■中房报记者 翁晓琳 深圳报道

城市的高速发展，导致深圳历史违建问题凸显。为解决这一问题，9月17日，深圳市规划国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）发布了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（以下简称“处理办法”），提出对产业类历史违建和公共配套类历史违建进行安全纳管、处理确认、依法拆除或者没收的一整套程序和标准。尤其是符合特定条件的历史违建，可以直接申请为商品性质房地产。

一直以来深圳对待违建都呈高压态势，确保违建“零增长”、存量“负增长”，今年仅拆除消化各类违建目标任务就达到2000万平方米。在此之际，深圳出台新政策，对于探索历史违建“转正”也提供了新思路。

两类历史违建

可转为商品性质

深圳一直在尝试该如何处理历史遗留的违法建筑。2014年深圳市宣布正式开始试点处理违建，并选取12个社区和1个街道开展为期一年的分类处理试点工作。

在这一年时间里，深圳市在处理历史遗留违法建筑方面进行了大刀阔斧的改革，全市新增违法用地同比下降47%，新增违法建筑下降24%。

不过，在这之后，深圳却没有能大范围处理历史遗留违法建筑的措施。虽然2017年3月，深圳小产权房政策，深圳市规土委挂出《深圳市房屋征收补偿基准价格》公告，对历史遗留问题和违法建筑的征收补偿给出官方指导定价，但却不是所有的违法建筑都能获得补偿。

对于深圳历史遗留违法建筑，深圳市政府希望做出改变。此次新出台的处理办法明确产业类历史违建，位于非农建设用地红线内或者以非农建设用地、征地返还用地指标扣减处理的，既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可直接确认为商品性质房地产。

生产经营性历史违建办理商品性质房地产的补缴地价标准，也由市场评估地价调整为市场评估地价的50%，以鼓励当事人申请办理，盘活实体产业。商业、办公类历史违建转商品性质，则按照市场评估地价全额补缴地价；公配类历史违建仅可转为非商品性质，不扣减非农建设用地指标。

深圳市规土委相关负责人向中国房地产报记者表示：“出台处理办法是促进经济发展、改善民生的需要。通过处理产业类历史违建，明晰土地使用权，盘活存量土地资源，可以促进工业区升级改造和产业转型发展，破解产业空间不足等制约深圳城市发展的问题。”

公开数据显示，截至2016年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。商业、办公类历史违建转商品性质，将大大降低历史违建的占比。

“部分处于经营中的违建，拆除时势必会受到使用者的阻力。但此次新政拆除违建态度比较坚决，明确了拆违的具体条件。”中国城市发展研究院投资部主任刘澄指出，这是深圳市不断扩容后对土地历史遗留问题的一次全面集中清理，对于可保留的建筑提供了规范处置方式。

合一城市更新集团董事总经理罗宇持相同看法，他说：“产业类建筑占地面积大，此次新政出台可以有效解决城中村权属不够的问题。政策的落地，将为提速深圳旧改。”

小产权房并不能“转正”

值得注意的是，处理办法所针对的是产业类和公共配套类历史违建，住宅类历史违建并未包含在内。

对于为何没有涉及住宅，上述深圳市规土委相关负责人直言：“对公共配套类历史违建的处理，有利于解决公共基础设施缺口大、实施难等城市发展问题，以及公共配套服务设施的土地遗留问题，促进原特区内外一体化和公共服务均等化，补齐民生短板提高民生幸福指数。”

据记者了解，原村集体土地尽管名义上已征为国有，但由于征而未收，大量土地没有完成补偿返还手续，依然属于村集体及其股份公司所有。例如统建楼，只有一个产权证，购买者只能同村委会签合同。如果涉及拆迁补偿，购买者本身没有房产证，且同村委会签的合同不受法律保护，产权证持有者如不分利益给购房者，就会产生风险。

深圳官方一直认为不存在“小产权房”。因为小产权房通常收建在农村集体用地上，而深圳从建市到2004年，就完成了全市土地国有化、农民城镇居民化，成为全国首个没有农村社会管理体制的城市。

深圳市房地产研究中心主任王锋直言：“国家部委已多次就小产权房处置问题作出严正声明。住宅类农村城市化历史遗留违法建筑占用的土地性质不同于国家层面的小产权房。《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》也从法律层面对深圳市历史违建作出了明确定义，因此，深圳市仅有‘住宅用途的历史违建’，不存在所谓的‘小产权房’。”

小产权房出路难寻

小产权房因为总价便宜，且没有限购限贷政策困扰，有些小开发商还能给买家提供贷款解决首付难的问题，吸引了不少购房者，但是小产权房却一直被深圳官方认定是违法建筑。

深圳市场上仍有大量小产权房在交易，尽管中央到地方都严厉打击非法销售违法建筑，深圳小产权房出售，但是深圳至今没有明确的解决方案。

“政策力度不够，造成小产权房规模越来越大，而且城市化过程中对原村民的补偿不足，迫使村民通过出租屋经济来维持生计。”业内人士向记者指出，政府最初对这种小产权房子绕道而行，土地供应不足后，不得不面对村民的房子时，却发现拆除比较困难。”

“这么多年来，小产权房一直在研究解决中，深圳也在加大力度。现在看来，应该要差异化解决小产权房：一小部分可以通过确权解决，一小部分处于严重违法违规需要拆除，大部分因为‘绿本’可以转做城市更新来解决，把小产权房的处理和深圳的城市空间腾挪以及未来发展结合。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，通过法律确权、技术认证，政府会回购一部分小产权房用来做保障房。因为“十三五”计划每年提供至少7万套保障房，单纯通过建房不现实，小产权房是个很好的供应途径。