贪便宜买“三产房” 折腾三年仍钱房两空

事发南宁高新区一房产开发项目，购房者13.62万元首付款仅讨回7000元

8月15日，戴某在某楼盘售楼部门口被执行法警堵住。梁诗哲 摄

133平方米的房子，售价仅45.4万元，你会相信吗？3年前，河池的梁女士在南宁高新区买下这样一套便宜房，并交了13.62万元首付款。不过，当梁女士发现该房是“三产房”时，似乎已经晚了。今年8月15日，南宁市西乡塘区法院查到开发商老板戴某的行踪，戴某被处以15日司法拘留的处罚，但梁女士的首付款仅追回7000元。

1 事件：

盲目“抢购”便宜房埋下隐患

梁女士一直很想在南宁有套房子。2015年，她无意中看到广西某房地产公司在南宁高新区开发的一处楼盘，售价仅3000多元每平方米，让她很是心动。

2015年5月3日，梁女士专门来到该楼盘售楼部了解情况。销售人员拿出该建设项目获得相关政府部门批准建设的证件复印件等，称该项目的用地、规划、建设等都是经过批准的，可以放心购买。梁女士信以为真，马上支付了2000元定金，并填写了“置业计划表”。几天后，就在梁女士还在犹豫时，该楼盘工作人员多次电话催促，告诉她再不签合同，房子就被抢光了。5月10日，梁女士再次来到该售楼部，以每平方米3398元的价格，购买了一套133.76平方米的房屋，总价45.4万元，首付款13.62万元，双方还约定交房日期为2017年6月30日前。合同签订当日，梁女士支付了首付款。

交了首付款后，梁女士有些不放心，因为她签的不是《购房合同》，而是《合作建房合同》。咨询律师后，她才得知广西某房地产公司在没有办理《商品房预售许可证》的情况下，以“合作建房”的名义变相销售商品房，属违法售房行为。梁女士多次找广西某房地产公司，要求解除合同，退还她所支付的首付款，但该公司置之不理。

2015年底，梁女士将广西某房地产公司告上西乡塘区法院，要求确认双方签订的《合作建房合同》无效，某房地产公司返还她购房款13.62万元，并支付相应利息。

广西某房地产公司自知理亏未应诉，法院在调查后发现，梁女士所购买楼盘项目是一块集体三产建设用地，只能出售给附近某村的村民，而梁女士并非该村村民。2016年7月，法院一审判决，双方签订的合同无效，某房地产公司须返还梁女士购房款13.62万元，并支付相应利息。

8月17日，戴某被处以15日司法拘留的处罚，并被送往看守所。梁诗哲 摄

2 进展：

三年艰难讨债路只讨回7000元

判决生效后，某房地产公司分文未付，梁女士申请强制执行。案件进入执行程序后，法院调查发现，某房地产公司银行账户上仅剩7000余元，法院依法扣划后支付给梁女士。而该公司法定代表人戴某下落不明，售楼部空无一人，该楼盘仅盖到5楼，已成为烂尾楼。

此后的日子里，梁女士一直苦苦追查戴某的下落。今年8月15日上午，梁女士得知戴某当天出现在该楼盘售楼部，立即请求法官尽快赶到现场。法官匆忙赶到现场后得知，戴某和某村合作建房出现纠纷，某村想解除合同收回土地，而戴某为了安抚村民，现场给村民发放安置费。有钱给村民支付安置费，却无钱返还梁女士购房款，执行法官原计划对戴某采取强制措施，但因现场村民多、情况复杂，便要求戴某次日到法院与梁女士协商。

8月17日，梁女士和戴某一起到法院协商，梁女士希望戴某当场返还一部分购房款，剩余部分可过后再给。可戴某表面上配合，实际上采取拖延战术，反复强调公司银行账户上一分钱都没有，发放给村民的安置费是投资方的钱，而不是公司的钱。“就算现在把我抓去坐牢又能怎样，我还是没有钱给你。”戴某说，由于戴某拒不履行义务，法院决定给予其15日司法拘留的处罚，并送往看守所收押。截至记者发稿时，戴某及其公司未再支付梁女士分文。

3 提醒：

请慎重购买“三产房”“小产权房”

主办该案的何法官告诉记者，类似梁女士购买“三产房”导致钱房两失的情况很多，在该院，目前还有另一购房人申请强制执行，另外还有两名购房人已起诉广西某房地产公司，案件正在审理中。在该院，还有10多名购房者因为购买高新区一“小产权房”而产生纠纷的系列案，也在执行过程中。

据何法官介绍，目前市场上确实有不少“三产房”“小产权房”和无商品房预售证房，这几类房一般都是以合作建房的名义在销售。这类房产，一般销售价格比同地段商品房要低，销售人员在推销时，模糊产权、使用权等概念，购房者理解不透彻，冲动购房后容易反悔。

何法官提醒，对这类无预售证、无产权证的房产，购房者在购买前一定要慎重考虑，充分了解该类房的产权情况、开发商能否办产权证等，切勿因小失大。

[ 名词解释 ]

“三产房”

是指第三产业用房，属于集体所有制的土地性质。不能获得房产证，不能进入市场买卖，只能通过出租或开发获得收益。这是政府为了帮助那些自己土地被征用的那部分农民，解决他们的住房、就业等一系列问题而进行的投资。

“小产权房”

是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。