房价上涨、政策限购、通胀忧虑，灰色地带的深圳小产权房需求再抬头

（记者 陈相明 实习生 许 薇）“近来不少客户都在询问有没有性价比不错的小产权房，有自己住的，也有想买来收租金的。”新年伊始，南山区某品牌中介工作人员方经理如此说。

岁末年初，深圳商报记者调查发现，随着去年年底房价再次上扬，限购政策下又面临通胀风险，深圳小产权房市场需求上升，不仅带花园社区貌似商品房的可以卖出好价钱，而且一些素质较差的小产权房也随着周边商品房价格“鸡犬升天”。

“身世”复杂

说法不准确，大体分三类

深圳的小产权房到底有几种？深圳市英联估价顾问有限公司董事长宋星慧曾在国土部门工作过，她介绍说，在深圳其实没有真正意义的“小产权房”，因为“小产权房”这一民间说法原是指在农村集体土地上违规建设、向社会公众租售的房子。2004年，深圳为了加快城市化进程，把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民，并取消了村组织。不过，在土地国有化的过程中，为了照顾原居民的利益，深圳市为每户划出占地不超过120平方米，层高不超过5层，建筑面积不超过480平方米来建房，超过这一面积的建筑，都属于违法建筑。

宋星慧说，目前深圳没有市国土部门颁发房产证的房子主要有以下三类：一是原来农村集体用地卖给投资商，投资商建起的类似商品房小区的房子，然后卖给非村民，村委发使用证，实际上是国有土地上的违法建筑；二是军产房，即国家批给军队的用地，有军区提供的房产证；三是政府划拨给单位的土地建集资房，以安置职工，但也会建多一部分卖给外部人，该单位只有一个大绿本证，如果单位资金紧张就会拿大绿本证抵押给银行贷款，房子或被回收。

近日，据深圳市查违办介绍，目前历史遗留普查初步统计，全市有近40万栋违法建筑，这个数据约占全市60余万栋建筑总数的半壁河山。

位于南山区中山公园附近的军产房祥云花园。深圳商报记者 陈相明摄

便宜近一半，租金却持平

小产权房已经不仅仅是原村民自建的“握手楼”，在福田、罗湖和南山，也有不少貌似商品房小区、环境较好的小产权房，但由于没有国土部门的房产证、不能贷款等因素，售价仅仅是周边商品房的50％左右。

位于南山区西丽留仙大道的留仙居是由新围村委会开发的小产权楼盘，小区较大，有精致的园林设计，建筑外观和商品房无差别。据附近的地产中介介绍，目前留仙居的市场售价大约是8500元～9000元／平方米，而距离留仙居步行约10分钟的商品房南国丽城售价约为1．8万元／平方米。

位于南山区学府路和前海路交汇处的鸿海大厦，是一栋2009年入伙的军产房，有小面积的花园，建筑品质也与商品房无异，只是居住密度较大，一层有17户，目前市场售价是1．2万～1．3万元／平方米。鸿海大厦对面是知名的阳光棕榈园，市场均价2．1万～2．2万元／平方米。紧邻鸿海大厦北边的是新楼盘东方银座公馆，开发商定价2．9万元／平方米。

记者又来到福田梅林片区的金梅花园。据附近的地产中介介绍，这是属于下梅林股份有限公司上世纪90年代的小产权房，虽然是老房子，没有花园景观设施，属于爬楼梯式居民楼，但由于位于梅林成熟的生活片区，目前售价也要8000元～9000元／平方米，而且放盘的业主极少。紧邻的军产房深圳边防分局住宅区，由于房子年代较新，小区环境优雅，售价要1．3万元／平方米。据了解，目前梅林片区均价接近2万元／平方米。

虽然售价较低，但小产权房同样也会涨价，并且与所处片区的房价涨价速度类似。例如，留仙居2008年年底时，价格为5000元～6000元／平方米，现价9000元／平方米。鸿海大厦2009年开盘价约为6000元／平方米，现价上涨了100％。相比之下，前海房价去年下半年以来由于概念的炒作，涨幅较惊人，个别商品房定价已经超过3万元／平方米。

另外，貌似周边商品房的小产权房租金和商品房无异，这也成为吸引投资客的关键。记者在梅林边防分局住宅区的物业管理处了解到，现在一室一厅空房租金为1800元，二室一厅和三室一厅分别在2500元到3600元不等。

流通困境

买家门槛高，中介不热衷

深圳商报记者日前随机采访的几个房地产投资客都表示，对小产权房比较感兴趣。“我最近正在关注小产权房，如果价格低，租金又高，回报率达到10％，风险又可控，我会考虑买入，像龙华、布吉等片区的小产权房价格较低。当然风险越大，价格越低。”投资客关盛对记者说。

“现在哪里有这样性价比较高的小产权房？”在深圳航空业从事销售工作的梁先生对记者表示，由于已经有两套房产，限购后不能再买房，但通胀压力又那么大，现在也想了解一下小产权房的行情，要有合适的会考虑买入。

美联物业市场研究部主任徐枫分析说，虽然正规的中介公司一般都不代理小产权房，但深圳房价攀上1万元／平方米以后，有不少客户对小产权房都比较感兴趣。“一般是老人或来深圳不久的年轻人。”

从事房地产中介近10年的梁经理向记者透露，近几年宝安和龙岗原村民自建或外来人员买一块地建的小产权房销售一直较火爆，2000元～3000元／平方米，虽然环境差一点，但二三十万元就能拥有一套100多平方米的大房子。

“一般来说，军产房价格是最高的，带花园小区的、地段较好的位于福田、南山和罗湖的小产权房，价格近几年飙升，甚至已经超过1万元／平方米。宝安和龙华的小产权房价格较低。”梁经理说。

小产权房的市场流通量到底有多大？记者在南山和梅林随机采访一些地产中介工作人员，发现对小产权房熟悉的人其实并不太多，一方面，是市场的放盘量比较少，另一方面，中介人员对推荐这些房源显得并不热情。

“一次性付款、转手难是一般投资客介入较少的原因。小产权房更适合自住或长线收租。”梁经理介绍说，虽然总价比周边商品房要低，但由于不能按揭贷款，买家需要一次性付款，对买家的门槛非常高，导致有效需求比较少，市场流通的速度比较慢，有业主放盘一两年都卖不出。

除了军产房有军队发的房产证风险较小，集资房和村委建的房只有一纸合同或使用证明。“过户不能更改姓名，只能去公证处进行公证，但始终不是自己的名字，所以很多消费者觉得没有安全感。”梁经理说。

另外，过户的时间不固定，也令中介对代理小产权房心有余悸。“我有朋友买了套军产房，到广州过户，但军区的房产证办了几年才办下来。”深圳地产资深评论人风语分析说，不像商品房二手交易已经有非常成熟的流水线操作流程，小产权房的过户，受到村委、军队房产管理部门的人为因素影响较大，快的可能一个星期可以搞定，慢的可能拖上好几年也不一定。加上平时中介代理小产权房的交易量本来就少，就更加不愿接触，怕双方产生纠纷牵连到中介公司。

律师点评

法律风险大 出手要三思

发生纠纷或状告无门

广东信荣律师事务所主任律师张茂荣在接受深圳商报记者采访时说，购买军产房的风险主要表现在：

1．根据有关规定，军产房由军队管理，地方政府不予干涉，其出售对象限于军队人员，属军人军属福利住房；

2．军人军属购买军产房后需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权，并需补交相关费用。购买二手军产房如未能履行相关手续办理产权登记，权益将无法保障；

3．按揭及再转让风险：无法按揭付款，购买及再转让不如商品房；

4．购买军产房方面最大的法律风险在于买卖双方发生纠纷后，地方法院可能不予受理，从而导致状告无门的境地。

小产权房不受国家法律保护，拆迁难得补偿

购买小产权房的风险主要表现在：

1．违约风险：小产权房是指在集体土地上建造的房屋，因没有缴纳土地出让金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已经实现全部土地国有化，自此已不存在严格意义上的小产权房，此后建设的所谓“小产权房”均属违法建筑，其买卖行为无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房；

2．拆除风险：小产权房没有房地产证，不受国家法律保护，一旦拆迁将很难得到补偿。根据有关规定，还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险；

3．按揭及再转让风险：无法按揭付款，因大多属于违建，再转让困难。

小产权房业主众生相

有人后悔，有人坦然，还有人跃跃欲试。小产权房的业主们各有各的账本。看看业主们的打算，或许能够了解小产权房的市场需求，也能够判断小产权房的投资价值。

后悔者：转手难赚钱少

27岁的市民小徐2009年结婚，夫妻俩一个偶然的机会得知南山区一个军产房开售，价格仅在六七千元／平方米，当时周边房价基本都要过万元／平方米。经过再三比较后，以40多万元的总价一次性付清一套两居室的军产房房款，并精心装修后在2010年年初入军产房住。

但是，从2009年年初至2010年，深圳的房价大部分都翻番，小徐购买的军产房总价上涨到八九十万元，赚了40多万元。2010年10月，夫妻俩想换套大房，于是在中介那儿放盘，结果上来看房的人一听说要一次性付款，都连连摇头，遗憾离去。

“2009年如果买套200万元的商品房，40万元当首期，那么现在可能赚一两百万元了。”虽然买了低价房，如果出租也能有不错的租金，但因为错失了利用贷款买房的杠杆作用，也错失了更多的房产升值空间，现在还面临转手困难的局面，想起买军产房的经历，小徐心里说不出是什么滋味。

平静者：只看中居住价值

“房子的功能是什么？对于我们来说，就是居住，所以我也看开了，不一定非得是商品房，只要风险可控，价格在承受范围内，我就觉得可以了。”退休两年的梁女士对记者感慨。

梁女士本来有一套商品房，但是环境很吵，又是顶楼，比较热，儿子和儿媳都想换房。2009年10月，梁女士将唯一的商品房卖掉，手头有现金约60万元。但是，房价始终一路上扬，梁女士又不想贷款，越看房越没信心，于是转而看起了小产权房。

“中介说我看小产权房都看成专家了。”梁女士得意地说，经过近半年的比较，她得出，相对于只有一张使用证明的集资房，军产房有军队发的房产证，可以“过户”，安全系数较高。

2010年10月，她买下了位于银湖车站后的一处军产房，总价50多万、80多平方米的三房。“主要看两方面：一是土地方性质，看是否是违建；二是有关工程质量的竣工验收单等资料，确定建筑质量没有问题。”梁女士总结说。

安稳者：当起“包租公”

现年50多岁的段先生早年曾是一名的士司机，2004年，为了不想再过租房的漂泊生活，花费40万元在布吉小产权房大靓花园购置了一栋房产，占地90平方米，一共4层，总面积360平方米。段先生一家住第四层，其余三层出租，每月租金收入近4000元。

虽然没有房产证，但是段先生的房子这几年也升值了，每栋可以卖100多万元。但是，段先生并没有卖掉的打算：“挺好，既能解决自己居住问题，也能投资收租，住上10年就回本了，即使以后要拆，也值了。”

憧憬者：一房换二房

“我去年10月份打算卖房，不过一直在观察，后来发现从去年11月到现在房子疯涨了60万。 ”福田竹子林的商品房小区香诗美林的业主张女士说，2004年她购买了该小区三房一厅的一套房子，当时才7000元～8000元／平方米，现在涨到32000元／平方米左右，令她非常高兴。

由于张女士现在需要用钱，准备将香诗美林的这套商品房卖出去，在综合考虑了面积和价位后，张女士看中了位于龙华的一处军产房均价才8000元／平方米左右，而且小区周围环境清新，虽然离市区比较远，但拥有私家车也很方便。

“我卖掉香诗美林这套房，可以买两套军产房，手里还可以留些现金，这样真是一举多得”。张女士向记者畅谈自己的理财经。