中经联盟思想者论坛特聘专家、贝壳研究院首席市场分析师许小乐

　　在上午场次活动上，中经联盟思想者论坛特聘专家、贝壳研究院首席市场分析师许小乐分享了最新的房地产市场数据，他表示，2018年贝壳监测的全国主要城市的房价地图数据显示，目前房价偏高的区域主要集中在中国的东南沿海，特别是长三角、珠三角以及京津冀等城市群区域，并且，房价的梯度从沿海向内陆逐渐递减，到了中西部地区，房价整体并不是很高。

　　就全国房价的均值而言，2018年，中国房地产市场的平均房价约为8000元/平米左右，并且呈现了一个偏左的分布，中位数仅有6000元/平米，分布不平衡就是中国房地产的最大特点。另一方面，城市的分布也不够均衡统计显示，均价超过一万元/平米的城市仅占了全国城市的20%左右，而房价均价超过2万元/平米的城市占比则只有约4%，深圳龙华小产权房，正是这种不均衡性，才导致了今天房地产调控一城一策的现状。

　　北京的房价市场也存在不均衡性。作为一个典型的单中心城市，北京的房价从中心区域向外递减，尤其是北京的二环区域，由于学区房等属性房屋的价格比较高，抬高了整个市场的均值。但是就中位数而言，北京的房价整体中位数约在5万元/平米，比平均房价约便宜5千元/平米，这是北京楼市房价的差异。

　　许小乐表示，中国的房地产市场还有三个指标性的问题，值得关注并思考，即：

　　第一，房租的租金回报率。中国房地产的租金回报率回报率普遍偏低，仅有1.5%左右，而国际上公认的租金回报率普遍在5%、6%左右，整体来看，租金回报率偏低的情况在中国的房地产市场上是一个普遍存在的现象，并且会长期存在。

　　第二，房价的收入比指标。这个指标非常之高，尤其是在北京、上海、深圳等城市，这个指标还要再高，一些，而且房价收入比呈现了长期偏高的趋势。

　　第三，居民的杠杆使用情况。北京和上海居民杠杆的水平是偏低的，只有19%、20%左右，都不及全国的平均水平，居民的杠杆高和房价高这两者呈现了不完全对等的关系。

　　基于以上的疑问，许小乐提出了一个全新的看待房价的视角，他表示，要用“全流通视角”来看问题，而这个视角有以下几个参数：

　　第一，差异化的购房需求。市场的繁荣取决于潜在的购房需求，然而每个城市的具体购房需求又根据具体城市的年龄结构、房屋数量等存在着差异化，并且，这群人里还有一部分人转入了租赁市场，因此，如果一个城市可以提供更多的比较好的、安全的、可支付的并且居住比较稳定的租赁需求，那么购房需求就不会太旺盛。

　　第二，购房市场的分化性。许小乐解释，有购房需求的人群一部分进入了新房市场，而另一部分则转向了二二手房市场，进入二手房市场的购房者还会触发新一波的改善需求。在北京和上海，目前这两个城市的换房需求比例分别占到了60%和70%。这种二手房市场的扩张效应会导致全市场的交易量超过初始的潜在购房者的数量，这是一个二手房市场交易的特定原因，即”交易成数效应“，这也将会带来市场的波动。

　　第三，租、购市场的极度不平衡性。中国拥有目前世界上最高的住房自有率，80%的城镇人和家庭都居住在自有的房子里，但是租赁市场却相对只有10%至20%左右，私人租赁市场极度不发达。而在正常的租赁体系之外，还有2亿多的流动人口以及没有户籍的外来人口，居住在不正规的城中村、地下室以及群租房内，这部分人与真正的租赁市场是相对隔离的。

　　私人租赁市场方面也存在差异。相比国外普遍超过50%的私人租赁市场，中国则只有23%左右，但是租赁需求却高达40%，也正是因为这种不平衡性，才导致了今天租金的再次上涨，同时又有部分的人群被挤到了购房的市场里，这种不平衡也导致了房价的上涨。就北京而言，二手房月成交量在1万套至1.5万套的时候，北京的房价涨幅在5%上下浮动，这是一个比较理想的状态。

　　谈及中国租赁市场的发展和走势，许小乐表示，自1952年以后，中国的私人住房比例开始呈现不断下降的趋势，到1978年之前，这一比例下降到仅为10%左右，大部分的房子是收归国有的，这个时候国家的政策是福利分房，职工可以免费入住。1978年以后，国家开始把建设的房屋出售给私人，中国的房屋市场开始进入到了私有化的时代，而到了1998年之后的十年，中国经济经历了历史上最好的发展时期，人口城镇化和经济都得到了高速增长，我们因此进入了城镇化的新时代，这也是一个资产化的时代，金融政策、金融利率等开始与房地产市场紧密相连，中国的房价也开始呈现了资产化的走向和趋势。

　　住房结构决定了房价的走势。中国的房价经历了任性上涨的阶段，但是历经2017年以来的长调控，楼市也出现了快速的回调。尤其是北京和上海，在经历了前两年的快速上涨后，今年，北京的成交均价相比去年跌了3%左右，上海跌了7%左右，天津、廊坊、上海、厦门、郑州等地的市场回调也十分明显。

　　就推出新品而言，今年相比过去的两年，也呈现出了明显差异化。2016和2017年的北京楼市，高端化、豪宅化是普遍的趋势，而到了2018年，限竞房则成为了主流。而且这些限竞房产品的价格也出现了回落，尽管有的产品，价格和位置都比较亲民，整体去化率依然不甚理想，但是基于新房、二手房市场整体价格平衡的角度来讲，未来的北京楼市依然不会像2016年或者2009年那样出现市场大起大落。

　　谈及未来，许小乐表示，首先，首次购房者将会越来越难，今天的一线城市买卖市场，特别是对于刚进入这个城市的年轻人来说，如果不依靠父母有房子或者父母把老家的房子卖掉，那么你根本就没有机会进入到这个城市的购房市场中来，只能进入租赁市场，如果这个租赁市场再对你不友好，深圳小产权房信息，那就只能出现人口回流，但是人口回流对于中国的经济增长以及未来的潜在生产力提升一定是坏事。而首次购房者因为房价高，近些年买的房子也呈现越来越小、越来越破、越来越老的趋势。

　　另外，换房的也会越来越难。许小乐说，近些年来我们换房前后换的面积差越来越少，比如以前我们能从60平换到90平，而今天由于房价的上涨，就只能换一个70平的了，越来越差。尽管换房的面积减少，但是换房所要付出的代价却是在不断上升的，现在的市场面临着一些矛盾的地方，想进的人进不来，想换的人换不了。

　　第三，购房的约束条件逐渐增多。今天的约束条件是，不仅经济的增长受到挑战，而且居民债务、企业债务等都远超2008年时的情况，但是如果继续放松政策，则又会加剧住房的民生矛盾和社会矛盾，同时进一步提升居民的杠杆情况，楼市的泡沫就会越来越大，社会的撕裂也会越来越严重。