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刚刚还在盛传即将发布限售令的深圳，迎来了小产权房转正的消息。

作为改革开放试验田和科技创新中心的深圳，这回开创的是房地产领域的试验田，用创新思维解决小产权房的历史遗留问题。

就像深圳创新性的出让了二十年土地使用权，到期后重新续费，给中国所有公有制土地使用期限四十年，五十年，七十年指明了方向，处置小产权房的核心还是土地使用权的期限问题。

7月27日，深圳市宣布起草了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》，对2009年6月2日前产生的农村城市化历史遗留违法建筑进行拆除、没收或处理确认。

这意味着符合条件的部分小产权房有望转正，而已完成征转地补偿手续的被非法占有的国有土地有望重新流入市场。这表面是深圳土地资源严重不足，限制着城市发展而扩大城市布局，本质上就是向小产权房动手术，重新整合各种资源的城市发展经历。

深圳拟通过处理产业类和公共配套类两类历史违建的处理，明晰土地使用权，促进工业区升级改造和产业转型发展。而这一块恰恰是相对容易解决，而难于解决的住宅类房产则在后期积累经验后再行处理。

根据深圳《征求意见稿》，深圳处理违建将分为两步走

一方面根据规划和土地管理的刚性要求，依法拆除没收一批历史违建；

另一方面，根据历史违建用途和当事人不同，设定差别化的罚款和地价标准，对符合规划、满足房屋结构、消防和地质安全要求的历史违建，予以处理确认。

深圳《征求意见稿》将生产经营性历史违建办理商品性质房地产的补缴地价标准，由市场评估地价调整为市场评估地价的50%。同时，产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质房地产，可以入市流通，进行交易。

这就是本次深圳《征求意见稿》的核心内容，小产权房转正的核心就是土地出让金，只要符合规划条件的小产权房“补缴地价标准，由市场评估地价调整为市场评估地价的50%。”那么就可以等同于普通商品房。

这个标准其实就是给未来全国所有符合条件的小产权房转正提供了可以执行的补偿标准，就是缴纳土地评估价格的一半就可以转为大产权房。

相信，这一政策会通过本次深圳实验最终得到更便于操作的实行标准，为最终向全国推广获得宝贵意见。

而现在还未知的是补缴了土地出让金后，土地使用年限到底从什么时候算起。比如本次深圳产业用地是五十年使用权，是不是补缴了50%土地价款就能获得五十年的使用权，还是只有一半也就是二十五年使用权。

相信，本次深圳改革一定会在实践中得出相对圆满的公允方案，为后期全国推广打下基础。

针对产业类和公共配套类两类历史违建的《征求意见稿》，为牵涉甚广的住宅类小产权房的处理带来想象空间，很显然，政府并不愿打开这个口子为住宅类小产权房的持有者和投机者带来套利空间。

深圳市规土委特别强调，仍将按照国家关于房地产市场调控的要求做好相关工作，本次不处理住宅类历史违建，严厉打击违法建设和非法销售行为。也就是，本次小产权房转正消息与广大的城中村住宅无关。

显然，现在住宅房价处于风口浪尖，本次意见稿不涉及住宅房产，不代表未来不会针对住宅也有类似方案，只是现在还不是住宅改革的时机，因为维护房地产调控政策稳定才是目前更重要的工作。

美房网首席特约分析师

康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

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