮10%。

　　另有多家银行在陆续跟进。

　　农行客户经理告诉中国证券报(ID：xhszzb)记者，该行目前首套房贷款利率仍维持在基准上浮15%，但已经有所松动。客户如果有农行卡并办理了相关业务，可以向银行申请基准上浮10%~12%的优惠利率。“不能确定说一定能拿到这个利率。正式通知没下来，行里也还没有明确要满足哪些业务要求申请才能审核通过。就我了解，还没有客户拿到这个优惠利率。”

　　招行也针对特定客户推出了基准上浮10%优惠利率。该行工作人员表示，金卡以上级别且征信三级以上客户可以申请，最终能否批下来还要看行里审核结果。

　　交行为需要赎楼的客户提供12%的首套房利率。“这个月才开始实行。首套房需要赎楼的话，可以享受基准上浮12%的利率，不需要赎楼的仍维持在基准上浮15%。”

　　赎楼，二手房交易术语。付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手证赎出。一手证赎出且抵押登记被注销，视为赎楼完成。二手房赎楼业务主要有两种形式：一是现金赎楼，二是额度赎楼。二手房交易的流程中，签完买卖合同，交完定金之后，下一步基本存在一个问题，就是赎楼。在交易时，房屋仍然是处在按揭状态，跟银行按揭存在一个抵押状态，要想交易，首先要还清银行贷款，解除抵押的过程，俗称“赎楼”。

　　房地产松绑在即?

　　房贷利率松动已有先兆。

　　今年11月份，深圳小产权房出售，一路狂奔的房贷利率终于企稳。融360大数据研究院发布数据显示，2018年11月份，全国首套房贷款平均利率为5.71%，与10月份持平。11月上调利率银行数量较10月减少，同时利率回落银行数量也较10月减少，首套平均利率首次出现持平。

　　大行下调房贷利率引发强烈关注，市场纷纷猜测这或标志房贷利率拐点的到来，而山东菏泽取消新房、二手房限售更激起千层浪。

　　菏泽市住建局18日发布通知，取消“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。该限售政策于2017年11月6日发布，至今已经实施一年有余。

　　山东省住建厅房产处回复媒体称，正在了解菏泽的情况，包括政策出台的原因、当地的市场情况，在弄清楚之前，没有具体的想法。

　　房贷利率松动主要源于流动性好转

　　深圳房地产协会研究员李宇嘉指出，不单单是深圳，全国一二线城市房贷利率均有所松动。房贷利率松动原因不在于调控政策发生转向，更多是货币政策定向宽松导致房贷利率上浮幅度缩窄。“2013年钱荒时期，房贷利率就上升了，2014年下半年货币政策宽松后，房贷利率下滑很明显。本次房贷利率松动主要还是跟货币环境相关。”

　　“银行现处在资产荒的状态，住房按揭贷款的优质性开始体现出来了，一二线城市尤为如此。加上目前实体经济压力比较大，银行对公贷款选择更加谨慎，住房按揭的吸引力更大。”李宇嘉表示。

　　融360大数据研究院分析师李唯一认为，房贷利率在政策框架内，依旧需要遵守市场经济规律。房地产放松可能会带来利率的下调，但是不能反向推导，不能由利率下调反推出政策松动，还是需要以政策明文为准。

　　对于银行下调利率的原因，李唯一分析：一是银行流动性好转，随着央行的几次降准，银行资金额度相对较为充裕。二是市场供需压力有所缓解。限购、限售、限贷等一系列政策出台，已很大程度上驱逐了投资性购房需求以及加杠杆的贷款投资行为，刚需成为主要支撑，深圳龙华小产权房，银行在额度资源分配上压力得到缓解。三是利率保持上涨22个月，基本已接近一个“饱和值”，继续上涨动力不足。

　　他认为，从以往数据特征来看，深圳地区利率均值往往低于二三线城市。未来深圳的房贷利率或会出现小幅度调整，但是仍不会偏离政策大框架。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳当前贷款利率确实有所松动，这也体现了当前房地产改革的较好导向。因为若是银行政策不松动，市场交易反弹可能性已经非常小了。类似政策调整也说明降准政策使得银行的可贷资金规模开始上升，不排除年底很多银行贷款资金规模相对多，所以愿意下调。类似下调有助于降低购房的按揭贷款成本，推动更多购房者入市。

　　“联系到当前菏泽的政策，应该认为政策继续收紧可能性不大，但是松绑还是需要遵循循序渐进导向，即不能一松到底，应该不断观察市场和参与者的情绪。”严跃进表示。