抓法治建设，坚持依法办事，完善法规制度，加大执法力度，依靠法律来约束行为、调节关系、规范秩序。

房价居高不下，不少人选择价格相对低廉的小产权房。而随房价不断上涨，不少卖家撕毁合同，买卖双方对簿公堂。

然而记者发现，小产权房买卖合同纠纷，多种案例判决结果和判定依据均各不相同。

在郑州，小产权房买卖合同是否有效？郑州一名法官介绍，目前郑州多按照“协议有效”处理，认可买房者的使用权、收益权。

同是小产权房买卖纠纷

法院判定结果各不相同

纠纷

2010年1月，北京阴女士将一套小产权房出售给朱先生，双方签订《房屋买卖协议》。今年10月，阴女士请求法院判令双方当时签订的合同无效。

卖房者

小产权房不能买卖，与朱先生签订的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定，因此，协议属于无效合同。

买房者

对方之所以起诉，是因为现在房价飙升，觉得亏了，才萌生毁约的想法。买房者拥有房屋使用权。

法院判定

北京市门头沟区人民法院：本案中，《房屋买卖协议》是买卖双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。

判定依据

我国针对小产权房的相关法律规定尚未出台，双方就诉争房屋正式产权手续的办理也无明确约定，对阴女士“合同无效”的诉讼请求，法院不予支持。

2004年5月，房先生在郑州北环南王寨新村附近买了一套小产权房。7年后，这套房子被当年的卖主占据。

占据房屋，并在对方起诉时提出反诉，要求房先生支付其10万元“房屋占用费”。

将卖房者告上法庭，要求返还其15万元购房款。

郑州市惠济区人民法院：此案涉及小产权房，卖主并不是该村村民，双方签订的合同无效，小产权房 ，判处卖主返还房先生15万元购房款。

法律规定，集体土地上的小产权房，不能办理房屋产权过户手续，其买卖行为并不受法律保护。

2002年7月，画家李玉兰与农民马海涛签订协议，约定以4.5万元价格购买其位于北京通州区一处小产权房。

马海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋。

双方协议合法有效，且对方是居民户口，无权要求退还房屋。

北京市通州区人民法院：违反法律、行政法规规定的合同无效。李玉兰应腾退房屋，马海涛给付其补偿款93808元。

李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员住房，故判决双方合同无效。

观点1

不应纵容不诚信行为

买房者有使用权、收益权

同样是小产权房，为什么会出现不同的判决结果？小产权房买卖合同是否有效？

郑州市高新技术开发区法院民一庭副庭长赵宜勇认为，案件一，法院认定合同有效的判决很合适。

“虽然房子暂无产权，买房者仍具有使用权和收益权，可以用来自住或者出租。”他认为，房屋的产权或性质并没有改变。

他表示，郑州现在不会出现这样的问题，“郑州一般的做法是认定合同有效，深圳小产权房网，买房人有使用权、收益权，不涉及房屋产权。”

“小产权房出现合同纠纷，都是房价上涨闹的。”他说，如果房价不涨，原房主也不会找事，“不能助长这种不诚信行为。”

观点2

合同牵涉物品不合法

合同不应认定为有效

郑州大学法学副教授、北大法学博士许桂敏则表示，她不认同门头沟区人民法院认定合同有效的判定。

她分析，这次法院的判决，是依据民法认定合同有效。但合同要建立在小产权房合法的基础上，否则无效。

“小产权房不合法，合同肯定无效。就好像买卖毒品，即使合同是真实意思的表述也不合法，因为订立合同的事物本身是不合法的。”她说。

“这种案件处理不好，容易激发社会矛盾。”她认为，法院的判决可能考虑了社会稳定的因素，保护了弱势方。

声音

应定性小产权房

避免同案不同判

许桂敏认为，小产权房买卖案件“同案不同判”，原因是没有可以普遍使用的法律依据。

“司法机关应对小产权房进行定性，或予以明确的司法解释，建立准则，才能解决难题。不然，判案只能依靠法官个人的认知理解，风险很大。”她说。

如果法律明确小产权房买卖合同无效，会不会出现大批原房主“否认合同”的现象？

“只要小产权房没有确权，即使把房子要回来，也没有人敢接手，反而杜绝了小产权房买卖。”她认为，大多数房主不会这样做。

她提醒，现阶段，小产权房明显不会转正，法律风险颇大，市民最好不要去买。

链接

钻法律空子

必被其伤害

案例1

2010年，小吴通过中介，看中了一套两居室的房子，卖房者表示，房子次年3月份满5年，按照规定需另缴5.5%的营业税。

如果满5年后办理过户手续，不仅能省不少税费，还可以省掉1%的个税。考虑再三，小吴同意了。

过完年，二手房价格看涨，卖房者便提出取消合同，后经过调解，卖房者双倍返还小吴的定金。小吴看似没有损失，可是房价在上涨，人民币在贬值，损失肯定是有的。

案例2

今年10月份，市民夏先生通过中介看中一套170多平方米房子，总价200万元。因为银行贷款一个月后才到，夏先生与业主协商，准备提前装修房子。

交完120万元首付款一个月后，他到房管局办理过户手续，却怎么也联系不上业主。经查询发现，他买的这套房子已因经济纠纷被法院查封，即将拍卖。

无奈，夏先生只好到法院起诉卖房者“涉嫌诈骗”，才发现卖房者欠了300多万元外债，房子价值还不够抵债。

点评

案例1：这种情况常出现于市场回暖时。这种钻法律空子的做法，看似占了便宜，一旦出现纠纷，权益不能保障。

案例2：过户手续应按照政策规定进行，不然极易受骗。如果买房者把首付款打到房管局指定的资金监管账户上，就安全多了。

点评人：21世纪不动产

郑州区域执行总经理 王川