深圳产办类小产权房有望转正，暂不涉及城中村住宅

　　深圳缺地是不争的事实，为了突破腹地限制、盘活土地资源、破解产业空间不足，深圳终于迈出关键的一步。

　　7月27日，深圳市宣布起草了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法（征求意见稿）》（以下简称为《征求意见稿》），对2009年6月2日前产生的农村城市化历史遗留违法建筑进行拆除、没收或处理确认。

　　这意味着符合条件的部分小产权房有望转正，而已完成征转地补偿手续的被非法占有的国有土地有望重新流入市场。须知，深圳土地资源严重不足，限制着城市布局战略、企业发展、创新载体的扩大布局，而对产业类和公共配套类违建处理，通过城市更新、土地整备、建设用地清退、棚改等多元手段加快消化各类违建，能为产业用地带来增量。

　　深圳于2013年12月30日出台了《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点办法》，开展了为期15个月的试点工作。本次征求意见稿便是在试点基础上，聚焦于产业类和公共配套类两类历史违建的处理。

　　同时，这也是落实国家治理违建工作部署的需要。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》指出，要用5年左右时间，全面清查并处理建成区违法建设。

　　深圳拟通过处理产业类和公共配套类两类历史违建的处理，明晰土地使用权，促进工业区升级改造和产业转型发展。

　　产业类历史违建，包括厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施，以及实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。

　　而公配类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

　　《征求意见稿》倾向由区政府统筹推进历史违建处理，包括规划土地审查、安全纳管、基本生态控制线历史违建核查。

　　根据《征求意见稿》，深圳处理违建将分为两步走，一方面根据规划和土地管理的刚性要求，依法拆除没收一批历史违建；另一方面，根据历史违建用途和当事人不同，设定差别化的罚款和地价标准，对符合规划、满足房屋结构、消防和地质安全要求的历史违建，予以处理确认。

　　其中，对非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地、占用基本农田、占用一级水源保护区用地、压占原水管渠蓝线、不符合橙线管理要求、位于土地利用总体规划规定的禁止建设区以及占用规划高速路、快速路、主干路、广场等用地在内的产业类和公共配套类历史违建，将被拆除或没收。

　　在小产权房转正的诱惑下，目前市场广泛关注的是如何转正的方法，即历史违建如何合法化，确认为商品性质。

　　《征求意见稿》指出，将按照分类处理，先易后难原则，将公共配套类、生产经营性和商业办公类历史违建作为优先处理类别。

　　为吸引当事人申请处理，《征求意见稿》对确认给原村集体和市、区政府或者其指定机构的公共配套类历史违建，允许不扣减相应的非农建设用地指标。不过，为确保相关建筑的公益属性，这些建筑仅能确认为非商品性质房地产。

　　关于产业类历史违建，为进一步激励当事人申请办理，盘活实体产业，《征求意见稿》将生产经营性历史违建办理商品性质房地产的补缴地价标准，由市场评估地价调整为市场评估地价的50%。同时，产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质房地产，可以入市流通，进行交易。

　　针对产业类和公共配套类两类历史违建的《征求意见稿》，为牵涉甚广的住宅类小产权房的处理，带来想象空间，但显然，政府并不愿打开这个口子为住宅类小产权房的持有者和投机者带来套利空间。

　　深圳市规土委特别强调，仍将按照国家关于房地产市场调控的要求做好相关工作，本次不处理住宅类历史违建，严厉打击违法建设和非法销售行为。也就是，本次小产权房转正消息与广大的城中村住宅无关。

　　美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰对第一财经表示，“《征求意见稿》可能会引起购房者对住宅类小产权房转正的投机情绪，但目前政策尚不确定，事实上过去一年也有不少住宅类的违法建筑被拆除。”他建议购房者谨慎观望，产业类、公共配套类和住宅类属于不同的建筑类型，政策条件不能套用。

　　此《征求意见稿》从2018年7月27日开始向社会各界公开征求意见，8月27日截止。