什么叫小产权房?小产权房买卖有效吗?小产权房是违法吗?但凡与房屋打过交道的人，对“小产权房”这个称谓并不陌生。这种房屋给大家的一个突出印记，就是便宜但办不了房产证。我们来简单探究一下小产权房。

　　一、何为小产权房

　　“小产权房”不是一个法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的叫法。是相对于产权房而言的，产权房也就是商品房，有房产证，可以交易过户;小产权房一般没证，有证也是乡镇政府发的，是建在农村集体土地上的房子，不能对外交易。所以我们平时一谈起小产权房，就会马上想到它身上的三个典型符号：一是农村集体土地上建的房子;二是不允许对外出售;三是办不了不动产登记部门发的房产证。

　　小产权房主要分两类：一是农民在农村宅基地上建的私有的合法房屋;二是开发商或村居在农村集体土地 (非耕地)之上集中进行房地产开发所形成的“销售型商品房”。这些房屋大量的分布于城市近郊的一些村居或者由于历史原因城市化等形成的一些城中村。

　　是否属于小产权房，由哪个部门来认定呢?由于小产权房是我国土地所有二元化制度(农村和城市郊区土地归农村集体所有、城市土地归国家所有)所造成的，因此确认是否属于小产权房，应由土地管理部门来负责。

　　二、小产权房买卖的效力

　　根据《土地管理法》第63条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。既然集体土地不允许转让，根据房随地走的原则，土地上建的房屋自然也不能转让。因此，对于小产权房的买卖，司法界基本按照以无效为原则、以有效为例外的规则来处理。就是说对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员的，该房屋买卖合同一般应认定无效(参见最高人民法院2011、2015年的《全国民事审判工作会议纪要》)。由此可见，买卖小产权房的法律风险是很高的，不仅仅办不了房产过户，而且这种买卖基本会被确认为无效。

　　三、小产权房和违建的关系

　　如上所述，我们一说到小产权房马上会想到集体土地上建的房子以及不允许对外销售。一谈到违章建筑则会想到这建筑没有许可手续或明显有碍市容。二者通常切入的角度是完全不一样的。

　　关于违建，首先要申明两点：违建违背的是什么呢?主要是《城乡规划法》，我们平时说违章建筑，其实叫违法建筑更适合一些。这些建筑主要违背了规划法。按照城乡规划法第3条的规定：“ 城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求”。那意思就是说，得先有规划许可，才能搞建设。而我们现在的违法建筑，无一例外的都没有办理规划许可手续或者超规划乱加乱建。那么，还有另外一个问题，农村搞建设也需要规划吗?当然，规划法叫城乡规划法嘛。

　　这样说来，是否属于违法建筑由哪个部门来确认界定呢?自然是规划部门啦。不仅仅是城市违法建筑，也包括对乡村违法建筑的界定。所以说，在拆违拆临工作中，虽然是多部门联动，但应明确分工，主次分明，紧紧抓住规划法这根主线，依法进行。

　　那么，违法建筑和小产权房是何关系呢?是不是说所有的小产权房都是违法建筑都应予以拆除呢?当然不是。农民在宅基地上建的合法房屋属于小产权房，不是违法建筑，自然不能拆除;村居在非农业集体用地上建的对外出售的房屋，没有规划手续，属于小产权房，应该归类于违法建筑。但因不是在农业用地上所建，且一般体量较大并有人入住，加上过去规划部门对农村建筑管理较松，所以不宜轻言拆除;村民在农业用地上未经任何批准规划建的房屋，如济南近郊的一些利用农用地林地坡地等建设的别墅等属于情节严重的违法建筑，严格意义上不属于小产权房的范畴，应予坚决拆除;至于城市里城中村建的小产权房，有的有一定的旧村改造规划，有的属于超建加建，有的严重违背城市规划，有的严重影响市容等，情况不一，也应分类处理，不宜一拆了事。有些违临属于小产权房范畴，更多的违临不是小产权房是严重违背规划的项目。所以，拆违拆临和拆除小产权房显然不能划等号。拆违拆临并不必然影响到小产权房拥有者的利益。

　　四、小产权房的处置对策

　　对小产权房，国务院、国土部和建设部三令五申，强调坚决打压。各地也都尝试了一些处置办法，但都不敢给其合法化开口子。未来对小产权房的主要处理，无非就是转正和拆除两种措施。就是把部分符合一定条件的存量小产权房，通过补办相关手续，缴纳相应的税费之后，纳入廉租房、公租房、限价商品房等保障房系列内;而对一些严重违反城市规划和土地利用规划，非法占用耕地和基本农田的“小产权房”，则采取改建或者拆除的强制办法。

　　所以，处置小产权房的对策不外乎：

　　一是严禁出现增量小产权房。规划、土地、城管、建设部门分工负责，齐抓共管，一旦发现小产权房的建设出现苗头，立即严厉打击，坚决取缔，绝不姑息，不能容忍其做大。哪个部门出问题，就问责哪个部门;

　　二、对于存量小产权房，分类研究，分类处理。如上所述，符合条件的补交土地出让金，补足手续，予以合法化;严重侵占农村耕地和严重违背城市规划建房的，予以强行拆除。

　　三、尽快统一有关方面对十八届三中全会后关于“建立城乡统一的建设用地市场”的认识。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地流通转让，与国有土地同等入市、同权同价。尽快出台政策落实的具体措施，这才是治本之策。

　　文章来源：深圳房产刘建